Покупаем недвижимость в Черногории. Петровац - «Зарубежная недвижимость»

Небольшой прибрежный городок Петровац успешно конкурирует с более крупными курортами Черногории; европейцы давно полюбили этот регион, и с удовольствием возвращаются сюда в качестве туристов, а многие и приобретают недвижимость; какие преимущества у Петроваца перед другими городами на черногорской ривьере, а также сможет ли он стать не только местом для отдыха иностранцев, в том числе россиян, украинцев и белорусов, но и местом для жизни, – расскажем в нашем новом материале.

О городе

Петровац (с ударением на первый слог), или Петровац-на-Мору, расположен на территории Будванской ривьеры в 17 километрах от Будвы и 20 километрах от портового города Бар, примерно в получасе езды от обоих аэропортов Черногории – Подгорицы и Тивата. Ядранский тракт – магистраль, которая соединяет населённые пункты вдоль побережья Адриатического моря, – проходит чуть выше Петроваца. Население города составляет всего около полутора тысяч человек.

Ландшафт

Город построен в горной местности на берегу уютной живописной бухты, имеющей форму подковы. Этот край, как и всё Адриатическое побережье, славится богатой флорой – хвойными и оливковыми рощами, виноградниками, разнообразием тропических растений.

Недалеко от берега посреди моря возвышаются два каменистых островка – Катич и Святой Недели. На одном из них стоит маяк, а на другом туристов манит небольшая церковь, которая по преданию оберегает моряков. Желающие могут взять экскурсию и доплыть до этих достопримечательностей на каяке, катамаране или обычной вёсельной лодке.

История

Первое письменное упоминание о славянском поселении в районе Петроваца и окрестностей «Летопись попа Дуклянина» датируется 12-16 веками. Однако история освоения этого благодатного места началась ещё в глубокой древности, о чём свидетельствуют найденные здесь остатки сооружений и артефакты времён Римской империи. Цветочные мозаики, относящиеся к рубежу между 3 и 2 веком до н. э., сегодня можно увидеть в музее, расположенном в старинном здании бывшей византийской крепости.

Сама крепость – памятник, который рассказывает ещё об одной вехе в истории поселения. В 16 веке будущий город попал под власть Византийской республики. На скалистом мысе было воздвигнуто оборонительное сооружение – Кастел-Ластва. Название «приклеилось» и к находящемуся поблизости небольшому поселению. Сегодня от крепостных построек, которые в разное время использовались как склады, лазарет, пересыльный пункт для невольников, тюрьма для пленных, осталось мало что. В здании бывшего лазарета в наши дни разместился, помимо музея, ресторан и ночной клуб, единственный в Петроваце.

К началу 20 века в городе Кастел-Ластва проживало всего около 300 человек. В 1918 году территории Будванской ривьеры становятся частью Королевства сербов, хорватов и словенцев во главе с Петром I Карагергиевичем. Монарх и переименовал Кастел-Ластву в свою честь. Так городок получил название Петровац.

Достопримечательности

Помимо уже упомянутых византийской крепости и сооружений на островах Катич и Святой Недели, в Петроваце представляют интерес православные церкви 14-15 веков: Святого Вида, Святого Ильи и Святого Тома.

Неподалёку от Петроваца (1,5 км) в деревне Булярице расположен монастырь Градиште. Монастырский комплекс включает в себя 3 старинные церкви. Многие приезжают сюда, с экскурсией или самостоятельно, чтобы прикоснуться к святыням, посмотреть уникальные средневековые фрески, а также насладиться великолепным панорамным видом на море.

Ещё один старинный монастырь с богатой историей недалеко от Петроваца – Режевичи. Комплекс сильно пострадал во время Второй мировой войны, но сегодня бережно отреставрирован.

В посёлке Новоселье, который находится севернее Петроваца по дороге в Подгорицу, ещё одна одна достопримечательность – церковь Святого Креста, возведённая в 14 веке.

Пляжи

В Петроваце 2 городских пляжа: Центральный и Лучице. Вдоль длинной набережной Центрального пляжа открыты многочисленные кафе, ресторанчики и сувенирные магазины. Пляж Лучице, ограниченный с двух сторон поросшими зеленью скалами, считается более живописным. От Центрального пляжа до Лучице можно прогуляться пешком, а можно добраться на машине по асфальтированной дороге. В мае 2022 года Лучице получил престижную экологическую награду – Голубой флаг.

Для неутомимых романтиков есть ещё несколько уединённых пляжей, путь к которым лежит по серпантину вдоль берега моря, порой через тоннели в скалах. Путешественники, отважившиеся на такую поездку, будут вознаграждены головокружительными панорамными видами.

Инфраструктура

Петровац – это классический курортный город с ярко выраженной сезонностью. Летом жизнь здесь бьёт ключом, а зимой замирает – закрываются многие кафе, рестораны, сувенирные лавки, некоторые магазины, не работает рынок.

Социальная инфраструктура городка рассчитана на местных, а не на приезжих. Работает начальная школа, детский сад, поликлиника, библиотека.

Конечно, инфраструктура Петроваца не предполагает круглогодичного пребывания иностранцев. Для ПМЖ или жизни не в сезон выбирают, как правило, более крупные города Черногории. Например, семьи с детьми руководствуются при выборе места наличием подходящего учебного заведения. Англоязычные и русскоязычные школы есть в Будве и на острове Святого Стефана.

Отметим, что даже в сезон Петровац ориентирован скорее на спокойный семейный отдых. Так, единственный ночной клуб, о котором уже упоминалось выше, закрывается в полночь. Петровац – это город, который ложится спать, как и его обитатели. Молодёжь предпочитает селиться на других курортах Черногории.

Транспорт

Общественного транспорта, который бы курсировал в самом городе, не предусмотрено, так как в этом вовсе нет необходимости. В любое место можно дойти пешком или доехать на такси.

Тем, кто арендует автомобиль, необходимо иметь в виду, что в городе всего 3 общественных парковки, и они не справляются с высокой нагрузкой в сезон.

Большой плюс Петроваца – это международная и междугородная автобусная станция. Все автобусы, которые следуют из Бара в Будву и из Ульцина в Котор, делают здесь остановку. В Котор автобусы отправляются каждый час, а в Будву и Бар – раз в полчаса.

Рынок недвижимости в Петроваце

Рынок недвижимости представлен преимущественно комплексами апартаментов и миниотелями. Частные дома, том числе в элитном сегменте, есть, но их намного меньше, чем, скажем, на Барской ривьере.

В Петроваце можно выделить несколько районов: Центр – район Центрального пляжа, Лучице – район пляжа Лучице, район автовокзала, а также минипосёлок Приеворац, расположенный недалеко от пляжа Лучице.

Большинство покупателей предпочитает апартаменты ближе к морю. Такие объекты имеют преимущество при сдаче в аренду туристам. Однако на первой и второй линии высокая плотность застройки, и по понятным причинам там достаточно многолюдно.

Другая категория клиентов выбирает жильё дальше от берега на более высоких террасах, с которых открываются панорамные виды на море и окрестности. Особенным спросом пользуются современные клубные дома в подобных локациях.

В Петроваце преобладают здания малой этажности, до 5-6 этажей. В городе присутствует старый жилой фонд, в том числе отреставрированные дома, а также новостройки. Большая часть строений – монолитные.

Объёмы возведения нового жилья в городе не впечатляют. Дело в том, что из-за высокой плотности уже существующей застройки остаётся крайне мало свободных участков. По этой причине в Петроваце преобладает вторичный рынок недвижимости.

Цены на недвижимость

Стоимость жилья в Петроваце зависит скорее не от расположения в том или ином районе, а от качественных характеристик и класса объекта. Так, недвижимость в старых домах времён Югославии дешевле. Квартиры в новостройках с бассейном, паркингом и видом на море ожидаемо стоят дороже. Кстати, наличие парковки – одно из весомых преимуществ новых современных комплексов. Клиенты ценят этот момент, так как летом в городе проблематично найти место, где оставить машину.

Апартаменты в Петроваце предлагаются по цене от 1400 до 3500 евро за квадратный метр. Средняя цена на недвижимость здесь – 1700 - 2000 евро за кв. м, что ниже, чем в центре Будвы или Тивата (2000 - 2500 евро за кв. м), но выше, чем в Баре (1300 - 1600 евро за кв. м).

Квартиру с 1 спальней в современном доме в среднем можно приобрести за 80 000 евро. Однако встречаются и горячие предложения. Например, недавно в одном из локальных агентств продавалась расположенная в центре квартира с 1 спальней (48 кв. м) по цене 68 000 евро (1 400 евро за кв м), что ниже средней по рынку. Риелторы рассказывают, что выставленные весной маленькие студии по 50 000 евро «улетели за неделю».

По данным черногорского бизнес-издания Bankar, средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках в мае 2022 года в Подгорице составила 1 265 евро, в приморском регионе – 1 445 евро, в центральном – 612 евро, в северном – 1 352 евро.

По оценкам аналитиков локального сайта Investitor, цены на недвижимость в Черногории значительно увеличились и продолжают расти на фоне удорожания стройматериалов (на 40-200%), а также высокого спроса, в том числе со стороны россиян, украинцев и белорусов. На рынке наблюдается дефицит предложения, поэтому продавцы не склонны идти на уступки. Нехватке квартир способствует также то, что в некоторых районах, например, в центре Будвы и Бечичи, введён мораторий на новое строительство.

Почему иностранцы выбирают Петровац?

Многие приезжают в город в качестве туристов и проникаются симпатией к этому месту. Лазурное море, скалистые берега, много зелени, симпатичные дома – невероятная красота Черногории и, в частности, Петроваца, мало кого оставляет равнодушным.

Любители спокойного отдыха, которых раздражают шумные молодёжные развлечения, находят здесь ровно то, что они ищут.

Часто иностранцы рассматривают приобретение собственности в Петроваце в качестве инвестиции. За последние несколько лет стоимость квадратного метра в городе выросла на 10-15%. И аналитики рынка полагают, что жильё будет дорожать.

Сдавать в аренду видовые апартаменты с одной спальней в Петроваце летом можно в среднем за 50-70 евро в сутки. Зимой, конечно, найти арендатора сложнее, и дисконт довольно существенный, доходит до 50%.

Можно ли россиянам сегодня приобрести квартиру в Петроваце?

Жители России традиционно являются активными покупателями недвижимости в Черногории. По наблюдениям локальных экспертов, в последние 2-3 месяца спрос среди граждан РФ увеличился, так как многие рассматривают это направление для возможной релокации.

ВНЖ

Черногория по сравнению с другими странами предоставляет достаточно мягкие условия для получения ВНЖ. Оформить резиденцию сроком на 1 год можно при покупке любой недвижимости без ограничений по сумме инвестирования. Для сравнения – Турция недавно ввела пороговую стоимость объекта, при приобретении которого иностранец может претендовать на ВНЖ.

Гражданство за инвестиции

До конца 2022 года в стране продолжает действовать программа «гражданство за инвестиции». Она предполагает приобретение недвижимости на минимальную сумму 450 000 евро на юге и 250 000 евро – на севере страны. Россияне и белорусы по-прежнему могут получить паспорт Черногории таким способом. Это возможно при условии, если заявитель не входит в санкционные списки, не является политически значимым лицом, а также прошёл процедуры проверки – complience и due diligance.

Расчёты и налоги

Для приобретения недвижимости в Черногории иностранцу необходим загранпаспорт и сумма в размере 10% от стоимости квартиры для внесения аванса по договору.

При покупке квартиры у физического лица покупатель оплачивает налог на оборот недвижимости 3%. Кроме того, собственник жилья должен вносить ежегодный налог на владение недвижимостью и ежегодный туристический налог.

Иностранцы не могут взять в Черногории ипотечный кредит. Есть практика, когда клиенты берут ипотеку в своей стране, например, в Германии, и покупают квартиру в Будве, Тивате или Петроваце.

Основная проблема сегодня у россиян, инвестирующих в зарубежную недвижимость, – это расчёты. Гражданам РФ, не имеющим ВНЖ Черногории, открыть счёт в локальном банке сложно (некоторые банки открывают приобретающим квартиры, но лишь в качестве исключения). Приходится искать способы, как провести сделку. Наиболее простой вариант – найти продавца из России и оплатить ему сумму в рублях.

Перевод валюты со счёта в российском банке на свой счёт в черногорском банке также возможен (не более $150 000), но такие транзакции зачастую не проходят совсем или идут долго.

Авиасообщение

Прямых рейсов из России в Черногорию сейчас нет. Большая часть туристов летит через Стамбул. Ещё один вариант – прилететь в Белград, а потом поездом доехать до Бара. Некоторые путешественники добираются через Стамбул в Тирану, а затем берут такси до конечного пункта назначения. Обладатели шенгенской визы могут проложить маршрут через Дубровник.

В Петровац – отдыхать, а в Будве – жить

Петровац – прекрасное место для спокойного отдыха. Недвижимость здесь целесообразно покупать тем, кто хочет иногда выбираться на живописное побережье Адриатики и останавливаться в своём доме или квартире. Отметим, однако, что из России такие путешествия сейчас недёшевы.

Интересен Петровац и с инвестиционной точки зрения. Жильё в Черногории дорожает, и есть все основания считать, что тенденция к росту продолжится.

Тем, кто рассматривает Черногорию в качестве страны для релокации, эксперты рекомендуют города с более развитой инфраструктурой: Будву, Тиват или Бар.

Благодарим за помощь в подготовке статья наших экспертов в Черногории:

Алину Артемьеву, менеджера по работе с англоязычными клиентами, Светлану Замотину, директора, в Tradegoria, Черногория

Ирину Рассказову, менеджера в Antarex