Обзор рынка недвижимости в Анкаре. Некурортная Турция - «Зарубежная недвижимость»

В январе-сентябре 2023 года Анкара оказалась мировым лидером по росту цен на квартиры и дома (+108% без учёта инфляции), обогнав в этом отношении Стамбул; В подробном материале разберёмся, интересна ли столица Турции иностранным покупателям, есть ли ещё на этом рынке инвестиционный потенциал, какие районы больше подходят для жизни, а какие для сдачи в аренду, а также какова сегодня стоимость недвижимости.

Анкару выбирают сами турки

По объёму продаж жилья Анкара традиционно занимает второе место в Турции, уступая другому влиятельному мегаполису – Стамбулу. Так, по данным Турецкого статистического института, за 2022 год в официальной столице Турецкой Республики было заключено 126 166 договоров, что больше, чем в других местах страны, но меньше, чем в знаменитом городе на Босфоре. Соотношение сохраняется и в этом году. Так, в сентябре 2023 доля Анкары в общем объёме сделок 8%, доля Стамбула – 15%.

Основные покупатели жилья в Анкаре – сами турки. Среди иностранцев она пока не пользуется должным вниманием. Зарубежные инвесторы предпочитают провинции на побережьях морей: Стамбул, Анталию, в которую входит и Алания, а также лежащий восточнее Алании и набирающий популярность у инвесторов Мерсин. Эти регионы соответственно на первой, второй и третьей строчке по количеству сделок с нерезидентами.

Однако, если не брать в расчёт расположение в глубине материка вдали от большой воды, по многим другим аспектам Анкара имеет преимущество даже перед Стамбулом. Столичный регион стоит рассмотреть и тем, кто планирует переезд, и тем, кто имеет целью инвестиции.

О городе

Анкара – политический и деловой центр Турции, первый по размерам и второй по численности населения в стране (более 6 млн человек).

Историческая справка

Примечательно, что этот город, раскинувшийся на холмах Центральной Анатолии, древнее славящегося своей историей Стамбула, ему практически 2700 лет. Первое укреплённое поселение, о котором известно историкам, предположительно было основано в этих местах хеттами и называлось Анкуваш. За хеттами пришли фригийцы. По приказу царя Мидаса здесь был построен город Анкира (с древнегреческого – «якорь»). В 1 веке до н. э. начался римский период истории. Император Август захватил город и сделал его своей резиденцией. После распада Римской империи эти территории на несколько веков стали частью Византии. В 1073 году Анкира перешла под власть турок-сельджуков. Отстоять город византийцам не помогли даже возведённые ими и их предшественниками мощные укрепления, хорошо сохранившиеся до наших дней.

Во времена Османской Империи город играл важную роль благодаря расположению на пересечении торговых путей, но постепенно утратил своё значение и уже к началу 19 столетия стал совсем провинциальным. Новый импульс к развитию дало строительство в середине 19 века Анатолийской железной дороги, которая соединила Ангору (тогда город носил такое название) со Стамбулом. Однако основной поворотный момент случился уже в начале 20 века. Анкара стала ставкой движения национального сопротивления, возглавляемого Мустафой Кемалем Ататюрком, а в 2023 году президент молодого турецкого государства перенёс сюда столицу. С этого времени Анкара начала преображаться, появились многочисленные новые здания правительственного и общественного назначения.

В Анкаре множество исторических и культурных достопримечательностей: Анкарская крепость (Анкара Калеси), Мавзолей Ататюрка (Аныткабир), мечеть Коджатепе, башня Атакуле. Работает Музей анатолийских цивилизаций, Этнографический музей.

Инфраструктура

В столице находятся административные и правительственные учреждения, посольства 135 государств (для сравнения, в Стамбуле их 73).

В Анкаре 24 международных университета, 10 из которых являются государственными. Наиболее известные ВУЗы: Билькент и Ближневосточный Технический Университет, а также Университет Гази, Университет Анкары, Университет Хаджеттепе, в котором один из лучших медицинских факультетов в стране.

Что особенно важно для иностранцев, в городе представлено множество международных школ с преподаванием на английском, а также арабском, французском, немецком. Есть и русские школы.

Самые престижные интернациональные учебные заведения в столице: Oasis в Гельбаши, BLIS (при Университете Билькент), частная высшая научная школа Фонда Университета Гази, Школа при Посольстве Великобритании, американские школы.

Транспорт

Анкара очень удачно расположена в центре страны, отсюда легко добраться в любой уголок Турции.

Транспортная инфраструктура столичного уровня: аэропорт, железная дорога, междугородние и городские автобусы, метро.

Подземка в Анкаре открыта не так давно, в 1996 году. Она покрывает территорию неравномерно, так как ландшафт не везде позволяет проложить туннель. По этой причине на севере и западе столицы много станций, а на юге и востоке их практически нет. Альтернатива подземному – наземный транспорт: автобусы и долмуши (маршрутки).

Отметим, что дороги в Анкаре не перегружены. Пробки бывают, но довольно редко.

Климат

В Анкаре умеренно континентальный климат. Он сильно отличается от средиземноморского. Здесь летом жарко и сухо, а зимой холодно, часто идут дожди, а периодически выпадает и снег. В июле-августе температура может подниматься до + 30 °С, а в январе опускаться до - 10 °С.

Такого зноя и влажности, как на юге Турции, в этих местах не бывает, поэтому находиться в городе комфортнее.

Районы Анкары и цены на недвижимость

Анкара – большой, разнообразный по типам застройки город с широкими проспектами и возвышающимися над рыжими крышами домов минаретами мечетей.

Цены на недвижимость, как и в Стамбуле, значительно отличаются в зависимости от района и даже в зависимости от локации в пределах одного района. Небольшую готовую квартиру в Анкаре можно купить по цене от $50 000-55 000.

Элитных предложений на рынке не избыточно, но, тем не менее, они есть. Современные новые виллы в элитном посёлке в престижном месте стоят от $500 000-600 000.

Чанкая – сердце столицы, центральный деловой район. Здесь находятся правительственные учреждения, музеи, театры, Национальная библиотека, больница, парк, школы, 4 университета, в том числе Университет Чанкая, Университет Анкары, Университет Гази, Ближневосточный Технический Университет, торговые центры, а также многочисленные рестораны и кафе. Это место отлично подходит как для студентов, так и для семей. Многие считают его лучшим для жизни в Анкаре.

Чанкая – довольно большой район, состоящий из множества микрорайонов. Преобладает старая застройка, но встречаются и новостройки. Локации отличаются друг от друга, здесь можно встретить и фешенебельные апартаменты, и бюджетную недвижимость.

Тем, кто рассматривает покупку жилья, стоит обратить внимание на только что сданную новостройку в Чанкая. Квартира (3 спальни) с видом на Атакуле стоит всего $109 574. Для сравнения – в Стамбуле за такую сумму можно приобрести весьма компактное жильё в не самом удачном районе.

Район Енимахалле и район вдоль Эскишехир-роуд в последнее время полюбились инвесторам. Причина – близость к кампусам Ближневосточного Технического Университета, Билькента, Башкента и Университета Хаджеттепе. Здесь возводятся современные жилые комплексы, ориентированные в том числе на состоятельных покупателей. Особенно перспективны Чайолу и Бахчешехир. В этих местах формируются центры деловой жизни и городского отдыха с престижными офисами, роскошными торговыми и развлекательными комплексами.

Анкара активно расширяется на запад. По этой причине инвесторам стоит присмотреться к развивающемуся району Этимесгут.

Квартира с 2 спальнями площадью 137 кв. м в масштабном многоэтажном строящемся комплексе в районе Этимесгут в продаже за $154 000.

Следующий район после Этимесгута в западном направлении – Синжан.

В Синжане недавно завершено строительство нового элитного комплекса с открытым и закрытым бассейном в локации с отлично развитой инфраструктурой. Квартира с 4 спальнями предлагается за $278 723. Подходит для получения ВНЖ по новым правилам (принятым с 16 октября 2023).

Много поклонников у района Гёльбаши. Во-первых, он находится рядом с Чанкаем со всеми его возможностями. Во-вторых, славится красивой природой и спокойной, умиротворяющей атмосферой. Живя в Гёльбаши, можно приятно проводить время, прогуливаясь возле озёр Эймир и Моган или совершать пробежки в расположенных неподалёку лесопарках Ататюрк-Парк и Моган-Парк. Последний гораздо скромнее по размерам, но также весьма живописен.

Квартира 100 кв. м с 2 спальнями в только что построенном 4-этажном доме в Гёльбаши предлагается за $115 957.

Пурсаклар – район, который отличается близостью к аэропорту и железнодорожному вокзалу. В этой локации строится много современных жилых комплексов.

Меблированная квартира площадью 65 кв. м (1+1) в строящемся многоэтажном доме в Пурсакларе стоит $112 766.

Есть и более бюджетные предложения в этом районе. Например, квартира с 2 спальнями в комплексе из двух блоков выставлена за $79 787.

Мамак подходит для тех, кто ищет недорогое жильё. Этот район активно развивается и перспективен для инвестиций.

Анкара намного более доступный для покупки жилья город, чем Стамбул, Анталия и Алания. По данным компании по оценке недвижимости Endeksa за август 2023, средняя стоимость квартиры в Анкаре – 2,32 млн лир. Это на 73% меньше, чем в Стамбуле и почти на 70% меньше, чем в Анталии. При этом по годовым темпам роста цен в лирах столица опережает и Стамбул, и Анталию.

Плюсы и минусы Анкары

К очевидным преимуществам турецкой столицы отнесём:

1. Отлично развитую инфраструктуру всех уровней и направлений

2. Более мягкий для жизни климат, чем у побережья

3. Размеренный ритм жизни по сравнению со Стамбулом. Нет суеты и большого наплыва туристов

4. Расположение в центре страны и лёгкий доступ в любой регион

5. Намного ниже стоимость недвижимости

6. Ниже стоимость жизни

Последний пункт в цифрах (источник: Numbeo)

- Потребительские цены в Анкаре на 11,4% ниже, чем в Стамбуле (без учета арендной платы)

- Цены на аренду жилья в Анкаре на 37,6% ниже, чем в Стамбуле

- Цены в ресторанах Анкары на 25,2% ниже, чем в Стамбуле

- Цены на продукты в Анкаре на 5,9% ниже, чем в Стамбуле

Основной недостаток в представлении иностранцев в том, что столица Турции находится не у побережья, в отличие от Стамбула, который лежит на берегу сразу трёх морей и пролива. Однако, стоит отметить, что удалённость Анкары от курортов весьма комфортная для того, чтобы при желании отправляться на несколько дней на пляжный отдых. Так, до Чёрного моря можно доехать на машине всего за 4-5 часов (400 км). Средиземное море чуть дальше, в 500 км.

В последнее время востребованность Анкары именно как направления для городского туризма постепенно растёт. Распространено приобретение квартир в центре для последующей сдачи в посуточную аренду. Однако такого спроса на краткосрочную аренду, как в курортных городах, конечно, здесь нет. Отметим, что законодательство Турции в отношении сдачи жилья туристам ужесточается. Пока неясно, какие возможности и ограничения откроются перед инвесторами в свете последних изменений.

К важным для приезжих минусам Анкары стоит отнести также тот факт, что мало кто из её жителей говорит на английском или русском. Без знания турецкого здесь будет довольно сложно решать бытовые вопросы.

Ещё один момент – так как Анкара нетуристический город, то в нём нет практики двойных цен – для местных и для иностранцев – как принято на курортах. Это, конечно, плюс, с одной стороны. Но, с другой, – местные не так охотно сдают жильё иностранцам, предпочитают иметь дело с соотечественниками.

Анкара – не самый очевидный выбор для инвестора в недвижимость в Турции. Однако при ближайшем рассмотрении плюсы региона, пожалуй, перевешивают минусы.

Совсем недавно, уже после того, как данный материал был подготовлен, в турецком законодательстве произошли важные изменения, напрямую касающиеся рынка недвижимости. Во-первых, был поднят порог стоимости жилья для получения ВНЖ на основании приобретения недвижимости до $200 000. Во-вторых, введены жёсткие требования для сдачи квартиры или дома в краткосрочную аренду. Оба этих фактора, очевидно, повлияют на ситуацию, и их необходимо учитывать при выборе места и объекта для покупки.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Айсун Текче, директора по маркетингу, и Угура Дагтепеси, ассистента бренд-менеджера, компании Tekce Overseas (Antalya Homes)