Албания в 2023: цены на недвижимость, условия для переезда и инвестиций - «Зарубежная недвижимость»

В то время, как мир испытывает одно потрясение за другим, в этой стране «порой так спокойно, что даже скучно»; пережив за свою витиеватую историю немало бед, Албания, по-видимому, расправила плечи и вступает в стадию расцвета – тысячи иностранцев из Европы и не только приезжают в Тирану, Влёру, Саранду, Дуррес, чтобы насладиться отдыхом, а некоторые – и с целью приобрести квартиру или дом; о том, как обстоят дела на рынке недвижимости столицы и прибрежных регионов, каковы цены на жильё, и подходит ли «балканская жемчужина» для переезда, читайте в нашем материале.

О стране

Долгое время Албания – небольшое государство на юго-западе Балканского полуострова – была в тени своих более удачливых соседок: Черногории, Греции, а также Италии, с которой граничит через пролив.

Во многом это было связано с тем, что албанцы никак не могли изжить негативный капитал недавнего прошлого – с 1941 по 1985 год страной правил одиозный диктатор Энвер Ходжа. К началу 70-х лидер, считавший себя убеждённым марксистом-ленинцем, умудрился постепенно перессориться со всеми странами, включая бывших друзей – Югославию, СССР и КНДР. Албания оказалась в полной изоляции в «кольце врагов».

Материальные свидетельства тех времён можно встретить в Тиране, Дурресе или Гирокастре повсеместно. Речь идёт о бункерах – приземистых бетонных сооружениях в форме грибов. Всех граждан республики обязывали за свой счёт строить такие укрепления для обороны от мифического неприятеля.

Любопытны и другие «милые» детали из жизни в социалистической Албании. Например, для того, чтобы посетить родственника в другом городе, необходимо было уведомить власти, а также поставить их в известность по возвращении.

Надо отдать должное, коммунистическому правительству на первых порах удалось провести индустриализацию экономики, поднять сельское хозяйство, ликвидировать безграмотность, улучшить положение женщин, предоставив им равные права с мужчинами, однако к концу эпохи албанцы в основном жили очень бедно, и страна заметно отставала, даже от держав социалистического лагеря.

Однако смена режима не сразу принесла ожидаемые улучшения. В 90-е Албания скатилась в период безвременья, и стала ассоциироваться с преступностью, бедностью и разрухой.

К счастью, сегодня всё это в прошлом! Шкиперия, или «страна орлов», как называют её сами граждане, – вполне комфортное и безопасное место с гостеприимными людьми, готовыми прийти на помощь иностранцу. По мере того, как поток туристов и иммигрантов из-за границы растёт, и приезжающие делятся впечатлениями со своими соотечественниками, предрассудки в отношении Албании постепенно отступают.

По мнению гуру туристической сферы, Албания – одно из самых многообещающих направлений в Европе. Индустрия гостеприимства в этой стране вполне может стать такой же успешной, как, скажем, в соседней Греции. Большой интерес к «балканской Золушке» проявляют, в частности, британцы – в Албанию из Соединенного Королевства отправляется более восьми рейсов в день.

Что же привлекает иностранцев в Албании, помимо дружелюбия местных, о котором мы уже упомянули? Конечно, прежде всего, волшебно красивая природа. Небольшая по размерам страна может похвастаться тем, что купается в водах сразу двух морей – Ионического и Адриатического. Значительную часть территории занимают горные хребты и возвышенности, а в долинах между ними протекают реки и разбросаны озёра. Самые крупные из них страна делит с соседями: Шкодер – с Черногорией, Охрид – с Северной Македонией, Преспу – с Северной Македонией и Грецией.

В Албании субтропический средиземноморский климат, что также благоприятствует туризму. В июле средняя температура составляет +24–28 °С. В январе редко бывает холоднее +4 °С.

Стоит отметить, что Албания – сейсмоопасный регион, как и другие страны Балканского полуострова.

Столица Албании – Тирана – находится в 40 километрах от побережья. Чуть южнее лежит небольшой горный городок Эльбасан. На севере у границы с Черногорией на берегу одноимённого озера расположился Шкодер. Самые популярные курорты – Влёра на юге, там, где, встречаются воды двух морей, Саранда, ещё южнее, напротив греческого острова Корфу, и Дуррес в центральной части побережья недалеко от Тираны.

Нельзя не упомянуть также древнюю Гирокастру, которая причислена ЮНЕСКО к городам-музеям. В этом поселении южнее Влёры отлично сохранилась крепость времён Османской империи. Период турецкого господства в Албании длился более четырёх веков и закончился лишь в 1912 году.

Большая часть населения Албании – мусульмане (исторически это явилось следствием целенаправленной исламизации в период Османской империи). Около 31-32% исповедуют христианство. Однако, стоит отметить, что религиозных людей в стране очень мало. В эпоху правления Ходжи религия была под строгим запретом, а верующие подвергались гонениям. После смены режима возрождение духовной жизни произошло, но довольно мягко. Многие туристы и иммигранты отмечают, что жители страны отличаются веротерпимостью. Как говорят местные, у албанцев есть только одна вера, которая их объединяет, – в Албанию.

В Албании один международный аэропорт – имени Матери Терезы (знаменитая благотворительница была албанкой по происхождению, хотя родилась в Македонии). Воздушная гавань находится в 17 километрах от Тираны в городке Ринас. Прямых авиарейсов между Россией и Албанией пока нет, добираться придётся с пересадкой, например, через Стамбул. Некоторые прилетают в Черногорию, а далее едут на автобусе.

Страна стремится укрепить свои позиции на мировой политической арене. Албания – кандидат на вступление в Европейский Союз с 2014 года.

Албанский небезосновательно имеет репутацию сложного языка. Он относится к индоевропейской группе, но не похож на другие. Многие молодые албанцы знают английский.

Албанская кухня преимущественно мясная. Хотя в ресторанах и на рынках в изобилии продаётся также рыба, морепродукты, местные фрукты, овощи.

Рынок недвижимости Албании

По наблюдениям риелторов, спрос на недвижимость в столице и на курортах Албании существенно вырос за последние несколько лет. В стране, как пишет местная пресса, строительный бум. Год назад, в 1 квартале 2022 года, было выдано рекордное количество разрешений на строительство (на возведение более 800 000 квадратных метров жилья). Более свежих данных пока нет, но, вероятно, тенденция продолжается.

Конечно, во многом рынок разогрет за счёт зарубежных гостей. По данным на сентябрь 2022 вложения нерезидентов в недвижимость Албании за год выросли на 43%. Примерно треть иностранных инвесторов – граждане Евросоюза, в основном, Чехии, Польши, Германии, Италии, Швеции, Финляндии. Как говорят агенты, высок спрос также со стороны россиян, украинцев, белорусов.

Приезжающих из-за границы интересует, прежде всего, жильё на курортах.

Влёра

Живописный и очень популярный у туристов город Влёра знаменит тем, что у его берегов встречаются воды Адриатического и Ионического моря. Здесь симпатичная набережная, парк, много кафе, ресторанов, магазинов. Влёру нельзя назвать сугубо туристическим местом (хотя на туризм приходится 70% доходов в муниципальный бюджет,) так как в городе имеется и инфраструктура для жизни: поликлиники, школы, детские сады, даже университеты.

Из недавно отреставрированного терминала морского порта Влёры ходят паромы в итальянский Бриндизи.

Во Влёре замечательные пляжи, но есть и небольшой минус – прибрежная полоса не очень протяжённая, всего 2-3 километра. Ещё один недостаток – удалённость от аэропорта в Тиране (150 км). Однако рядом с курортом уже идёт строительство новой воздушной гавани.

За 2022 и первые месяцы 2023 года жильё на побережье Влёры существенно подорожало. В новостройках на начальном этапе квартиру можно купить по цене 1200-1300 евро за кв. м, а если выбор пал на самый престижный район Лунгомаре, то 1500 евро за кв. м.

Готовая квартира с одной спальней на 1-2 линии во Влёре стоит от 80 000 евро.

Саранда

Расположенные на самом юге страны, прямо напротив греческого острова Корфу, Саранда и небольшой, спокойный Ксамил славятся невероятно красивыми, чистейшими белыми пляжами (выглядят, как песчаные, но на самом деле это галечная крошка). Вода Ионического моря у этих берегов прозрачная и имеет «рекламный» лазурный оттенок. Неслучайно блогеры называют Ксамил «албанскими Мальдивами».

Поклонников у южного побережья Албании много, но при всех преимуществах существенным ограничением является расстояние от аэропорта – 270 км. Однако в ближайшие годы новая воздушная гавань должна появиться и рядом с этими курортами.

Квартиру от собственника с одной спальней в Саранде можно приобрести по цене от 90 000 евро.

Дуррес

На берегу Адриатики расположен Дуррес. Этот довольно развитый город, которой вполне подходит как для жизни, так и для отдыха, находится всего в 40 километров от Тираны и аэропорта, что, безусловно, даёт ему неоспоримые преимущества уже сейчас. Возможно, ландшафт здесь чуть более приземлённый, как считают адепты лагеря Влёры, но зато приморская полоса протянулась на многие километры, и места под ярким албанским солнцем хватит всем.

В Дурресе красивая набережная с детскими площадками и скульптурами, вдоль которой расположились многочисленные кафе и рестораны. Город располагает инфраструктурой – работают поликлиники, больницы, школы, в том числе международная, супермаркеты, торговые центры. А если всё же чего-то не хватает, например, одежды определённого бренда или консультации узкого медицинского специалиста, всегда можно быстро приехать в Тирану и решить свою задачу.

На месте старого порта Дурреса планируют построить большой современный район с мариной для яхт и насыпными островами по типу дубайских.

Город развивается, и его привлекательность растёт. Если пару лет назад готовую квартиру на первой линии можно было приобрести по цене 700 евро за кв. м, то сегодня аналогичные предложения начинаются от 1200 евро за кв. м.

Тирана

Те, кто в силу темперамента или профессии не могут представить себе жизнь вне столичного ритма, выбирают Тирану. Это город с довольно хаотичной застройкой, который, тем не менее, преображается в последние десятилетия и пытается, не без успеха, найти своё лицо.

В нулевые Тиране несказанно повезло с градоначальником. Эди Рама, который трижды, начиная с 2000 года, избирался мэром, – художник по образованию. Под его руководством в столице была проведена масштабная кампания «Возвращение к идентичности» – снесены незаконные постройки, разбиты сады и парки, облагорожены пустыри, реконструированы дороги, открыты новые инфраструктурные объекты, а фасады домов украшены яркими панно. Тренд на украшение улиц и площадей современным искусством прижился – город наводнён стритартом. К слову, с 2013 года Эди Рама занимает пост премьер-министра Албании.

Спрос на квартиры в Тиране растёт. Квадратный метр на вторичном рынке 2 года назад стоил 1200 евро, а сегодня уже 2500 евро. В новостройках – от 1800 евро.

Квартиру с одной спальней в центре города можно приобрести по цене от 120 000 евро.

Несмотря на активное строительство, в Албании преобладает вторичное жильё.

При выборе квартиры от собственника риелторы рекомендуют обращать внимание на возраст дома (предпочтительно не старше 10 лет), состояние квартиры (плесень – беда многих приморских городов), локацию (есть районы, впадающие в спячку в низкий сезон). Кроме того, должен быть администратор – это старший по дому, через которого хозяин квартиры решает все вопросы, связанные эксплуатацией собственности. Без него нельзя, скажем, чинить что-то в квартире.

Предложений жилья в Дурресе или Влёре достаточно, но ликвидных вариантов не так много – самые интересные лоты очень быстро разбирают.

Наибольшим спросом пользуются компактные квартиры – до 50 кв. м, но в Албании таких очень мало, в основном, все от 70 кв. м.

Индивидуальные дома в прибрежные регионах есть в продаже, но их довольно мало. Больше всего частных построек сосредоточено за Тираной. Средняя стоимость дома – 200 000 евро.

Как такового деления на элитные и доступные локации в Албании нет. Всё весьма демократично. Рядом могут соседствовать дома разного возраста и разной ценовой категории.

Стоит иметь в виду, что покупатель недвижимости в Албании должен будет заплатить налог в размере 15% от стоимости квартиры или дома. Налога на владение имуществом в стране нет.

Застройщики Албании могут предоставить рассрочку до конца строительства дома. А вот на ипотеку иностранным покупателям квартир рассчитывать не стоит.

Покупаем квартиру с целью инвестиций, отдыха или переезда?

Традиционно большинство выбирающих квартиру на курорте хочет иметь «дачу у моря». Владея собственностью на побережье, можно приезжать время от времени на отдых. Конечно, соблазн велик, потому что стоимость жилья в Албании намного ниже, чем на других популярных европейских туристических направлениях.

Ещё одна цель – получение дополнительного дохода от сдачи в аренду. Так, студию в сезон в зависимости от локации и состояния можно сдавать посуточно за 25-50 евро, квартиру с одной спальней – 30-60 евро, с двумя спальнями – 35-90 евро. В период с октября по май жильё также не будет простаивать. Студия при сдаче помесячно может приносить 180-200 евро, квартира с одной спальней – 200-350 евро, с двумя спальнями – 250-400 евро.

Немало иностранцев инвестирует в недвижимость Албании в расчёте на рост капитализации этих объектов. Жильё дорожает по мере увеличения внутреннего и внешнего спроса. Кроме того, власти целенаправленно развивают регионы, всё больше повышая их привлекательность, а, значит, и отдачу от вложений в местный бизнес и квадратные метры. Строится транспортная инфраструктура: 2 новых аэропорта, новые железнодорожные линии Тирана-Ринас, Дуррес-Ринас, Тирана-Дуррес, объездная ветка Ринас-Саранда. Так, из Ринаса (то есть от аэропорта) в Саранду можно будет добраться за 2 часа 30 минут вместо 4 часов 30 минут.

Увеличилось число иностранцев, выбирающих Албанию в качестве страны для переезда. Конечно, для этой цели стоит рассмотреть районы, обеспеченные инфраструктурой, в которых жизнь бьёт ключом круглогодично, а не только в период с мая по октябрь.

В Албании относительно легко получить статус резидента. Например, покупка жилой или коммерческой недвижимости является основанием для получения ВНЖ. Стоимость объекта может быть любой, но площадь квартиры или дома должна быть достаточной для размещения одного или нескольких человек (если заявитель переезжает с семьёй). При этом, согласно закону «Об иностранцах», достаточно владеть половиной квартиры. То есть по одному объекту подать документы на резидентство смогут сразу два собственника. Однако есть нюанс – в квартире необходимо действительно проживать не менее 6 месяцев в году.

Помимо сертификата на собственность соискателю на ВНЖ необходимо также предоставить медицинскую страховку и подтвердить наличие на банковском счёте 300 000 албанских леков (2600 евро).

Покупка недвижимости – далеко не единственный способ для получения ВНЖ. В Албании разработаны визовые программы для квалифицированных специалистов, а также для особой категории профессионалов – цифровых кочевников. Для них здесь настоящий рай, так при всех остальных плюсах в стране ещё и невысокая стоимость жизни. Согласно рейтингу SchengenVisa News, Албания входит в тройку самых доступных для жизни европейских стран (420 евро на человека без учёта аренды квартиры).

Открыв бизнес в Албании, можно оформить ВНЖ себе и предоставить такую возможность сотрудникам своей компании. Правительство стимулирует предпринимателей достаточно мягкой налоговой политикой – корпоративный доход свыше 14 миллионов леков (примерно 121 675 евро) облагается налогом по фиксированной ставке 15%.

Резюме

Албания – небогатая, но обаятельная страна с красивой природой и дружелюбными жителями. Она не так давно начала приоткрывать свои богатства миру, поэтому земля и недвижимость там пока не переоценены. Это можно использовать и для того, чтобы сделать выгодную инвестицию, и чтобы осуществить мечту о «доме у моря».

Если есть удалённая работа или пассивный доход, и при этом хочется спокойно жить на побережье, Албания вполне подойдёт. Можно поселиться в Дурресе или чуть более дорогой Влёре.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Марию Челя, продакт-менеджера Estate Invest Albania.