Вилла на Пхукете: как россиянину купить жилье в Таиланде в 2022 году - «Зарубежная недвижимость»

В 2022 году Таиланд входит в топ-3 самых популярных направлений для покупки недвижимости за рубежом среди россиян. По данным Russia Sotheby’s InternationalRealty, весной спрос на покупку таиландской недвижимости со стороны российских покупателей вырос вдвое, сейчас он остается высоким, превышая показатели прошлого года.

Вместе с экспертами рассказываем, как сегодня можно купить недвижимость в Таиланде и сколько это стоит.

Есть ли ограничения для россиян

В Таиланде, в отличие, например, от европейских стран, россияне сейчас могут свободно покупать недвижимость. «Таиланд — дружественная страна, поэтому никаких ограничений на покупку нет», — сказала вице-президент Russia Sotheby’s InternationalRealty Елена Мариничева. «Никаких отказов на покупку недвижимости россияне не получают. Со стороны таиландских властей никаких ограничений нет, со стороны российских — тоже», — добавил главный редактор Prian.ru (портал специализируется на зарубежной недвижимости) Филипп Березин.

С оплатой недвижимости тоже сложностей нет: если российский банк не под санкциями, то перевод пройдет. «Специальный счет для покупки недвижимости открывать не нужно — можно переводить оплату со своего текущего счета. Если счет в рублях, то банк автоматически конвертирует сумму в доллары, а в Таиланде при зачислении на счет застройщика сумма автоматически переводится в баты», — пояснила Елена Маричева. По ее словам, также важно, чтобы акционеры девелоперской компании не были гражданами недружественных стран для России. «Поэтому сегодня перед покупкой девелоперы обязательно проходят процедуру due diligence», — добавила эксперт.

Как выглядит схема покупки

В Таиланде россияне могут купить жилье в новостройках или уже готовые объекты. Саму недвижимость можно купить при личном присутствии или удаленно. Дистанционный вариант покупки жилья был отработан еще во время пандемии, большинство сделок в последние два года проходило именно по этой схеме. «Некоторые девелоперы Таиланда, имеющие представительства в России, готовы принимать оплату за объекты недвижимости в рублях», — рассказала партнер Intermark Real Estate (ранее Savills) Ирина Мошева.

Сам процесс удаленной покупки жилья в Таиланде состоит из нескольких шагов. Рассмотрим его на примере покупки жилья в новостройке на этапе строительства.

Первое, что нужно сделать, — это выбрать подходящий объект. После этого он резервируется, а брокер со стороны агентства и девелопер готовят сопроводительные документы для банка. К ним относятся договор купли-продажи от застройщика, переведенный на русский язык, и сопроводительные документы, подготовленные застройщиком, рассказывает президент Russia Sotheby’s International Realty.

Затем покупатель совершает в банке оплату депозита и оставляет заявление на перевод. Далее документы проходят валютный контроль. «После зачисления денег на расчетный счет застройщика готовится контракт на оплату полной стоимости недвижимости — и, соответственно, проходит вторая часть оплаты», — пояснила Елена Мариничева.

После того как проект сдается в эксплуатацию, нужно принять недвижимость и подписать документы для регистрации ее в собственность. Покупатель может это сделать лично или через доверенное лицо — агента, застройщика, близкого человека.

По пунктам алгоритм покупки жилья от застройщика будет выглядеть так:

- подбор объекта;

- резервирование;

- оплата депозита (входит в общую стоимость жилья);

- заключение договора купли-продажи;

- оплата контракта;

- приемка сданного объекта с подписанием акта о дефектовке.

«Покупка жилья на вторичном рынке будет отличаться только тем, что покупателю не нужно принимать сданный объект. Вся процедура от выбора объекта до сдачи его в аренду (если есть такая цель) может занять порядка двух — двух с половиной месяцев», — добавила партнер Intermark Real Estate.

Особенности покупки для иностранцев в Таиланде

В Таиланде существуют два основных типа владения недвижимостью — Freehold (полная частная собственность) и Leasehold (долгосрочная аренда). Отличие заключается в том, что Leasehold оформляется на 30 лет с правом продления, обычно до 90 лет. Объекты, приобретенные во Freehold, будут стоить примерно на 10% дороже. При этом жильем в Leasehold можно распоряжаться так же, как и в Freehold (продавать, наследовать, дарить и т. д.).

Иностранцы, в том числе россияне, могут приобретать недвижимость в Таиланде в полную собственность, но с оговорками. Например, зарубежные покупатели не смогут в Таиланде купить землю в собственность — только в аренду.

Есть еще ограничения для иностранных покупателей, связанные со статусом приобретаемого жилья. В Таиланде многоквартирные дома имеют два варианта статусов: кондоминиум или апартаменты. «Если статус здания — апартаменты, то все квартиры в нем могут быть проданы иностранцам только в аренду (Leasehold)», — пояснила Ирина Мошева.

В кондоминиуме иностранец может купить квартиру во Freehold при условии, что общая территория комплекса со всей инфраструктурой (бассейн, парковка, фитнес-центр и т. д.) находится в совместной долевой собственности. «Таким образом, застройщик кондоминиума может законно продать иностранным гражданам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность. Если иностранец не успевает купить квартиру из квоты в 49%, то он может приобрести квартиру из оставшихся 51% жилой площади кондоминиума в Leasehold», — добавил партнер Intermark Real Estate.

Оформить ипотеку иностранцу в Таиланде очень сложно, но можно воспользоваться рассрочкой от застройщика — такая практика распространена. Например, покупатель вносит половину стоимости объекта на этапе строительства, а оставшуюся — после ввода объекта. Девелоперы также предлагают скидки на начальном этапе строительства. Выгода может достигать 40–50%.

Минимальный порог входа

Таиланд привлекает иностранных покупателей доступными ценами на недвижимость. По оценкам экспертов, минимальный порог входа составляет $100–140 тыс. за качественные объекты. Например, за $100–140 тыс. можно приобрести меблированную студию площадью 30–35 кв. м в популярном туристическом месте в жилом комплексе с собственной инфраструктурой или отельный номер площадью 30 кв. м в комплексе на этапе строительства.

Цены на частные виллы в Таиланде стартуют от $200 тыс. За эту сумму можно приобрести объект с двумя спальнями в строящемся закрытом комплексе. «Иногда можно найти предложения в полтора, а то и в два раза дешевле, если застройщик проводит маркетинговую акцию для привлечения внимания к новым проектам. Но таких юнитов в проекте может быть от силы три — пять», — добавил главный редактор Prian.ru.

На конечную цену будут влиять самые разные факторы — наличие вида на море, близость береговой линии, разнообразие предлагаемой в ЖК инфраструктуры, а также удаленность магазинов, школ, кафе и т. д.

Допрасходы при покупке жилья

При покупке жилья в Таиланде нужно учитывать дополнительные расходы — это регистрационные сборы, оплата коммунальных платежей, услуги юриста. Их конечная сумма зависит от площади недвижимости и формы владения. По словам Елены Мариничевой, есть четыре пункта, которые в любом случае нужно будет добавить к стоимости строящейся недвижимости:

- коммунальное обслуживание. Стоимость коммунальных платежей в кондоминиуме рассчитывается, исходя из квадратных метров, и оплачивается ежегодно;

- Sinking Fund — амортизационный фонд. Разовый платеж, который также рассчитывается в зависимости от площади недвижимости;

- счетчики электричества и воды. Как правило, платеж составляет от 20 тыс. до 35 тыс. бат (то есть не более 60 тыс. руб.). Заплатить нужно будет один раз;

- налог на недвижимость при Freehold — 0,02%, а также регистрационные сборы: если недвижимость приобретена в Leasehold, то он составляет 1,1%, если во Freehold — то 6,3%. Это также разовый платеж, обычно он делится между собственником и застройщиком в соотношении 50/50.

Популярные локации для покупки жилья в Таиланде у россиян

Согласно данным аналитиков Intermark Real Estate (ранее Savills), которые ссылаются на Thailand Government Housing Bank (ипотечный госбанк, входит в Минфин Таиланда), россияне занимают второе место по числу купленных в Таиланде квартир и вилл, уступая только китайцам. Граждане КНР в первом квартале 2022 года приобрели 45% всей выставленной на продажу жилплощади, россияне — 6,4%. Около 80% сделок с недвижимостью в Таиланде со стороны россиян проходят как инвестиционные, остальные — для личного пользования.

Самое популярное место для покупки недвижимости в Таиланде среди россиян — Пхукет. По данным экспертов из Prian.ru, на него приходится более половины всех сделок с участием граждан России. На втором месте по популярности — Паттайя, на третьем — Бангкок. «В этом смысле спрос россиян очень отличается от спроса китайцев (они предпочитают Бангкок) или американцев (Паттайя)», — пояснил Филипп Березин.

Пхукет ― сегодня самое популярное направление для инвестиций со стороны россиян, подтвердила Елена Мариничева. Это премиальный курорт с развитой инфраструктурой и стабильным круглогодичным потоком туристов, что делает локацию привлекательной не только для собственного проживания, но и для покупки инвестиционной недвижимости с целью сдачи в аренду. Но и недвижимость на Пхукете более дорогая. Например, цена квартиры в кондоминиуме площадью 30 кв. м начинается от $140 тыс. при покупке недвижимости в Leasehold (во Freehold будет дороже на 10%). А стоимость частных двухспальных вилл на охраняемой территории будет начинаться от $300 тыс.

Есть и более бюджетные популярные локации: например, в Паттайе можно без труда найти современные апартаменты площадью около 50 кв. м за $100 тыс., но без гарантированной доходности.