Ипотека в Испании в 2024 году - «Зарубежная недвижимость»

Полина Федотова Источник: Tranio Ипотечный кредит на недвижимость в Испании — надёжный инструмент, который поможет в инвестировании и не создаст финансовой нагрузки при верном выборе параметров кредита. Процентная ставка в Испании в 2023 году была одной из самых низких и привлекательных в Европе,

Полина Федотова
Источник: Tranio

Ипотечный кредит на недвижимость в Испании — надёжный инструмент, который поможет в инвестировании и не создаст финансовой нагрузки при верном выборе параметров кредита. Процентная ставка в Испании в 2023 году была одной из самых низких и привлекательных в Европе, оставаясь на уровне 2,8–3,5%. Банки Испании предлагают иностранным инвесторам ряд выгодных преимуществ, что выделяет их продукт среди других банковских продуктов в ЕС. Во-первых, открытие ипотечного кредита доступно как резидентам, так и нерезидентам Испании: при подтверждении доходов и целей нерезидент может претендовать на одобрение ипотеки в испанском банке. Во-вторых, с 2019 года в Испании действует ипотечный закон, допускающий мультивалютные ипотеки: в некоторых случаях возможно выплачивать кредит в валюте, отличной от евро. Однако существует и ряд ограничений для иностранных заёмщиков, влияющих на перспективу одобрения ипотеки.

Ипотека в Испании для иностранцев

Иностранных заявителей, желающих приобрести недвижимость в королевстве Испания, можно разделить на две категории: резиденты и нерезиденты Испании. Для каждой категории испанские банки предоставляют отдельный список требований. Банковская система Испании наиболее лояльна к заёмщикам из других стран ЕС, а также к представителям стран со стабильной экономикой и валютой: резидентам Великобритании, США и Канады, Японии, Австралии. Наименее лояльны испанские банки к клиентам из стран с нестабильной экономикой и политической ситуацией.

На декабрь 2023 года выдача ипотечного кредита гражданам РФ, имеющим ВНЖ в Испании, а также гражданам стран СНГ законодательно не запрещена, однако вероятность одобрения ипотеки банком является низкой. Нерезиденты не могут получить ипотечное кредитование из-за детальной банковской проверки граждан РФ, в особенности подтверждения происхождения дохода.

Особенности и требования для иностранных заёмщиков

Иностранные резиденты Испании могут получить ипотеку на следующих условиях:

- Размер займа может составлять до 70-80% от стоимости недвижимости.

- Срок погашения ипотеки — до 30 лет.

- Ставка для резидентов ниже на 2–3%, чем для нерезидентов.

- Ежемесячный платёж не должен превышать 35% от совокупных доходов инвестора.

Нерезиденты могут получить ипотеку на следующих условиях:

- Размер займа составляет до 60-70% от стоимости недвижимости.

- Срок погашения ипотеки — до 20 лет.

- Ставка в среднем на 2–3% выше, чем для резидентов.

- Ежемесячный платёж не должен превышать 35% от совокупных доходов инвестора.

И резиденты, и нерезиденты должны предоставлять доказательства легальности дохода, используемого как для первого взноса, так и при ежемесячных выплатах.

Условия по ипотеке в Испании

Максимальный размер кредита от стоимости объекта

70 %

Минимальная сумма займа

50 000 €

Фиксированные ставки

от 2,5 % годовых

Срок кредитования

от 1 года до 20 лет

Минимальный возраст заёмщика

25 лет

Максимальный возраст заёмщика к концу срока кредитования

70 лет

Максимальная доля ежемесячных выплат по кредиту от месячного дохода

35 %

Разные банки устанавливают свои минимальный и максимальный пороги по ипотечным кредитам для нерезидентов Испании. В среднем минимальная сумма займа составляет 50 тысяч евро, максимальная сумма займа варьируется и может доходить до 2,9 млн евро. Многие банки выставляют условие по более высокой стартовой стоимости приобретаемой недвижимости — от 100–200 тысяч евро.

Процентная ставка и виды ипотечных кредитов в Испании

В Испании существует три вида процентных ставок: фиксированная, плавающая и смешанная.

Фиксированная процентная ставка

Фиксированная процентная ставка остаётся неизменной в течение всего срока кредитования. Никакие экономические события не влияют на её первоначальный размер. Такой кредит даёт заёмщику защиту от роста процентных ставок, однако в определённые периоды может превышать плавающую ставку.

Плавающая процентная ставка

В кредите с плавающей процентной ставкой контракт предусматривает, что процентная ставка варьируется в зависимости от колебаний европейской межбанковской ставки euribor. Они происходят приблизительно каждые 6 — 12 месяцев. Выбор такого кредита перспективен, когда ожидается падение процентной ставки в ближайшем будущем, однако сохраняется определённая доля риска.

Смешанная процентная ставка

Гибридный формат ипотечного займа, предусматривающий выплаты по фиксированной ставке в течение первых 3–4 лет кредитования с последующим переходом на плавающий процент. Подходит для инвесторов, планирующих выплатить большую часть займа в первые несколько лет.

Процедура получения ипотеки в Испании

Вся процедура получения ипотеки состоит из нескольких этапов, и начинается с выбора объекта недвижимости. После того, как инвестор определился с объектом, который хочет приобрести, необходимо пройти следующие шаги:

1. Выбор банка и открытие счёта. На данном этапе инвестор рассматривает ипотечные программы нескольких банков: ставки и условия кредитования. Выбирает наиболее подходящий банк и открывает в нём счёт, с которого в дальнейшем будет оплачиваться первичный взнос и сопутствующие расходы.

2. Подача заявки и подписание предварительных договоров. Составляется предварительный договор с банком — Ficha de informacion personalizada (FIPER).

3. Независимая оценка недвижимости. Профессиональная лицензированная компания оценивает подлинную стоимость объекта, техническое состояние и местоположение.

4. Сбор необходимых документов и ожидание решения банка. На данном этапе заявитель собирает, апостилирует, переводит на испанский язык и предоставляет все необходимые документы по запросу банка. Банк выносит своё решение о возможной сумме выдачи кредита.

5. Подписание финального договора и первый взнос. В случае принятия положительного решения происходит подписание окончательного варианта ипотечного договора, затем покупатель перечисляет первоначальный взнос. На этом этапе происходит регистрация сделки в государственном реестре.

6. Выплата ипотеки. На данном этапе инвестор вносит ежемесячные платежи согласно установленному в договоре порядку.

Список необходимых документов

Комплект запрашиваемых документов будет различаться для заявителей-резидентов и нерезидентов Испании.

Список документов для нерезидентов Испании:

- Действующий загранпаспорт и его копия.

- NIE (налоговый номер иностранца) Испании.

- Договор резерва недвижимости, подписанный с продавцом и застройщиком.

- Заключение оценщика о рыночной стоимости объекта.

- Трудовой договор и справка о зарплате за последний год (на фирменном бланке с печатью компании).

- Подтверждение дополнительных доходов (если имеются): дивиденды, доходы от аренды, владение недвижимостью и движимым имуществом.

- Налоговая декларация за текущий и предыдущие годы.

- Выписка из банка с указанием движения денежных средств за последние 12 месяцев.

- Выписка из национального бюро кредитных историй.

Дополнительно для собственников бизнеса и ИП:

- Свидетельство о регистрации фирмы с указанием имени учредителя.

- Баланс компании за последние 2 года.

- Выписка из ЕГРИП (для ИП).

- Декларация 3-НДФЛ за последние 2 года.

Список документов для резидентов Испании (в дополнении к вышеперечисленным документам):

- Подтверждение легального нахождения в Испании (ВНЖ).

- Выписка с основного банковского счёта в Испании.

- Подтверждение регулярных платежей за аренду / коммунальные услуги.

- Кредитная история на территории Испании.

- История трудоустройства, декларация о доходах и отчисления в пенсионный фонд.

Все документы должны быть апостилированы в стране получения и переведены присяжными переводчиками Испании на испанский язык.

Права и обязанности заёмщика

Инвестор, приобретающий недвижимость в Испании в ипотеку обязан:

- Своевременно оплачивать сумму, указанную в договоре, согласно установленным срокам.

- Сообщать кредитору в течении одного месяца о смене места работы, изменения состава семьи, паспортных данных, места регистрации.

- Не проводить перепланировку квартиры и другие изменения, ведущие к уменьшению стоимости объекта, без согласования с кредитором.

Инвестор имеет право:

- Досрочно погасить ипотечный займ.

- По согласованию с кредитором продать недвижимость с непогашенной ипотекой.

Обеспечение ипотечного займа со стороны покупателя происходит за счёт обязательного страхования приобретённого жилья и жизни инвестора. В тех случаях, когда заёмщик не является резидентом, он не нуждается в поручителях.

Расходы на получение ипотеки в Испании

При оформлении ипотеки в Испании инвестору необходимо учитывать сопутствующие расходы:

- Комиссионный сбор за открытие ипотечного кредита в размере 1–2% от суммы.

- Оценка недвижимости независимым экспертом — около 300 евро.

- Страхование приобретённого жилья — около 30 евро в месяц на протяжении всего срока ипотеки.

- Медицинская страховка заёмщика.

Выгоднее всего приобретать страхование недвижимости в том же банке, в котором оформляется ипотека, однако банк не будет препятствовать покупке страховки в другом учреждении. Оформление страхования недвижимости и жизни заёмщика являются обязательными условиями выдачи кредита.

В Испании зачастую предусматривается штраф за досрочное погашение ипотеки — в размере 0,5% от оставшейся суммы долга.

Дополнительно при покупке жилья необходимо будет уплатить налоги: НДС (10%) и гербовый сбор (0,5–2%) при покупке первичной недвижимости или налог на передачу прав собственности (6–10%) — при покупке вторичной недвижимости.

Дополнительные затраты при оформление ипотеки в Испании

Оценка недвижимости

Около 300 €

Страхование объекта

0,2% от стоимости объекта в год

Сбор за оформление ипотеки

2% от суммы займа

Штраф за досрочное погашение кредита

0,5% от оставшейся суммы долга (ставка может варьироваться в зависимости от банка)

Факторы, влияющие на положительное решение об ипотеке

Надёжное трудоустройство. Основным критерием для принятия положительного решения является — доказательство постоянного, законного и несанкционного источника дохода и наличие у заёмщика стажа в определенной профессиональной области. Таким доказательством служит общий рабочий стаж не менее 2 лет и стаж на текущем месте работы — не менее полугода, а для владельцев бизнеса — доказательства деятельности компании в период не менее 1 года.

Уровень дохода. Минимальным требованием банка является условие, чтобы ежемесячная выплата по кредиту не превышала 35% от дохода заёмщика. Этим клиент гарантирует своевременные выплаты.

Возраст инвестора. Идеальным возрастом инвестора считается от 25 до 55 лет.

Хорошая кредитная история. Один из ключевых факторов — длительная положительная кредитная история в банках Испании и других стран, где заявитель был или является резидентом. Хорошему кредитному рейтингу способствуют погашенные в срок малые и средние кредиты за последние 5 лет. При отсутствии кредитной истории вероятность положительного решения банка невелика.

Выбранная недвижимость. На одобрение кредита также влияет и качество объекта недвижимости: его состояние, потребность в реновации, наличие статуса объекта культурного наследия, местоположение и форма владения недвижимостью.

Банки, предоставляющие ипотеку в Испании

Ипотечное кредитование в Испании предоставляют многие банки: Sabadell, BBVA, Bankia, Santander, Deutsche Bank, Ing Direct, La Caixa, Bankinter, Abanca и другие. Основные требования банка к заёмщику и условия выдачи ипотеки схожи, однако заявителю следует проконсультироваться с агентством недвижимости, через которое приобретается объект, или с застройщиком — о возможности заключения ипотечного договора с тем или иным банком. Ограничения могут быть связаны с аккредитацией самого объекта.

Требования банков к заёмщикам

Основные требования банков к заёмщикам — подтвердить свою финансовую состоятельность, стаж работы, чистоту дохода. Заявителю должно быть не менее 21 и не более 70 лет на момент подачи заявления. К дополнительным требованиям относится внесение первого платежа в размере не менее 30% от стоимости недвижимости. Особенно тщательно банки проверяют документы нерезидентов, так как оценить их финансовую состоятельность сложнее.

Требования банков к недвижимости

Главное требование банков к объекту недвижимости — он должен быть ликвидным. Чаще всего на получение ипотеки одобряют первичную недвижимость, а также объекты со вторичного рынка в хорошем состоянии. Для проверки состояния недвижимости используются услуги независимого оценщика.

Множественные заявки в разные банки

Одной из стратегий в процессе получения ипотеки является подача сразу нескольких заявок в разные банки Испании. Она повышает шансы на получение ипотеки на более выгодных условиях. При подачи заявления на ипотеку проще всего воспользоваться услугами ипотечного брокера от агентства недвижимости, через которое заключается сделка купли-продажи.

Пример расчёта ипотеки и выплат

Инвестор покупает апартаменты в новостройке на Коста-Бланке, стоимостью 150 тыс. евро с первоначальным взносом в 50% (75 тыс. евро). Требуется ипотечный займ на 75 тыс. евро, и средняя фиксированная ставка составит 3%. В этом случае оформление ипотеки обойдётся примерно в 1 500 евро, а общие расходы на покупку — 19 тысяч евро, из которых 17 тысяч евро составляет налог на покупку. Общие расходы на покупку квартиры составят 20,5 тысяч евро расходов. Для расчёта ежемесячного платежа можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Выгодно ли покупать жильё в ипотеку?

В долгосрочной перспективе ипотека в ЕС — это надёжный финансовый инструмент, позволяющий приобрести недвижимость в Испании со стартовым капиталом в 30–40% от стоимости объекта. Учитывая низкую ставку, возможность выплаты в отличной от евро валюте и лояльность испанских банков к иностранным заёмщикам, ипотечное кредитование даёт возможность получать доход от аренды даже после выплат по ипотеке. После окончания выплаты ипотеки недвижимость можно продать, в том числе с заметным приростом в стоимости. Однако при покупке в ипотеку инвестор не сможет претендовать на получение «Золотой визы» инвестора в Испании, так как для её получения необходимо оплатить всю стоимость недвижимости единоразово.

Часто задаваемые вопросы по ипотеке в Испании

Как получить ипотеку в Испании гражданину России?

В 2023 году граждане России могут подавать заявки на выдачу ипотеки в Испании только в том случае, если они имеют ВНЖ Испании или дополнительное гражданство, а также крепкие финансовые связи с этой страной. Нерезиденты Испании с российским паспортом не могут подавать заявки в связи с невозможностью открытия счёта в Испании в настоящий момент.

Какие требования банки Испании предъявляют к иностранным заёмщикам?

- Подтвердить свою финансовую состоятельность: зарплата должна превышать месячную выплату за ипотеку в 3 раза.

- Стаж работы не менее 2 лет и не менее 6 месяцев на текущем месте работы.

- Подтвердить источник дохода: предоставить декларации за последние 2 года, а также движение средств за последние 12 месяцев.

- Инвестору должно быть не меньше 21 и не более 70 лет на момент подачи заявления.

- Размер займа составляет до 60–70% от стоимости недвижимости.

- Срок погашения ипотеки — до 20 лет.

Какой минимальный доход требуется для получения ипотеки в Испании?

Совокупный доход должен превышать месячный платёж за ипотеку в 3 раза. Например если месячная выплата за ипотеку составляет 500 евро, доход должен превышать 1 500 евро в месяц.

Какие документы требуются для подачи заявки на ипотеку в Испании?

Для нерезидентов Испании: