Как купить квартиру или виллу в Египте? - «Зарубежная недвижимость»

По данным нашего портала, во втором квартале 2022 года в десятку лидирующих стран по количеству запросов на приобретение недвижимости попал Египет, заняв замыкающую 10-ю позицию; почему растёт спрос на жильё в Хургаде и Шарм-Эль-Шейхе среди иностранцев, каковы особенности покупки квартиры или дома в этом государстве, и что надо учитывать, чтобы избежать ошибок, расскажем в материале, подготовленном, как обычно, при участии экспертов рынка.

«Дача» на Красном море

Круглогодичное лето, тёплое море с богатейшей флорой и фауной, будоражащие воображение древние памятники – всё это привлекает в Египет зарубежных гостей, как туристов, так и тех, кто решается приобрести здесь недвижимость. Конечно, немаловажно то, что цены на жильё в стране пока доступные.

Самую бюджетную квартиру в Хургаде можно приобрести, скажем, за $15 000-$20 000. На первой линии студия около 65 кв. м или квартира с одной спальней обойдётся примерно в $50 000-$60 000.

В Шарм-Эль-Шейхе строится гораздо меньше объектов, поэтому жильё на этом побережье дороже. Минимальная стоимость – $25 000-$30 000.

Необходимо иметь в виду, что статус владения недвижимостью, который доступен нерезидентам, на этих двух популярных курортах разный. Если в Хургаде вы приобретете объект в собственность, фрихолд (freehold), то в Шарм-Эль-Шейхе, как и на всём Синайском полуострове, иностранец может оформить только долгосрочную аренду, на 25-90 лет, лизхолд (leasehold), с правом дальнейшей пролонгации.

По словам риелторов, среди покупателей квартир и домов в Египте преобладают граждане Великобритании, Германии, стран СНГ, Чехии, Словакии. Многие таким образом осуществляют мечту о доме у моря, куда можно периодически приезжать в отпуск, а в остальное время сдавать в аренду. Есть и особенно теплолюбивые европейцы, которые перебираются сюда семьями на ПМЖ. Отдельная категория приобретающих недвижимость – пенсионеры. Они выбирают южную страну для жизни на курорте круглый год.

Процедура покупки недвижимости

Иностранцы могут приобрести квартиру в Египте, как у застройщика, так и у собственника, имея только загранпаспорт и необходимую сумму.

Договор и расчёты

После того как подходящий вариант найден, покупатель заполняет форму бронирования (reservation unit form) и вносит депозит, который может составлять от $1000 до 10% от стоимости объекта. Следующий этап – заключение договора купли-продажи на двух языках, арабском и родном языке покупателя.

После подписания договора вносится оставшаяся сумма, как правило, в безналичной форме, хотя разрешается привезти на сделку и наличные.

Риелторы в Египте отмечают, что в последние месяцы у граждан РФ при переводе средств из российских банков, возникают сложности, однако транзакции всё же проходят.

В большинстве случаев застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку до окончания возведения дома, а зачастую и на дальнейший срок, в общей сложности до 5 лет. Иногда человек уже пользуется квартирой, сдаёт её в аренду, при этом ещё не рассчитавшись полностью с компанией, что, конечно, удобно и выгодно.

На вторичном рынке оплату необходимо производить сразу, без длительных рассрочек. Ипотеки для нерезидентов также не предусмотрено.

Документы, подтверждающие право собственности

После того как стоимость квартиры или дома оплачена полностью, продавец оформляет на покупателя генеральную доверенность, так называемый «таукиль». Хотя официально в Египте документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является договор купли-продажи, без «таукиля» в дальнейшем перепродать объект не получится. Если доверенности нет, для перепродажи необходимо будет вновь обратиться к застройщику.

Дополнительные расходы

Покупатель, как правило, прибегает к услугам юриста. Если сделка на вторичном рынке, это будет стоить от $300, на первичном – дешевле, так как договор стандартный для целого пула квартир. Экономить на юридической помощи точно не стоит, так как возможные проблемы с документами могут вылиться в гораздо большие затраты.

В Шарм-Эль-Шейхе покупатель платит комиссию агентству в размере 2,5%, в Хургаде чаще всего эти расходы ложатся на продавца.

Уже на финальном этапе новому владельцу квартиры предстоит внести около $200 за переоформление счётчиков на воду и электроэнергию.

Предусмотрен ежегодный налог на владение недвижимостью. Он разнится в зависимости от района и кадастровой стоимости объекта и составляет примерно от $25 в год.

Подводные камни

Рынок недвижимости в Египте непрозрачен, так как единого реестра собственников жилья в стране пока не ведётся. Кроме того, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Конечно, власти делают шаги, чтобы отрегулировать деятельность девелоперов и создать комфортную и безопасную среду для инвесторов, как местных, так и иностранных. В конце июня 2022 года правительством был обнародован законопроект, обязывающий компании открывать отдельные счета для разных проектов, а также предоставлять годовой и полугодовой отчёт о своей деятельности. До этого, во время пандемии, когда все стройки были на восемь месяцев заморожены, государственные контролирующие органы провели проверку девелоперских компаний. Ситуация меняется в лучшую сторону, однако иностранным покупателям не стоит терять бдительность.

При покупке готового жилья также необходимо учитывать возможные скрытые угрозы. Следует насторожиться, если стоимость выставленного на продажу дома существенно ниже рыночной. Это может быть объект, по которому уже были судебные споры между предыдущими владельцами. Другая ситуация, о которой вы можете не подозревать, но точно должен знать ваш риелтор, – квартира внешне аккуратная и отремонтированная, но на самом деле в доме была авария, подтопление, а под свежими слоями краски скрывается плесень.

Нелишним также будет убедиться, что предыдущий владелец погасил все долги по коммунальным услугам.

Распространены случаи, когда при оформлении генеральной доверенности, случайно или преднамеренно, допускается ошибка. Самое главное, «таукиль» должен быть выписан на то лицо, которое приобретает недвижимость.

И последнее, о чём настоятельно рекомендуют помнить риелторы, – не стоит безоговорочно доверять местным «друзьям». Порой за их помощью стоит желание подзаработать за счёт доверчивого иностранца.

Несмотря на сложные моменты, которые на самом деле всегда имеют место при покупке недвижимости за границей, стать счастливым обладателям квартиры или виллы в Египте вполне реально. Совет покупателям традиционный – обратиться в одно из агентств, давно работающее на местном рынке. Как правило, риелторы сотрудничают с сильными, проверенными юристами, которые помогут избежать подводных камней.

Резидентская виза в Египте

По туристической визе, которая оформляется по прилёте за $25, иностранцы могут находиться в Египте месяц.

Долгосрочную резидентскую визу оформить довольно легко на основании договора аренды или купли-продажи недвижимости. Она обычно выдаётся на полгода, а далее продлеваться. Однако порой проживающие в Египте постоянно нерезиденты не могут вовремя пролонгировать визу и вынуждены в течение нескольких дней вылететь за границу, чтобы период их легального пребывания в стране обнулился.

Отметим, что в Египте действует и программа получения паспорта за инвестиции. Стать гражданином государства можно, купив недвижимость на сумму не менее $500 000, но только у государственного застройщика. На практике таких запросов крайне мало.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Марию Черникову, директора My Real Estate

Зинаиду Мазур, директора SunResidence