Итоги 2022 года на рынке зарубежной недвижимости и прогноз на 2023 год - «Зарубежная недвижимость»

Как события 2022 года повлияли на зарубежные рынки жилья? Как менялся спрос на квартиры и дома среди русскоязычных клиентов и не только? Какие возникали сложности, и удалось ли их решить? Каковы прогнозы на следующий год? Обо всём этом мы поговорили с экспертами ведущих компаний по недвижимости в разных странах.

Ключевое глобальное событие и потрясение года – начало военных действий в Украине и те обстоятельства, которые за этим последовали – миграция, международные санкции против России и контрасанкции уже со стороны РФ, мировая инфляция, энергетический кризис в Европе и так далее. Влияние этих процессов ощутимо в той или иной мере на многих рынках недвижимости. Причём если на гражданах некоторых стран они отразились косвенно, то на львиной доле аудитории нашего портала – россиянах, украинцах, белорусах – прямо, так как у тысяч людей резко изменились обстоятельства жизни.

По данным HomesOverseas.ru, количество запросов на приобретение недвижимости в 2022 году увеличилось на 23%. При этом лидирующую позицию заняла Турция, которая сохранила прямое авиасообщение с Россией и возможность расчётов с россиянами. На втором, третьем и четвёртом месте – Болгария, Черногория и Кипр соответственно. В эти южные страны устремилось много людей из Украины и России. Для последних сделки с недвижимостью стало проводить сложнее, тем не менее, работающие схемы есть.

В числе стран, которые улучшили свои показатели в рейтинге по сравнению с 2021 годом, – Грузия, ОАЭ, Таиланд. Эти государства не входят в список «недружественных» России и лояльны к российским инвестициям. Грузия замыкает пятёрку, оттеснив Испанию и Италию, которые стали менее доступными, как из-за отсутствия прямых перелётов с Москвой, так и из-за проблем с расчётами.

Сегодня покупка недвижимости за рубежом рассматривается чаще не только как инвестиция, хотя таких сделок тоже достаточно, но и как вариант для релокации с семьёй или «запасной аэродром» – место для переезда, если обстоятельства на родине ухудшатся. Многие делают вложения с целью получения гражданства или вида на жительства, используя специально нацеленные на это программы.

Турция

Айсун Текче, директор по маркетингу компании Tekce Overseas (Antalya Homes): «Турецкий рынок недвижимости по-прежнему остается востребованным, растущим и перспективным».

Первые шесть месяцев 2022 года рынок Турции был очень активным. Во 2 полугодии ситуация несколько стабилизировалась, так как из-за удорожания ипотеки и роста стоимости жизни снизился спрос среди местного населения.

На обстановку с продажами недвижимости в 2022 году влияли два фактора. Первый – инфляция, которая стимулировала людей брать кредиты по низким ставкам и вкладывать в жильё. Второй – развитие событий между Россией и Украиной. Нейтральная роль Турции в этой ситуации привела к тому, что многие российские граждане стали рассматривать нашу страну как альтернативу. Растущий спрос как со стороны местных, так и иностранных покупателей в конечном итоге вызвал рост цен.

Если раньше (в течение последних четырёх лет) самую большую долю среди иностранных покупателей занимали люди с Ближнего Востока (в 2021 году – преимущественно из Ирана), то в 2022 году на первое место вышли россияне и граждане русскоязычных стран. Продажи покупателям из Центральной Европы стабильны и сохраняются примерно на одном уровне в течение последних шести лет. Европейцы продолжают покупать, но не доминируют среди других инвесторов. Мы видим также растущий интерес со стороны покупателей из Северной Америки (США и Канада).

Что касается регионов, то основная активность как всегда сосредоточена в провинции Анталия, в которую входит в том числе Алания, и в Стамбуле. Рост цен на жильё в Анталии привёл к тому, что часть спроса сместилась в сторону Мерсина – региона, который обладает схожими характеристиками.

Мы видим, что те, кто хочет жить в большом городе с красивой природой, переезжают в Бурсу, а покупатели, которые не могут позволить себе Стамбул, выбирают расположенную недалеко Ялову. Анкара проигрывает из-за отсутствия моря, но привлекает покупателя, предлагая хорошие цены и высокое качество жилищного фонда.

Рост цен на недвижимость в Турции заставил многих турецких и российских покупателей обратиться к Северному Кипру. В этом регионе избыток предложения.

В 2023 году цены на жильё должны стабилизироваться. Кроме того, мы ожидаем, что строительные компании будут запускать больше новых проектов. В 2022 году старты некоторых строек были отложены из-за роста цен на материалы (например, цемент, железо). В целом, турецкий рынок недвижимости по-прежнему остается востребованным, растущим и перспективным.

Болгария

Евгения Проказова, директор по продажам в Bulgaria Avenue: «Рынок недвижимости Болгарии в 2022 году был самым горячим за всё время моей работы с 2008 года».

Недвижимость в Болгарии активно продавалась и в 2021, и в 2020 году, но 2022 был беспрецедентным за всё время моей работы с 2008 года.

Ключевыми событиями, которые повлияли на рынок, стали инфляция и военные действия в Украине. Спрос на болгарскую недвижимость увеличился, так как наша страна одна из немногих, где жильё можно приобрести относительно недорого. Украинцев и россиян привлекает в Болгарии отсутствие языкового барьера, а также то, что это тоже православная страна. Стоимость жизни у нас невысокая. Цены на продукты по сравнению с другими европейскими странами почти в 2 раза ниже, а то и больше (1 евро - 2 лева).

Квадратные метры в 2022 году стремительно дорожали. Если год назад квартиру с 1 спальней около Приморского парка в Варне можно было купить за 60 000 евро, то сейчас ценовая планка в районе 90 000-100 000 евро. В какие-то периоды цены поднимались три-четыре раза за месяц. Застройщики меняли прайс, так как увеличивались их затраты на материалы.

Сейчас рост немного меньше, но восходящая тенденция продолжается. По моему мнению, Болгария только в начале бума, и 2023 год будет сильным. В городах много новостроек, так что покупателям будет из чего выбрать.

Самыми востребованными регионами среди покупателей недвижимости по-прежнему являются прибрежные Варна и Бургас. Растёт интерес к Софии и Пловдиву.

Черногория

Светлана Замотина, директор компании Tradegoria: «Свободных предложений стало меньше, а цены выше».

В Черногории 2022 год запомнится бумом продаж.

В первую очередь сыграло роль окончание пандемии. Люди засиделись в условиях карантина и после завершения ограничений решили переехать или же просто обзавестись вторым домом в теплой стране. Второй фактор – это, безусловно, геополитическая обстановка в мире, которая способствовала миграции. Много вновь прибывших экспатов подняли рынок недвижимости. Свободных предложений стало меньше, а цены выше.

Недвижимость подорожала минимум на 30%. Бюджетных квартир и домов почти не осталось – лишь штучные варианты, а не многообразие предложений. Идет активное возведение нового жилья. При этом цена квадратного метра на котловане значительно выросла. Цены на рынке вторичной недвижимости также идут вверх, но до пиковых значений еще не добрались.

Помимо русскоязычных клиентов Черногорию вновь облюбовали жители европейских стран. Граждане Германии стали скупать недвижимость с весны (как немцы, так и представители русскоязычной диаспоры, которые многие годы живут там). Помимо этого, активно едут поляки, чехи, британцы. Европейцы стали чаще инвестировать в покупку участков для строительства собственных домов.

Часть покупателей – граждане Украины. Это люди, которые выбрали Черногорию для постоянного проживания, а не в качестве места временного пребывания. Многие украинцы предпочитают снимать квартиры, а не покупать.

После объявления частичной мобилизации активно поехали россияне. Граждане РФ стали чаще покупать недвижимость для постоянного проживания, а не с целью инвестиций. Увеличилась доля тех, кто работает удаленно и выбирает Черногорию как безопасное место для воспитания детей и комфортной жизни своей семьи.

Основная проблема, с которой столкнулись покупатели из России в 2022 году, – расчёты с застройщиками и продавцами. В связи с санкциями российских банков и невозможностью перевода пришлось разрабатывать альтернативные способы расчетов. Увеличилась доля сделок с возможной оплатой на территории РФ в рублях. Кроме того, стало популярно использование банковских счетов, открытых в третьих странах (Грузии, Армении, Казахстане, Турции, Сербии и т.д.)

Спрос и ценообразование в 2023 году будет зависеть от геополитической обстановки в мире. Рост цен продолжается, и данная тенденция, вероятно, сохранится и в следующем году. Этому будет способствовать в том числе недостаток объектов на вторичном рынке недвижимости (особенно домов). Хотя в прибрежном регионе идет активное строительство.

Статус самого популярного города на берегу Адриатики прочно закрепила за собой Будва. Там продолжается возведение многоквартирных домов и комплексов. Порядка 40% квартир в новостройках продается на стадии оформления проектной документации и котлована.

Бар – регион, на который я обратила бы особое внимание. Здесь уже третий год подряд идет строительство домов в соответствии с планом развития города. Квартиры, так же, как и в Будве, в основном продаются на начальной стадии, но по более демократичным ценам.

Интересен сегодня и люксовый сегмент. Такие предложения есть в районе залива. В Баре рекомендую присмотреться к комплексу Liko Soho, который входит в список объектов под программу инвестиционного гражданства.

Кипр

Кирилл Равченко, генеральный директор DOM Real Estate: «Цены на недвижимость на Кипре взлетели колоссально».

Для нашей отрасли 2022 год был очень плодотворным. Рынок на подъёме, тем более, это ощущается по сравнению с ковидными 2020-м и 2021-м, когда туристов на остров приезжало мало. Показатели по продажам по сравнению, скажем, с годом ранее раз в 5-6 лучше.

Количество иностранных покупателей недвижимости из-за рубежа увеличилось в целом, но особенно много русскоязычных. После начала СВО на Кипр приехало много людей – украинцев, россиян. В основном это сотрудники IT и финансовых компаний – как молодёжь 20 плюс, так и те кому за 30, 40, 50 лет. Перебираются и владельцы бизнесов.

Одна из основных проблем для россиян – это перевод денег для покупки и аренды недвижимости. Кипр входит в список «недружественных» России стран, поэтому российские банки не одобряют транзакции юрлицам или физлицам на Кипре. Как правило, вопрос решается путём открытия счёта в Армении, Казахстане, ОАЭ (если человек резидент этого государства). Суммы для оплаты аренды относительно небольшие, их переводят через посредников.

На волне спроса цены на недвижимость взлетели колоссально. Квартиры и дома подорожали на 20-30%. Арендные ставки выросли в 2-3 раза.

Подъём наблюдался во всех регионах, но особенно он был заметен в Лимассоле. Люди, которых Лимассол оттолкнул своей ценой, едут в Пафос или Ларнаку. Пафос активно развивается, там запускаются интересные новые проекты.

Многие отдают предпочтение Никосии, так как в столице относительно дешёвая недвижимость. Скажем, квартиру с двумя спальнями можно найти за 140 000-150 000 евро. Таких цен сейчас на Кипре уже практически нигде нет. Арендные ставки в Никосии тоже низкие.

Один из недооценённых регионов – это Фамагуста, а также расположенные неподалёку Протарас, Айя-Напа, Паралимни. Новую видовую виллу в трёхстах метра от моря можно купить за 550 000-600 000 евро. Для сравнения – подобный дом в Лимассоле будет стоить от 4 млн евро.

Думаю, что следующий год также будет активным, хотя приток экспатов из-за рубежа, вероятно, сократится.

Грузия

Уходящий 2022 год был достаточно успешным для застройщиков и рынка недвижимости Грузии в целом. Сожаление вызывает лишь то, что во многом активизации спроса способствовала ситуация в Украине и глобально в мире.

Мы наблюдаем, что доля покупателей из Евросоюза, например, поляков, сильно сократилась, а количество сделок с гражданами России, Украины, Беларуси, наоборот, увеличилось.

Россияне, украинцы с удовольствием посещали нашу страну и активно приобретали квартиры и раньше, но в этом году их количество выросло. Многие переезжают с семьями, получают ВНЖ.

Надо сказать, что за счёт укрепления лари к доллару усилился и внутренний спрос на жильё.

Конечно, растущий спрос помог застройщикам укрепить позиции. Ведь многие компании переживали во время пандемии не лучшие времена. Спрос был вялым, а цены на стройматериалы выросли за последние три года минимум в 3 раза. Например, арматура в 2019 году стоила 420-430 долларов за тонну, а к марту 2022 подорожала уже до 1200 долларов.

Конечно, наплыв покупателей и увеличение себестоимости привели к тому, что цены на квартиры и дома в Грузии выросли. Тем не менее, по сравнению с другими европейскими странами, наш рынок остаётся одним из наиболее доступных.

Думаю, что 2023 год будет годом процветания для Грузии. Ведётся новое строительство, всё развивается. Рынок недвижимости стал очень конкурентным, поэтому застройщики улучшают свои проекты, чтобы угодить покупателю.

Грузия – особенная страна, и убедиться в этом легко, посетив Батуми, и особенно я рекомендую район Махинджаури.

Испания

Андрей Карачун, руководитель инвестиционно-консалтинговой компании Decart Property Investments: «Год был сложным для покупателей из России, но ситуация улучшилась – веками работающий институт частной собственности взял верх».

Год бы сложным и временами непредсказуемым. Причем начиналось все прекрасно: испанский рынок недвижимости наконец начал выходить из череды локдаунов. Пандемия осталась в прошлом. Количество сделок в конце 2021 - начале 2022 года било рекорды.

И вот в этот прекрасный момент для клиентов из России как раз всё и началось. Российская геополитика, помноженная на финансовые трудности в Европе после пандемии, а также на высокие цены на энергоносители и рекордную инфляцию сделала своё дело.

У многих российских собственников возникли большие сложности в апреле, когда деньги нельзя было перечислить в Испанию даже для того, чтобы оплатить коммунальные платежи и налоги, невозможно было погасить ипотеку. Практически все счета, так или иначе связанные с гражданами России, оказались заблокированы.

В тот момент мы помогали нашим клиентам и партнерам собирать и предоставлять в испанские банки подтверждающие документы о происхождении средств и так далее. Хорошо, что в большинстве случаев вопрос оказался решаемым.

Постепенно ситуация улучшилась. Европа вовсе не стала огульно обвинять в происходящем всех россиян подряд. Многие отделения банков к концу года разрешили россиянам открывать счета, а иногда и полноценным образом проводить сделку, как раньше. Веками работающий институт частной собственности взял вверх. Пусть не повсеместно, но тем не менее…

Для российских покупателей условия, безусловно, сильно изменились. Что касается рынка недвижимости Испании в целом, то на нём описанные обстоятельства мало отразились. Дело в том, что граждане РФ никогда не были ключевыми инвесторами. Все вместе взятые сделки с иностранцами составляют в среднем 12-14% от общего количества, из которых контракты с россиянами занимают всего лишь в районе 1%. То есть общая доля всех покупок, сделанных россиянами, составляет примерно 0,1%.

Если посмотреть историю рынка недвижимости в Испании, то несложно заметить, что она пережила серьезный кризис после 2008 года, когда цены за последующие пять лет существенно снизились. Затем после рецессии, по законам экономики, начался очередной цикл. Недвижимость начала дорожать. И за следующие восемь лет достигла и превысила докризисные показатели. За это время некоторые объекты, купленные осенью 2013 года, подорожали вдвое.

Но чудес не бывает, недвижимость не может бесконечно расти в цене. После того, как квадратный метр подорожал вдвое, котировкам надо как минимум отстояться. И действительно, сейчас мы можем говорить о фиксации цен, а в некоторых случаях даже о небольшом снижении в размере 3–5%. Происходящая сейчас коррекция рынка очевидна. Во многом она является следствием снижения спроса на фоне роста ставок по кредитам.

В условиях некоторой неопределенности мы рекомендуем вкладывать деньги не в жилую, а в коммерческую недвижимость. Логика здесь простая. Во-первых, коммерческая недвижимость приносит доход. Во-вторых, если стоимость объекта даже в какой-то момент снизится, в то же самое время арендные платежи будут стабильно расти (в связи с пересмотром их размера в соответствии с индексом инфляции, который обычно прописан в базовом договоре). В-третьих, прибыль от коммерческой недвижимости в Испании — как раз и есть тот самый понятный европейским банкам доход из подтвержденных источников в самой Европе. А значит, это отличное начало для того, чтобы строить свою жизнь в новом месте. По себе знаем, это действительно замечательный старт для релокации, если она требуется.

ОАЭ

Алина Адамко, директор по продажам Metropolitan Premium Properties: «Инвестиции стекаются в Дубай со всего света».

Если подытожить, то 2022 год в ОАЭ был годом активного роста спроса и цен на недвижимость.

В 2022 году в Дубае было продано 70 000 жилых объектов, а объём транзакций составил 138,9 миллиардов дирхамов.

Средняя цена квадратного фута выросла на 27,7% относительно 2021 года.

Массовое переселение семей и перевод компаний из РФ и других стран СНГ значительно повлиял как на сегмент недвижимости класса люкс – те клиенты, которые ранее останавливались в пятизвёздочных отелях, приобрели постоянное жильё в элитных комплексах, так и на средний ценовой сегмент и сегмент доступного жилья – семьи со средним достатком стали активно покупать квартиры, виллы, таунхаусы для личного пользования. Ранее такие объекты приобретались в основном в инвестиционных целях, для долгосрочной или краткосрочной аренды.

Активизировался также сектор коммерческой и индустриальной недвижимости. Причиной этого стало увеличение запросов на офисы большой площади под аренду и участки под строительство.

Основной проблемой в 2022 году было перечисление средств из РФ и других стран СНГ в ОАЭ с целью покупки недвижимости. Эти задачи решались поступательно, при поддержке местных застройщиков и банков.

Второй проблемой было организовать приезжающим семьям квартиры в долгосрочную аренду при учёте, что без визы резидента невозможно снять недвижимость на 1 год (можно максимум на полгода). Как правило, выходом из подобной ситуации становится временная аренда на короткий срок и быстрая покупка своего жилья за это время. Ещё один путь – открыть компанию в ОАЭ. Это даёт право на получение резидентской визы.

Инвестиции стекаются в страну из разных концов света. По данным Земельного Департамента, больше всего сделок на покупку недвижимости совершили инвесторы из России. Далее следуют граждане Великобритании, Индии, Германии и Франции.

Вероятно, тенденции, которые мы видели в 2022 году, будут иметь место и в 2023, то есть рост цен на жильё в Дубае и в ОАЭ в целом продолжится. Нестабильная политическая и экономическая ситуация в мире располагает к этому.

Особый спрос сосредоточится в застраиваемых районах, близких к сдаче в эксплуатацию, таких как Port De La Mer, Madinat Jumeirah Living, Emaar Beachfront, Dubai Hills, Dubai Creek Harbour, Meydan и другие.

Италия

Елена Двуречинская, директор компании ITALCASA: «Можно сказать что Италия сейчас переживает золотой период в сфере недвижимости».

В 2022 году на рынке недвижимости Италии продолжился бум, который начался в 2021. Это является результатом введённой в мае 2020 года еще правительством Конте и продлённой правительством Драги льготы по налогообложению при реконструкции и улучшении энергосбережения здания – Superbonus 110. Данная мера полностью разблокировала строительную отрасль, которая пребывала в состоянии стагнации в последние годы.

Вторым позитивным нововведением на законодательном уровне были льготы для покупки недвижимости для молодых семей.

Спрос вырос как никогда, а, следовательно, – и цены. По общей статистике, на 2-4 %, на месте же мы наблюдаем увеличение в среднем на 10%, а на престижные виллы – и на 20%.

Что касается русскоязычных клиентов, то в количественном выражении их стало бесспорно меньше. Сейчас ищут недвижимость исключительно решительно настроенные покупатели. Они очень хорошо разбираются в местности, ценах, прекрасно знают возникшие проблемы, и они их не пугают. Сегодня нет неопределившихся, случайных клиентов. Если это семьи, проживающие в России, то в основном ищут недвижимость для переезда. Не стоит забывать также, что сейчас уже очень много россиян, имеющих два паспорта и проживающих многие годы в Евросоюзе, – такие люди ищут недвижимость для отдыха, второй дом.

Должна сказать, что русскоязычные покупатели никогда не имели большую долю на рынке недвижимости Италии, поэтому их уменьшение на общую картину никак не повлияло.

Прогноз на 2023 год зависит исключительно от двух льгот, описанных выше. Если их продлят на 2023 год, то триумфальный марш итальянской недвижимости продлится, если уберут, то вернёмся в исходное доковидное положение, но с грузом высоких цен на ресурсы. Льготы молодым семьям уже продлили, а вот по «Супербонусу 110» еще ведутся дебаты.

В последнее время очень ярко просматривается тенденция к увеличению спроса на недвижимость в туристических местах. Это всем известные Тоскана Гарда, Лигурия и другие.

Греция

Наталия Ковалёва, директор по продажам компании Real Estate Services: «Иностранные инвестиции в недвижимость Греции достигли рекорда, но количество русскоязычных клиентов сократилось».

2022 год выдался очень активным. Это был первый полноценный туристический сезон в Греции с 2019 года. Снятие всех ограничений по коронавирусу способствовало также притоку иностранных покупателей недвижимости. Инвесторы, которые вернулись после двухгодичного перерыва, вложили в дома и квартиры на греческих курортах рекордный объём средств.

Всё больше сделок с недвижимостью приходится на граждан ЕС. В регионах, в которых мы работаем (Север Греции, Халкидики) в этом году, помимо традиционно активных на этом рынке граждан балканских стран, огромный приток клиентов из Западной Европы: Германии, Франции, Бельгии, Нидерландов, а также из Израиля.

При том, что зарубежный спрос на жильё в Греции крайне высок, число русскоязычных клиентов сократилось после начала событий в Украине. Для россиян появились ограничения. В частности, для граждан России и Беларуси была заморожена программа «Золотая виза». В этой ситуации особую актуальность приобрела запущенная в 2021 году программа предоставления виз цифровым кочевникам. Она доступна россиянам и белорусам и пользуется большой популярностью – много IT-специалистов и не только сейчас устремились в Грецию.

Отмечу, что спрос сегодня высокий как на городскую недвижимость (её используют в качестве постоянного жилья, а также для сдачи в долгосрочную аренду), так и на курортный сегмент (дома и квартиры для сезонного проживания, отдыха, сдачи в аренду туристам).

Цены на жильё в Греции за 2022 год серьезно выросли – на 11-13%. Лоты в новостройках подорожали на 12,2% в годовом исчислении. Под влиянием растущих продаж и цен строительная отрасль значительно активизировалась.

При сохранении текущих условий, мы прогнозируем достаточно активную первую половину 2023 года с возможным небольшим сокращением спроса из-за заметно подросших цен.