Рынок недвижимости Венгрии в 2023: от Будапешта до Балатона - «Зарубежная недвижимость»

На протяжении более 10 лет рынок жилья Венгрии был одним из самых горячих в ЕС, чему способствовал и внутренний спрос, и импульс со стороны иностранных покупателей; В конце минувшего года появились признаки охлаждения, однако недвижимость в Будапеште и на курортах, тем не менее, продолжает интересовать зарубежных инвесторов и релокантов; Какова сегодня ситуация с продажами квартир и домов в стране, какие регионы пользуются наибольшей популярностью, и растут ли цены, расскажем в материале, подготовленном совместно с экспертами венгерских агентств.

О стране

Чардаш и гуляш – эти два слова первыми приходят в голову, если речь заходит о Венгрии. Зажигательный танец с длинным лирическим вступлением и густой пикантный суп, вероятно, отражают некогда горячий темперамент мадьяр, которые на рубеже 9-10 веков н.э. были настоящей грозой Европы, не меньшей, чем гунны (возвысившиеся и растворившиеся в истории чуть раньше). Сегодня жители Венгрии не похожи на своих воинственных предков – они дружелюбны, гостеприимны и неконфликтны.

Венгерский язык считается сложным и отличным от большинства европейских наречий, так как относится к финно-угорской группе. Объяснение, как этот народ оказался в придунайских степях, кроется в истории. В 9 веке н.э. мадьяры, жившие в регионах Южного Урала и Поволжья, двинулись на запад, задержались в Причерноморских степях, а затем отправились дальше, чтобы обосноваться в среднем течении Дуная.

Климат в Венгрии умеренно-континентальный. Лето довольно жаркое, а зимы прохладные. Средняя температура июля в Будапеште – +22 °С, а января – -1 °С. От холодных ветров страну защищают горы, с запада – Альпы, а севера и востока – Карпаты.

У Венгрии нет своего выхода к морю, но это сполна компенсируется другими природными богатствами, прежде всего, термальными источниками, которых в стране насчитывается более тысячи, и свыше ста из них – лечебные. Будапешт нередко называют СПА-столицей, так как в городе 8 больших оздоровительных центров – купален с целебными водами. Некоторые банные комплексы построены в период османского господства, продолжавшегося более полутора веков (1526-1686). А самые первые бани – термы – появились в этих местах ещё во времена Римской империи.

Купальни пользуются невероятной популярностью как у туристов, так и у местных. Венгры, особенно пенсионеры, любят погружаться в бассейны банных комплексов Сечени, Геллерт, Лукач в любое время года. Для них это не только способ оздоровиться, но и приятно провести время, пообщаться.

Отдельного упоминания заслуживает самое большое термальное озеро в Европе –Хевиз. Водоём вулканического происхождения обладает целебными свойствами и известен далеко за пределами Венгрии.

Неподалёку от Хевиза раскинулось «венгерское море» – Балатон. На побережьях самого крупного озера Центральной Европы построены курорты. Купальный сезон здесь длится с весны до поздней осени. Для отдыха с детьми больше подходит южная часть – там песчаные пляжи и постепенный набор глубины. На северной оконечности пловец не почувствует дна уже буквально в нескольких метрах от берега, и к тому же вход в воду каменистый.

Благодаря озёрам, здравницам и богатой культуре Венгрия притягивает зарубежных туристов. Провести отпуск или уикенд в Будапеште или на Балатоне приезжают жители приграничных стран – Австрии, Словении, Хорватии, Румынии, Украины, Сербии, Словакии – и не только.

Туристическая отрасль важна для Венгрии, но помимо неё развито сельское хозяйство, металлургия, машиностроение, фармацевтическая, химическая, пищевая промышленность. Ещё в начале прошлого века, когда страна была частью Австро-Венгрии, здесь началось производство автомобилей. Так, из мастерской по изготовлению карет, открытой в Пеште в 1895 году, выросло предприятие, выпускающее автобусы. После окончания Второй мировой оно было национализировано и объединено с акционерным обществом «Икарус», основанным еще в 1916. На этом заводе появился знаменитый в СССР бренд автобусов.

Венгрия – член ЕС с 2004 года, входит в Шенгенскую зону.

Рынок недвижимости

По данным Европейской комиссии, за период с 2010 года цены на жильё в Венгрии выросли в 2,5 раза. Больше недвижимость подорожала только в Эстонии (из стран ЕС).

Бум жилищного строительства в Венгрии был обусловлен рекордно низкими процентными ставками на кредиты, жилищными субсидиями и скачком роста заработной платы.

Однако с конца 2022 года ситуация стала меняться. Самая быстрая в ЕС инфляция вынудила Центральный Банк Венгрии поднять ключевую процентную ставку до 18%, что отразилось на спросе на недвижимость. В 4 квартале минувшего года средние цены на квартиры и дома снизились по сравнению с 3 кварталом на 2%. В годовом выражении, тем не менее, зафиксирован весьма существенный рост – 16%. Это снова один из лучших показателей среди стран Евросоюза.

Заметная тенденция 2023 года – стремительное удорожание аренды, особенно в столице, несмотря на то, что количество сдаваемого жилья растёт (+18% в годовом исчислении). В Будапеште в июне 2023 средняя арендная плата составила 230 000 венгерских форинтов (616 евро) в месяц, что на 1,8% больше по сравнению с маем и на 15,6% больше в годовом исчислении.

Год назад, летом 2022, венгерские СМИ предостерегали, что цены на недвижимость могут снизиться из-за роста тарифов на газ и электроэнергию. Эти опасения не оправдались. Несмотря на то, что тарифы выросли, потребители Венгрии всё равно платят за ресурсы немного, тем более, если укладываются в субсидируемую государством квоту. Скажем, даже владелец квартиры 100 кв. м может легко вписаться в установленные рамки и не переплачивать. По данным Евростата за 2 полугодие 2022, Венгрия входит в тройку стран, жители которых меньше всего платят за электроэнергию.

Растущий рынок недвижимости Венгрии уже давно является магнитом для зарубежных инвесторов. Среди покупателей из государств, не входящих в ЕС, больше всего китайцев. Активно приобретают недвижимость в стране также израильтяне, британцы, американцы, россияне, украинцы.

Многие вкладывают в жильё в Будапеште или на курортах, чтобы в дальнейшем сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду и получать доход. Ещё один мотив – желание иметь дом для отдыха и оздоровления в удобном месте в центре Европы, чтобы самим приезжать сюда в сезон. Есть и те, кто перебирается в Венгрию на постоянное место жительства и обзаводится здесь домом. Некоторые выбирают столицу Венгрии, чтобы дать качественное европейское образование детям. Те, кто может себе позволить, покупают для своего студента или студентки квартиру – как правило, небольшую студию 42-45 кв. м.

Будапешт

Туристы отмечают красоту венгерской столицы. Два некогда отдельных города, холмистая Буда и равнинный Пешт, между которыми протекает Дунай, объединены в один. Сегодня через реку из одной части Будапешта в другую можно добраться по 8 мостам. Самый известный из них – Цепной – принимает транспортные и людские потоки в центральной части мегаполиса.

Наиболее дорогая и востребованная недвижимость находится именно здесь, в историческом центре Пешта – в районах V, а также частично VI и VII, в пределах бульварного кольца. (В Венгрии районы Будапешта пронумерованы римскими цифрами, а районы в других округах страны – арабскими). Пятый район считается одним из самых желанных у туристов благодаря тому, что в нём расположены знаковые достопримечательности: знаменитая базилика святого Иштвана и площадь рядом с ней, площадь Вёрёшмати, на которой перед Рождеством открывается традиционная многолюдная ярмарка, а также старинные здания разных эпох, многочисленные рестораны и кафе.

В этой локации популярностью пользуются небольшие, хорошо оборудованные квартиры, которые покупают для сдачи в аренду туристам. Встречаются и большие квартиры под одним кадастровым номером, поделённые на апартаменты под сдачу. Особым спросом пользуются относительно недавно построенные дома в этом районе, но их крайне мало.

Отремонтированную квартиру площадью 60 кв. м в центре можно приобрести примерно за 200 000 евро.

Несколько лет назад иностранцы, в том числе россияне, с удовольствием приобретали недвижимость в районе XIII. В этом месте на берегу Дуная возводится, к примеру, большой современный комплекс «Маринапарт», однозначно заслуживавший внимания инвестора. Однако сегодня в этом районе, а также в районе IX продажи жилья иностранцам, не имеющим ПМЖ, приостановлены (хотя официально это объявлено и не было).

Это ограничение применяется властями с тем, чтобы отдать приоритет местному населению. В частности, здесь приобретают квартиры молодые семьи, которым государство помогает субсидиями.

Отметим, что иностранцы с венгерским паспортом приобрести объект в этих неофициально «закрытых» районах по-прежнему вправе, а вот статуса ВНЖ для такой операции недостаточно. Муниципальные власти не дают добро на подобные сделки, а покупатель, который рискнёт заключить договор, может остаться без залога.

Одной из причин того, что власти Будапешта поставили заслон для иностранцев, стал стремительный рост цен на квартиры в этой локации. Скажем, 5 лет назад отлично оборудованная квартира 45-47 кв. м в «Маринапарте» стоила 135 000-150 000 евро, а сегодня такая предлагается уже за 200 000 евро.

Рядом с районом XIII начал застраиваться район IV. Там уже возведено несколько комплексов. Он доступен для иностранцев, но находится уже достаточно далеко от центра.

Близко с центральными есть ещё один интересный, но довольно неоднородный район – район VIII. В той его части, которая граничит с районом V, находится небольшой «квартал дворцов» – красивые исторические здания, построенные в конце 19 - начале 20 века с большими квартирами, цены на которые практически такие же, как и в элитном пятом. Ещё в 20-е годы прошлого века в VIII районе селились должностные лица и начала формироваться «чиновничья часть». В советские 60-70-е шла активная застройка местности, но сегодня возведённые в тот период дома устарели, жильё в них довольно дешёвое и не пользуется популярностью. Чего не скажешь о появившихся недавно новостройках. Например, сданный в 2007 году комплекс с огромным садом «Ципруш» на слуху у покупателей. Квартира площадью 50 кв. м с балконом и парковочным местом стоит сегодня около 155 000 евро.

В районе VIII есть замечательное, суперсовременное, подходящее для жизни место – бульвар Корвин. Квартиру 50 кв. м в этой локации можно приобрести за 220 000-230 000 евро.

Свои элитные места есть и в Буде. Например, к ним относится очень дорогой район I на горе Геллерт. Отсюда открывается великолепный вид на возвышающееся на противоположном берегу Дуная здание Парламента – символ Будапешта. Нового строительства здесь практически не ведётся, а цены на существующие квартиры высокие.

Подходящими для жизни благодаря метро и инфраструктуре считаются также части районов II и XI. Последний расположен напротив лежащего по ту сторону Дуная пятого, с которого мы начали описание.

Второй район довольно большой. Значительную его долю занимает низкоэтажная застройка 80-х годов. Трёхэтажные дома на 4-6 квартир со своим огороженным двориком, гаражами называются «коцка» – кубик. Это место неплохое для проживания семей благодаря свежему воздуху и инфраструктуре, но сами постройки имеют уже довольно «уставший» вид.

Во втором и находящемся через дорогу от него двенадцатом районе есть элитные локации с виллами стоимостью от миллиона евро. Покупатель может выбрать как минималистичный современный дом с бассейном, так и отреставрированный старинный особняк. В этой локации мало магазинов, поэтому за покупками жители ездят на машине. Но у района есть преимущество, благодаря которому здесь часто селятся иностранцы, – а именно, близость интернациональных учебных заведений. Здесь расположена австрийская, немецкая, а также английская школа «Британика».

Ещё одна элитная локация с шикарными виллами – район II-A рядом со вторым. Это уже самая окраина города. Здесь находится французская школа. А неподалёку в пригороде Буды Надь-Новачи работает американская. Добраться до неё отсюда можно на машине за 10-15 минут.

Балатон и Хевиз

Переехав в Будапешт, обладающие средствами иностранцы стремятся прикупить домик или квартиру на одном из курортов Балатона или Хевиза. На северном побережье это Балатонкенеше, Балатональмади, Балатонфюред, Тихань, Ревфюлеп, Бадачонь, Сиглигет и Кестхей. На южном – Сантод, Шиофок, Фоньод, Тапольца, Балатонлелле, Балатонболгар, Балатонфёльдвар.

У самого берега тут и там построены элитные посёлки с роскошными виллами стоимостью от миллиона евро. Кроме того, есть малоэтажные дома, в которых предлагаются квартиры класса люкс. Например, в закрытом посёлке всего на четыре дома квартира с 2 спальнями площадью 57 кв. м продаётся за 600 000 евро.

На курортах Балатона распространены разные типы малоэтажной застройки. Здесь можно приобрести таунхаус или квартиру в дуплексе. Так, квартира площадью 180-250 кв. м с гаражом и небольшим участком в отдалении от пляжа (20 минут пешком) стоит около 4500 евро за кв. м (от 810 000 евро).

Менее дорогие предложения, есть, скажем, в городе Шиофок. На этом курорте возводятся многоэтажные комплексы с детскими площадками, бассейнами, подземной парковкой. В них обычно запроектированы небольшие квартиры площадью 45-65 кв. м. Цены на такую недвижимость стартуют от 320 000 евро.

Стоимость жилья в районе озера Хевиз ниже, чем у Балатона. У термального водоёма также большой выбор объектов: виллы, таунхаусы, квартиры.

Как правило, недвижимость на побережье Балатона и Хевиза не годится для постоянного проживания. Для этого региона характерна чётко выраженная сезонность. Зимой здесь ненастно, малолюдно, а практически все магазины и заведения закрыты.

Могут ли граждане России и Беларуси купить недвижимость в Венгрии в 2023?

Ограничений для россиян и белорусов в покупке собственности в Венгрии нет. Однако, как отмечают риелторы, процедура расчётов с покупателями из этих стран усложнилась. Сегодня напрямую из российского банка средства не доходят. Даже если деньги на приобретение недвижимости пришли адвокату в Венгрии, банк не записывает их на счёт, так как это противоречит спущенной сверху инструкции.

Таким образом, оплата по договору о приобретении жилья возможна только через банки в третьих странах. Как правило, клиенты пользуются банками в Армении, Казахстане, Грузии, некоторых других бывших республиках СССР.

Необходимо отметить, что по венгерскому законодательству всем покупателям недвижимости не из стран ЕС необходимо разрешение на приобретение собственности от Министерства внутренних дел. Проверка иностранца уполномоченным органом проходит уже после заключения сделки. Адвокат, сопровождающий сделку, направляет один экземпляр контракта в Земельный комитет, а второй – на проверку клиента на благонадёжность, которая занимает 60 дней. Такая процедура принята в Венгрии давно, и её воспринимают скорее как формальность. Исключение – попытка иностранца приобрести квартиру в районах Будапешта XIII и IX, о чём мы рассказывали выше.

Налоги при покупке недвижимости в Венгрии

И иностранцы, и местные платят при покупке недвижимости единоразовый налог 4%. Как правило, его вносят примерно через полгода после заселения в новую квартиру или дом.

В Будапеште налога на владение собственностью нет. Во всех курортных городах такие выплаты предусмотрены. Их размер назначается муниципалитетом.

ВНЖ Венгрии

Вид на жительство Венгрии можно получить по следующим основаниям: воссоединение семьи, открытие бизнеса, обучение в стране (даже на языковых курсах), обучение детей, лечение. Последний пункт не настолько лёгок, как кажется – необходимы многочисленные медицинские подтверждения.

Популярный сегодня способ стать резидентом Венгрии – воспользоваться программой для цифровых кочевников. Люди, работающие удалённо на иностранные компании, должны предоставить подтверждение дохода в размере не меньше 2500 евро в месяц за последние 6 месяцев, а также действующий трудовой контракт.

В Венгрии есть возможность получить ВНЖ на основании приобретения недвижимости без ограничений по её стоимости, но должны соблюдаться требования по размерам жилья в зависимости от состава семьи (около16-18 кв. м на человека). Процедура устроена таким образом: иностранец приезжает, подаёт заявление на вид на жительство, предоставляет необходимые документы и обязуется приобрести жильё. На это ему даётся 3 месяца. Если он своё обещание не выполняет, его карточку аннулируют.

Резюме

Венгрия – красивая, самобытная европейская страна, которая крепко стоит на ногах и извлекает возможные выгоды из своего положения и наследия. Здесь по-прежнему тепло относятся к россиянам, равно как и к другим выходцам из бывшего СССР. Этот край, пожалуй, в нужной пропорции близкий и далёкий, чтобы не травмировало ни родство со всеми перипетиями, ни, наоборот, отчуждённость.

Если есть средства на покупку недвижимости, то Венгрия – неплохой вариант для переезда. Что касается инвестиционной составляющей, то такого роста, какой был в предыдущие годы пока, очевидно, не предвидится. Однако приобретение квартиры под сдачу в аренду при прочих предпосылках представляется целесообразным – пандемия отступила, поток туристов и студентов только увеличивается.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Илону Чик, менеджера компании Perfect Invest Hungary Ltd