Выбираем квартиру в Таиланде: Паттайя VS Пхукет - «Зарубежная недвижимость»

По данным нашего портала, в 3 квартале 2022 года количество запросов на недвижимость в Таиланде достигло максимума для этого периода года за всё время сбора статистики (с 2016); активизация возрождающегося после пандемии рынка обещает продолжиться и в высокий сезон; о том, какую недвижимость предлагают популярные курорты королевства – колоритная Паттайя и живописный Пхукет, а также где лучше выбрать квартиру для собственного проживания, а где для сдачи в аренду, читайте в материале, подготовленном совместно с экспертами ведущих агентств.

Дружелюбная и «дружественная» страна

Таиланд – особое место на карте для русскоязычных туристов и инвесторов в недвижимость. В конце нулевых и начале десятых россияне лидировали среди иностранных покупателей квартир и вилл в королевстве. С 2015 года из-за падения курса рубля по отношению к бату доля граждан РФ на рынке Таиланда снизилась – на первое место вышли китайцы, но интерес к этой гостеприимной стране с невероятно красивой природой и приятным для отдыха климатом, тем не менее, всегда оставался высоким.

Во время пандемии спрос на Таиланд среди зарубежных инвесторов практически иссяк, так как драматически обмелел туристический поток в целом (40 млн отдыхающих за 2019 год против 6,7 млн в 2021 году и 428 000 в 2020, прогноз на 2022 – около 10 млн).

С начала 2022 года по мере отмены коронавирусных ограничений гости и инвесторы из-за рубежа постепенно возвращаются в Паттайю и на Пхукет, в том числе россияне. Несмотря на отсутствие прямых перелётов между Россией и Таиландом, в 1 квартале 2022 года граждане РФ вышли на 2 место после китайцев среди покупателей недвижимости в стране.

Сегодня, когда в условиях санкций сделки по приобретению жилья в Европе затруднены, Страна улыбок вновь улыбается инвесторам из России. Таиланд не входит в список «недружественных» стран, поэтому расчёты между покупателем с российским паспортом и тайским застройщиком или собственником проходят относительно легко. Кроме того, курс рубля по отношению к бату благоприятный, в районе 1,4-1,6 рубля за бат (по сравнению с 2,5 рублями за бат в 2020-2021 году). Ещё одна позитивная новость – с начала ноября анонсированы прямые рейсы в Таиланд из Москвы от Аэрофлота и из Иркутска от S7 Airlines, однако билеты по-прежнему минимум в 2 раза дороже, чем до пандемии. Наиболее бюджетный вариант путешествия в Таиланд со стыковкой – это перелёт через Бахрейн или Катар.

С 1 октября 2022 года отменены все коронавирусные ограничения, и прилететь в королевство можно свободно, как до пандемии.

Визы и ВНЖ в Таиланде

Как отмечают эксперты, увеличилось количество россиян, которые рассматривают покупку квартиры в Таиланде с целью переезда. На период высокого сезона, с октября до конца марта, период безвизового пребывания в стране продлили с 30 до 45 дней (для граждан РФ, Украины), а также срок нахождения в стране по визе по прибытии с 15 до 30 дней (для граждан Белоруссии, Казахстана, Узбекистана). Можно также заранее в консульстве Таиланда в своей стране оформить туристическую визу на 2 месяца с правом продления ещё на месяц. Как вариант, в период безвизового пребывания выехать в Лаос и там в тайском консульстве подать на туристическую визу.

Если планируете остаться на более длительный срок, перед вами встанет вопрос о ВНЖ. Приобретение недвижимости в королевстве основанием для получения вида на жительство не является (кроме инвестиционной визы). Для того чтобы находиться в Таиланде продолжительное время, один из вариантов – получить годовую визу с возможностью продления, которая выдаётся иностранцам, имеющим приглашение на работу от местной компании или открывшим здесь бизнес, а также пенсионерам, студентам. Если ребёнок идёт в международную или локальную школу в Таиланде, это является аргументом, для того чтобы визу предоставили всей семье. Поступление на языковые курсы в королевстве также даёт право на студенческую визу.

В этом году правительство Таиланда объявило о новых условиях предоставления 10-летней визы (LTR, Long Term Residence), однако реальной практики выдачи её пока нет. Предполагается, что на такую визу смогут претендовать квалифицированные специалисты в высокотехнологичных областях, а также цифровые кочевники или люди, имеющие пассивный доход, и члены их семей. Однако, следует иметь в виду, что необходимый уровень заработка для получения визы достаточно высокий по сравнению со многими другими странами. Так, цифровые кочевники должны будут подтвердить годовой доход в размере $80 000 в течение двух лет до подачи заявки. LTR планируется выдавать также персонам, чьи активы превышают 1 млн долларов. Необходимо иметь в виду, что Таиланд после пандемии взял курс на привлечение более богатых иностранцев и формирование образа страны как «премиального бренда».

Стоит отметить, что в Таиланде действует программа выдачи ВНЖ за инвестиции в недвижимость (инвестиционная виза), но она, по словам экспертов, непопулярна. Порог участия – 10 млн бат (около $270 000). Однако квартиру, купленную как основание для подачи заявки, нельзя будет продать, не потеряв ВНЖ.

В последние годы набирает всё большую популярность Thailand Elite Visa. Это возможность купить для себя и своей семьи право неограниченного пребывания (но не работы) в королевстве в течение 5 лет с возможностью продления этого срока до 20 лет. Бюджет участия в программе – от 600 000 бат (около $16 000). Вложенные средства не являются возвратной инвестицией, тем не менее, этот способ легализации, по мнению экспертов, удобный для тех, кто всерьёз планирует переезд в Таиланд.

Где в Таиланде жить хорошо?

Город Паттайя в материковой части Таиланда и остров Пхукет – два главных туристических направления в Таиланде. И, соответственно, два основных района для приобретения недвижимости, как для собственного проживания, постоянного или сезонного, так и под сдачу в аренду. Оба эти региона популярны у покупателей, однако они имеют существенные различия.

Расположение и ландшафт

Паттайя находится на восточном побережье Сиамского залива в 150 км от Бангкока. Это оживлённый, интернациональный, «тусовочный» курорт с высотными зданиями и пестрящими рекламой, наводнёнными туристами улицами.

Остров Пхукет – крупнейший в Андаманском море – расположен на юго-западе страны. Примечательно, что около 80% его территории занимают горы. Пхукет может похвастаться открыточной красотой ландшафта: протяжённые белоснежные пляжи, чистейшее от голубого к изумрудному море, поросшие пышной зеленью скалы. О богатстве флоры и фауны говорит тот факт, что на острове пять национальных парков.

Самый популярный и многолюдный курорт на Пхукете – Патонг. Южнее него на западном побережье находятся Карон и Ката, а севернее – более спокойная Камала. На север от Камалы, в 20 километрах от Патонга, раскинулись роскошные отели, клубы и виллы элитного квартала Банг-Тао, а рядом новый статусный район, который активно застраивается – Сурин.

Районы на юге острова – Най-Харн, Най-Янг и Равай – привлекут любителей более уединённого и размеренного отдыха.

Столица острова Пхукет-Таун и соседний с ней район Чалонг лежат на восточном побережье и из-за отсутствия хороших пляжей курортами не считаются.

Отметим, что на Пхукете запрещается строить здания выше семи-восьми этажей, а в горной местности – выше трёх. Застройка здесь, в отличие от Паттайи, скорее дополняет природный ландшафт, а не доминирует над ним.

Аэропорт

В Паттайе есть свой международный аэропорт, из которого можно летать как по стране, так и по всей Юго-Восточной Азии, однако большая часть отдыхающих прибывает в аэропорт столицы, который расположен примерно в часе езды от города.

На Пхукете есть свой международный аэропорт, второй по значимости после столичного.

Климат

В Паттайе субэкваториальный климат. Сухой сезон длится с ноября по апрель, а с мая-июня до октября он уступает место сезону дождей. Паттайя очень удачно расположена в бухте, благодаря чему здесь отсутствует опасность сильных волн и цунами. Температура воды в Сиамском заливе у берегов Паттайи круглый год около +27-28° С. Пик сезона приходится на декабрь.

Климат на Пхукете тропический, муссонный. Низкий сезон на острове начинается в апреле и заканчивается в октябре-ноябре. Высокий сезон длится с ноября по март. Температура воздуха в этом райском уголке всегда в районе +30° С. Но, в отличие от Паттайи, Пхукет открыт ветрам. Осадки в сезон дождей обильные, а волны высокие.

Пляжи

Пхукет по праву гордится своими невероятно красивыми, чистыми пляжами с белоснежным песком. В некоторых районах, например, на юге острова, можно насладиться уединённым отдыхом на берегу.

Пляжи Паттайи многолюднее и не всегда идеально чистые.

Транспорт

На Пхукете общественный транспорт развит слабо, а такси дорогое, поэтому иностранцы часто арендуют мотобайки или автомобили. В Паттайе дело с передвижением обстоит лучше. Здесь курсируют дешёвые тук-туки (сонгтео) и мотобайк-такси, но надёжным средством передвижения их назвать нельзя. Те, кто переезжает в Паттайю жить, обзаводятся собственным транспортом.

Инфраструктура

И в Паттайе, и на Пхукете развита медицина, образование, торговая, спортивная и, конечно, развлекательная и ориентированная на туристов инфраструктура. Здесь открыты международные школы, рассчитанные на иностранцев, детские сады, новые современные госпитали, супермаркеты, магазины местных и интернациональных брендов. В оживлённых районах изобилие кафе и ресторанов, а также точек по продаже так любимой в Азии уличной еды. Буквально на каждом углу расположены магазины популярных сетей 7-Eleven и FamilyMart.

Недвижимость

Пхукет – более статусный курорт, поэтому и цены на недвижимость здесь традиционно существенно выше, чем в Паттайе. Кроме того, на острове места под застройку меньше, поэтому и земля ценится дороже.

Стоимость новой студии в Паттайе начинается сегодня от 1 400 000 бат ($37 000). Есть и более дешёвые варианты, но это будут либо старые дома, нуждающиеся в реновации и ежеквартальном ремонте труб и кондиционеров, либо проекты далеко от города. На Пхукете минимальная стоимость квартиры – от 4,5 млн бат ($120 000).

На рынке Пхукета представлены малоэтажные кондоминимумы – жилые комплексы с развитой внутренней инфраструктурой отельного уровня, а также виллы и таунхаусы. В Паттайе возводятся преимущественно высотные жилые дома и масштабные резорты.

Эксперты отмечают, что в Паттайе, даже имея относительно небольшой бюджет, можно выбрать хорошую квартиру в развитом районе для собственного проживания. Однако стоит иметь в виду, что на рынке этого курорта избыток предложения, и перепродать квартиру может быть проблематично. То же касается и сдачи объекта в аренду в перспективе. В Паттайе достаточно инвестиционного жилья, которое иностранцы приобретали ещё до пандемии, а тайцы скупали с большим дисконтом во время карантина. Следует помнить об этом, выбирая недвижимость сегодня.

Один из проектов, на которые консультанты советуют обратить внимание, – Grand Solaire Pattaya, состоящий из двух башен 67 и 48 этажей, от одного из ведущих девелоперов Паттайи. Сдача комплекса планируется в конце 2024 года. Студию здесь можно приобрести по цене от 70 000 евро.

Ещё одна высотка тоже от известного застройщика (Matrix Developments), но на более высокой стадии готовности – Empire Tower Pattaya. Студии продаются по цене от 60 000 евро. Комплекс уже построен и ведётся отделка, однако при покупке квартиры в нём ещё можно рассчитывать на полгода-год рассрочки.

На Пхукете можно выбрать подходящую недвижимость как для того, чтобы жить самим, так и для сдачи в аренду. Таких масштабных высотных комплексов, как в Паттайе, здесь, конечно же, нет. Специфика рынка – в наличии небольших, камерных малоэтажных проектов. В элитном сегменте можно рассмотреть бутиковый кондоминимум Harmony или Sky Park в Банг-Тао.

Высоким спросом на аренду на Пхукете пользуются виллы стоимостью около 20 млн бат и выше (около $500 000). Можно рассмотреть, скажем, предложения в районе Лагуна. Хорошо сдаются также квартиры в комплексах с отельным управлением. Например, комплекс рядом с пляжем Камала под управлением международного отельного бренда MGallary или Layan Green Park, расположенный рядом с живописным уединённым пляжем Лаян в Банг-Тао. Средняя доходность от сдачи в аренду на Пхукете, по словам экспертов, – 5-7% годовых.

По словам экспертов, около 70% продаж в Таиланде – офф-план. Это выгодно, так как даёт возможность воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика. Однако те, кто располагает необходимой суммой, могут найти интересное предложение на вторичном рынке.

Подводим итоги

Оба главных курортных центра Таиланда имеют своих приверженцев. И вопрос здесь не только в бюджете на покупку или аренду жилья, хотя этот аспект, безусловно, немаловажный. Паттайя больше подойдёт урбанистам и любителям азиатского колорита. Пхукет выбирают как для отдыха, так и для вложений те, кто ценит статусность, камерность и природные красоты.

Если говорить об инвестиционной привлекательности регионов, то Пхукет предпочтительней, так как объёмы строительства здесь значительно меньше и не происходит затоваривания. Однако, стоит отметить, что остров более зависим от потока иностранцев, чем расположенная близко от столицы и ориентированная в том числе на локальных туристов и инвесторов Паттайя.

Курорт в Сиамском заливе – неплохой вариант для людей, которые сегодня рассматривают переезд в Таиланд, имея относительно небольшой бюджет на приобретение или аренду жилья.

Ландшафты Пхукета, безусловно, никого не оставляют равнодушным, тем не менее, с точки зрения безопасности и защищённости от природных стихий, расположенная в бухте Паттайя выигрывает.

Отметим, что, по словам экспертов, рынок недвижимости Таиланда, как в Паттайе, так и на Пхукете, пошёл в рост. Спрос среди русскоязычных инвесторов (и не только) резко вырос. Во время подготовки этого материала пришлось корректировать указанные в тексте цены, так как они идут вверх.

Благодарим за помощь в подготовке статьи наших экспертов в Таиланде:

Светлану Касаткину, управляющего партнёра Exotic Property
Ольгу Бартеньеву, руководителя компании «Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете»

Дениса Бабушкина, руководителя компании LETO Real Estate