Никосия. Обзор рынка недвижимости столицы Кипра - «Зарубежная недвижимость»

На Кипре продажи недвижимости иностранцам не из ЕС бьют рекорды; В центре внимания, конечно же, прибрежные курорты – Лимассол, Ларнака, Пафос, а расположенная в глубине острова столица заметно уступает и по количеству туристов, и по количеству инвесторов; Однако есть несколько веских причин, чтобы присмотреться к Никосии – городу, который, с одной стороны, носит на себе последствия затяжного законсервированного конфликта, а, с другой, активно и весьма успешно развивается.

Город с насыщенным прошлым и неординарным настоящим расположен на равнине между горными хребтами в 50 км от Ларнаки – ближайшего курорта на южном побережье и 25 км от Кирении – крупного центра на северном берегу, который сегодня относится к непризнанной Турецкой Республике Северного Кипра.

Как так вышло? Историческая справка

В истории Никосии было много крутых виражей. Основанный древними греками в этих местах полис Ледра к 4 в до н. э. приходит в упадок, однако спустя несколько веков восстанавливает своё значение и на новом, византийском, витке развития становится резиденцией губернатора и получает столичный статус. Его удаётся сохранить и в период, когда на Кипре господствует франкская династия де Лузиньянов. Именно в это время город получает своё нынешнее общепринятое название Никосия. (Примечательно, что греки и сегодня предпочитают использовать старинное наименование своей столицы Лефкосия, а турки – Лефкоша). Особый след в архитектурном облике города оставили пришедшие на смену де Лузиньянам венецианцы. Они предусмотрительно решают укрепить оборону и строят мощную цитадель с несколькими бастионами, однако это не помогает – в 1560 году турки приступом берут крепость и обосновываются здесь на несколько столетий. После ослабления Османской империи Кипр попадает под протекторат англичан. В 1960 году остров получает независимость и начинается история Республики Кипр.

Первоначально две основные этнические группы – греки-киприоты (примерно 80% населения) и турки-киприоты (примерно 20%) – удерживали паритет (хотя и не без труда), осуществляя совместное руководство страной (президент из числа греков, премьер-министр – от турок плюс квоты в различные органы власти от каждой общины). Однако в 1973 году в результате военного переворота к власти ненадолго пришли греческие националисты, ратовавшие за объединение с Грецией, что спровоцировало конфликт на национальной почве. Турция в ответ на это ввела войска, которым удалось взять под контроль территории на севере страны. В течение нескольких дней греки, проживавшие в Кирении, Фамагусте, Гюзельюрте, на полуострове Карпас, спешно покидали свои дома, оставляя имущество, и переходили на южную сторону. Турки-киприоты, жившие на остающихся в юрисдикции греков территориях, перебирались на север. Между греческой и турецкой частью Кипра образовалась буферная зона, которая с тех пор охраняется контингентом войск ООН. Примечательно, что демаркационная линия проходит прямо через Никосию, деля город на две части, одна из которых – столица Республики Кипр, а вторая – непризнанной Турецкой Республики Северного Кипра, образованной в 1983 году под протекторатом Турции.

За полувековую историю с начала этого противостояния было несколько попыток объединения двух частей острова, но пока они не увенчались успехом из-за непреодолимых противоречий между сторонами. Республика Кипр развивается в мировом контексте, является членом Евросоюза и популярным туристическим и инвестиционным направлением. ТРСК живёт обособленно при всяческой поддержке Турции и умудряется извлекать выгоды из своего положения. К слову, иностранцев здесь также достаточно.

Сегодня, когда после горячей стадии конфликта прошло уже довольно много лет, достигнут своего рода статус-кво, и ситуация воспринимается менее остро, хотя и не просматривается какого-то её официального разрешения. Жители греческой стороны ездят через границу за покупками (цены в ТРСК несколько ниже, хотя в последнее время всё подорожало) или на заправку (бензин в 3 раза дешевле). Туристы, гуляющие по пешеходной улице Ледра в Никосии, могут перейти через пропускной пункт, предъявив паспорт, и продолжить осмотр достопримечательностей уже с турецкой стороны. (Отметим, что путешественникам, прибывшим на Северный Кипр не со стороны Республики Кипр, то есть через Турцию, стоит от визита на греческую сторону воздержаться, даже при наличии визы, так как греки-киприоты не считают такой путь прибытия на остров легальным).

Одна из главных договорённостей, которой удалось достичь, касается прав бывших хозяев недвижимости на покинутую собственность. Ещё в начале десятых годов были прецеденты, когда первоначальные владельцы предъявляли претензии на свои дома. Однако, согласно решению ЕСПЧ по подобным делам, имущество на Северном Кипре не подлежит возврату, а греки-киприоты должны обращаться в созданную в 2006 году Турцией Комиссию по недвижимости. Требования от потерявших кров людей рассматриваются, и им выплачивается компенсация.

Инфраструктура

Никосия – административный, деловой и культурный центр Республики Кипр. Здесь располагается резиденция президента страны и роскошный Дворец архиепископа с памятником Макариосу III (глава церкви и первый президент независимой республики), палата представителей, верховный суд, министерства, посольства иностранных государств, периодически устраивающие праздники для всех желающих.

Туристы приезжают в столицу Кипра посмотреть на сохранившиеся фрагменты той самой венецианской крепости в форме снежинки, старинные храмы с богатым убранством, погулять по узким колоритным улочкам старого города, посетить известный археологический музей, построенную не так давно прямо у крепостных стен площадь Свободы по проекту Захи Хадид.

Местные жители с удовольствием проводят время в больших, красивых парках, например, «Граммико» или лесопарке Аталасса. Благодаря им Никосия считается одним из самых зелёных городов Кипра.

Столица удобна для проживания, так как все необходимые для городского комфорта учреждения и заведения рядом: школы, в том числе международные колледжи (включая русскую школу при посольстве РФ), детские сады и языковые курсы, взрослая и детская больница, банки, крупные сетевые гипермаркеты, такие как IKEA и «Леруа Мерлен», небольшие магазины, продуктовые супермаркеты типа Lidl и бесчисленные лавки мелких торговцев, разнообразные кафе и рестораны, фитнес-центры, театр.

Столица – студенческий город. Здесь располагается Университет Никосии, Европейский Университет Кипра, Университет Кипра, Университет Фредерика.

Инфраструктура – тот фактор, благодаря которому многие выбирают для жизни именно Никосию. Если прибавить в этому более низкую стоимость жизни, чем в курортном Лимассоле или Ларнаке, то удалённость от побережья уже не кажется таким уж принципиальным моментом.

Да, живя в Никосии, не придётся ежедневно наслаждаться морем, но проводить на пляже выходные легко – дорога займёт примерно 50 минут (из отдалённых районов – 1,5-2 часа с учётом пробок).

Нельзя не упомянуть и о горах. Воспетая в древнегреческих мифах вершина Олимп находится в 80 км от столицы. Зимой здесь работает горнолыжный центр, а в другие сезоны популярен трекинг и велопрогулки.

Климат

Климат в Никосии по сравнению с городами у моря более жаркий летом и более прохладный зимой. Причём разница порой весьма существенная, несмотря на небольшие расстояния она может доходить до 10 °С. Часто в летние месяцы в городе изнуряющий зной, не зря над центральными улицами сделаны разноцветные треугольные навесы, защищающие разомлевших пешеходов.

Ещё одна неприятность, которая иногда случается в этих местах, – песчаные бури. Их приносит сюда из Африки и с Аравийского полуострова.

Самые лучшие сезоны в Никосии – весна и осень, когда стоит мягкая погода.

Транспорт

Аэропорт Никосии закрыт, на его территории размещены войска ООН. Ближайшие к столице воздушные ворота располагаются в Ларнаке, на расстоянии около 50 км.

Из России прямых рейсов на Кипр сейчас нет, только со стыковками, что довольно дорого и неудобно.

В ТРСК, недалеко от Никосии, есть аэропорт Эрджан. После открытия нового терминала он стал принимать и широкофюзеляжные самолёты. Львиная доля рейсов, понятное дело, из Турции.

В Никосии несколько автовокзалов. Главный находится на площади Соломоса в центре города. Отсюда можно отправиться в разные части страны.

Есть в столице и городские маршруты автобусов, но местные жители в основном передвигаются на автомобилях.

Застройка и районы

Никосия застроена преимущественно малоэтажными домами и домами средней этажности. В городе много старого и откровенно пришедшего в упадок жилого фонда, требующего реконструкции. Однако наряду с этим крайне активно ведётся строительство современных симпатичных зданий по самым высоким стандартам. На пустовавших полях на окраинах и на свободных участках ближе к центру растут новые комплексы.

В последние годы в Никосии вслед за Лимассолом стали появляться знаковые высотные дома-свечки. Например, башня «360», «Башня-25».

Старый город

Старый центр Никосии внутри сохранившихся крепостных стен не ценится в качестве места для жизни и считается пристанищем мигрантов. Многие дома здесь видавшие виды, со старыми коммуникациями. Обычная практика в отношении недвижимости в таких локациях – реконструировать и сдавать в аренду туристам – пока не находит реализации, возможно, из-за плачевного состояния жилого фонда в целом или из-за сложившегося имиджа района – нужен более системный подход, джентеризация.

Отдельные интересные варианты в центре имеются, но они скорее исключение.

Агиос-Омологитес

Небольшой район, расположенный недалеко от центра Никосии рядом с парками Граммико и Димитриос, имеет все условия для насыщенной городской жизни всей семьи. Здесь есть школа, детский сад, магазины, кафе, рестораны. На автомобиле или общественном транспорте отсюда легко добраться до любой части города.

Агиос-Дометиос

Этот район также лежит недалеко от центра. Жители имеют доступ ко всей необходимой инфраструктуре. Один из магнитов места – Университет Никосии, который примыкает к буферной зоне.

Строволос

Южнее Агиос-Омологитеса располагается большой район Строволос. Это развитое место, которое считается одним из самых удачных для приобретения недвижимости. Здесь превосходная инфраструктура для семей с детьми и домашними животными, деловых людей, любителей активного отдыха.

Район идеально подходит для студентов Европейского университета Кипра.

Агланджа и Плати

В юго-восточной части Никосии находятся районы Агланджа и Плати, примыкающие к гигантскому лесопарку Аталасса. По инфраструктуре они несколько уступают Строволосу, но близость к зелёной зоне – неоспоримый плюс. К тому же их любят за более спокойную атмосферу.

Агланджа – отличный выбор и для семей с детьми, и для студентов – рядом расположен Университет Кипра.

Дасуполис

Небольшой район рядом с центром Никосии, в котором комфортно жить и семьям, и деловым людям, ежедневно отправляющимся в офис, и студентам. Инфраструктура развита очень хорошо.

Энгоми

Энгоми считается одним из престижных районов Никосии благодаря удачной локации. Он находится совсем рядом с центром и граничит со Строволосом, но при этом чуть в стороне, что позволяет сохранять тихую и умиротворенную атмосферу при близости развитой инфраструктуры. Здесь есть всё для комфортной жизни семей.

Относительно недалеко от Энгоми, в Агиос-Дометиосе, у границы с ТРСК, расположен Университет Никосии, а южнее, в сторону Строволоса, Европейский Университет. По этой причине студенты также нередко выбирают данный район.

Македонитисса

Этот район южнее Энгоми и западнее Строволоса удобен для проживания и может похвастаться богатой инфраструктурой. Отсюда довольно близко до Европейского Университета Кипра и Университета Никосии.

Лакатамия

Район удален от центра, но при этом он граничит со Строволосом и обладает достаточно развитой инфраструктурой. Если есть запрос на постоянное проживание, имеет смысл присмотреться именно к этому спокойному местечку.

Латча (Латсиа)

Район очень схож с Лакатамией. Он также удален от центра, имеет собственную инфраструктуру и довольно удобный доступ к остальным частям города. В Латче несложно найти как апартаменты, так и частный дом, причем и в закрытом новом комплексе. Этот вариант неплох под ПМЖ.

Каймакли

На северо-востоке, недалеко от центра Никосии, расположен неплохой тихий район с отличной инфраструктурой – Каймакли. Он привлекает студентов близостью к Университету Фредерика.

Рынок недвижимости Никосии

На рынке недвижимости Кипра продолжается подъём. Растут продажи жилья и местным жителям, но главной движущей силой являются иностранцы, причём именно из стран, не входящих в Европейский Союз. За первые восемь месяцев 2023 сделки с гражданами, имеющими паспорта ЕС, уменьшились на 22%, а с выходцами из других стран (не из ЕС), напротив, выросли на гигантские 76% по сравнению с аналогичным периодом 2022. Покупают преимущественно россияне, украинцы, израильтяне.

Как показывает официальная статистика, каждый третий объект недвижимости в августе 2023 приобрёл иностранец не из ЕС.

Однако ситуация в рассматриваемом нами регионе идёт несколько вразрез с общей тенденцией. Доля продаж жилья иностранцам в Никосии составляет всего 11%. Для сравнения в Лимассоле она 31%, в Пафосе – 57%, в Фамагусте – 56%, в Ларнаке – 34%.

Таким образом, цифры показывают, что столица интересна прежде всего самим киприотам. Никосия занимает вторую позицию по количеству сделок на внутреннем рынке после Лимассола, хотя по объёму продаж нерезидентам она аутсайдер. Иностранцы ориентированы больше на прибрежные города.

Неоспоримое преимущество Никосии, помимо столичного статуса и отличной инфраструктуры, – цены на недвижимость. Они на 20-30% ниже, чем на побережье. Аренда жилья здесь также обойдётся на 15-20% дешевле.

Небольшую готовую квартиру в неновом доме с неплохой отделкой в отдалении от центра можно купить по цене от 90 0000. Примерно столько же запрашивают продавцы за старое неотремонтированное жильё в центре.

Цены на квартиры с 1 спальней в хороших новостройках в комфортных районах стартуют от 100 000 евро.

Апартаменты с 1 спальней в только что возведённом доме в районе Каймакли рядом с Университетом Фредерика в продаже всего за 105 900 евро (плюс НДС).

В этом же районе строится малоэтажный комплекс. Стоимость апартаментов с 2 спальнями – от 173 000 евро (плюс НДС).

Апартаменты с 1 спальней (67 кв. м) в малоэтажном, интересном доме на завершающей стадии строительства в районе неподалёку от Университета Никосии предлагаются по цене от 145 000 евро (плюс НДС).

В престижном районе Энгоми неподалёку от центра строится малоэтажный жилой комплекс всего на 8 квартир. Просторная квартира с 2 спальнями продаётся по цене от 259 000 евро (плюс НДС).

Новые дома на окраине или в пригороде Никосии стоят от 290 000-300 000 евро. Виллу от собственника в развитом районе города, таком как Строворос, можно купить от 350 000 евро.

Например, строящаяся вилла площадью 185 кв. м в Лакатамии в тихом, приятном месте в продаже за 290 000 евро.

Кому интересна Никосия?

Подведём итоги – Никосия находится в отдалении от моря, здесь резче климат, чем на побережье, и насыщенный трафик на дорогах. Однако, вместе с тем, в столице отлично развита инфраструктура, а значит, любой административный (и не только) вопрос можно решить быстрее. В городе огромные зелёные зоны, множество мест для прогулок, культурного отдыха, развлечений, шоппинга, спорта.

Постепенно преимущества Никосии начинают интересовать и иностранцев.

Кипр ведёт политику по привлечению в страну научных и высокотехнологичных компаний. Благодаря налоговым льготам сюда переезжает большое количество IT-стартапов, в том числе из России и Украины. Главным центром, собирающим сообщество молодых предпринимателей, стал Лимассол. Однако, как рассказывают наши собеседники из кипрских агентств по недвижимости, компании, в которых занято не два-три человека, а есть штат сотрудников, часто выбирают Никосию, так как в столице дешевле снимать для них жильё. Да и предложений квартир в этом городе больше, как на аренду, так на покупку. В Лимассоле спрос настолько высок, что ликвидные варианты быстро вымываются с рынка.

Ещё одна категория заинтересованных в Никосии иностранцев – это студенты, а также инвесторы, которые приобретают жильё для сдачи им в аренду. Обычно такие покупатели выбирают небольшие квартиры (студии или 1+1) в районах недалеко от университетов.

Краткосрочная аренда в Никосии не очень развита по объективным причинам – туристов в столице намного меньше, чем на курортах, и приезжают они часто не более, чем на одну ночь или вообще без ночёвки. Поэтому инвесторы ориентируются в основном на студентов, молодых работающих одиночек и на семьи, снимающие жильё на длительный период.

Никосия перспективна с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость. Столица развивается, и растёт потребность в офисах, торговых площадях, помещениях под рестораны, развлекательные и спортивные заведения.

Ситуация на рынке турецкой половины Никосии во многом схожая. Основной поток иностранных инвесторов устремляется ближе к морю, в Кирению, Фамагусту, а столица в тени. Хотя в этой части города расположены два крупных университета, много школ и культурных объектов.

Цены на жильё на Северном Кипре в последние пару лет также стремительно росли, но, конечно, они существенно ниже, чем в Республике Кипр. Несмотря на то, что самые крупные и громкие девелоперские проекты находятся у побережья, в Никосии есть новое строительство.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Генерального директора компании DOM Real Estate Кирилла Равченко

Менеджера по работе с партнёрами компании Mercury Group Киру Иванцову

Источники: Cyprus Property News, Ekathimerini