Выбираем квартиру в Батуми в 2024 году. Обзор рынка недвижимости - «Зарубежная недвижимость»

За последние 20 лет небольшой портовый город Грузии превратился в современный туристический центр, привлекающий гостей со всего мира; Недвижимость в новых высотных комплексах пользуется спросом у иностранцев, в том числе россиян, украинцев, белорусов, многие из которых нашли себе здесь пристанище; Какова сегодня обстановка на рынке жилья Батуми? Какие районы выбрать для проживания или инвестиций? Что с ценами на квартиры и дома? Читайте в нашем материале.

О городе

История

Батуми – колоритный курортный грузинский город, в котором, как и во многих лакомых приморских местах, смешалось много культур. Считается, что где-то здесь располагалась в древности греческая колония.

По преданию, задолго до первых эллинских поселений на Чёрном море, в далёкие от Греции восточные земли отправился Ясон и аргонавты в поисках золотого руна. Золотодобыча в те времена действительно происходила путём погружения овечьих шкур в бегущие с гор ручьи (драгоценный песок оседал на ворсе). Античной легенде посвящён один из современных памятников – скульптура «Медея –дочь царя Колхиды» на площади Европы.

Батуми – столица автономии Аджария. Регион лежит в юго-западной части Грузии у самой границы с Турцией. Долгое время Батум (название города превратилось в Батуми уже в советский период) находился под властью Османской империи. Освобождён он был от владычества мусульманских соседей только в 1878 году в результате поражения Турции в русско-турецкой войне. Незадолго до этого в нём насчитывалось всего 600 жителей мужского пола. По Берлинскому трактату город перешёл под юрисдикцию Российской империи и вскоре обрёл большое экономическое значение, став портом, через который происходила транспортировка добытой в Баку и доставленной сюда по новой железной дороге нефти.

В советский период Батуми был и туристическим направлением, и промышленным центром. На предприятиях трудились выходцы из разных республик, и на курорт тоже съезжались гости со всего СССР. Отголоски этой интернациональности в том, что город до сих пор один из самых русскоязычных в Грузии.

В середине нулевых у молодого грузинского государства появилась амбициозная идея превратить Батуми в современный международный курорт на Чёрном море. Сегодня мы видим, что это во многом удалось. Город гордится футуристическими зданиями, необычными памятниками, такими как скульптура «Али и Нино» Тамары Квеситадзе, новыми площадями, ухоженными набережными, многочисленными ресторанами знаменитой аджарской кухни и не только. Конечно, не всё так гладко, как могло бы быть при более поступательном и продуманном преобразовании среды. Присутствует и некоторая хаотичность застройки, и недостаток парковок, и отставание инфраструктуры при быстром возведении жилых и гостиничных комплексов, и просто некачественное строительство, однако это общие проблемы урбанизации, которых мало кому удаётся избежать. К тому же, со временем многие моменты сглаживаются.

Климат

В субтропиках, а курорт относится именно к этой зоне, мягкая зима и жаркое, влажное лето. Сезон в Батуми длится с мая по октябрь. Ливни в этой местности – не редкость даже летом, и могут зарядить на несколько дней. Хотя, как красиво писал Мандельштам, «зимний дождь в Батуме – это грандиозный тёплый душ на несколько недель». «Никто его не боится и, если нужно по делу, всякий батумец пойдет куда угодно даже в такой потоп, когда Ной побоится высунуться из ковчега». (Иногда хочется заменить в этой цитате «батумец» на «безумец», но классику виднее).

Ландшафт

Море в обрамлении гор и жизнеутверждающая зелень круглый год – всем этим можно наслаждаться бесконечно! Само собой, не только пассивно (хотя и это неплохо!), но и активно: взять велосипед и проехать по красивой и удобной 10-километровой набережной, которая протянулась вдоль всего города, отправиться на встречу с дельфинами на яхте или пройти на лодке по причудливому Мартвильскому каньону. Кстати, путь на машине из Батуми до ближайшего горнолыжного курорта занимает примерно 2 часа. Все радости близко!

Колорит

В Батуми удивительным образом сочетается грандиозное с патриархальным и милым, суета туристического центра с расслабленностью, космополитизм с чем-то национальным и сокровенным, размах и роскошь с обезоруживающей простотой. Каждый, кто бывал в этом городе, поймёт, о чём идёт речь.

Инфраструктура

В Батуми выстроены сотни современных гостиниц. Многие знаковые здания города занимают отели известных международных сетей. Для посетителей всех этих номеров и апартаментов в городе открыты многочисленные рестораны, кафе, магазины, лавочки. Работает дельфинарий, аквапарк, колесо обозрения, канатная дорога «Арго», ведущая на смотровую площадку.

Отдельная тема – казино, которых в Батуми десятки. Курорт стремится расширить круг отдыхающих, и это у него неплохо получается. Состоятельные и азартные стекаются из соседней Турции, ОАЭ, Ирана, других стран, в которых такие развлечения полностью или частично запрещены.

Инфраструктура для круглогодичного проживания в Батуми неплохая. Плюс она развивается по мере того, как сюда переезжают мечтающие жить на тёплом побережье иностранцы. Сами иммигранты часто открывают новые заведения, благо условия для создания и ведения бизнеса в Грузии одни из самых лояльных в мире.

Батуми – совсем небольшой город, его население, по данным на 2018 год, 160 тысяч человек. Надо понимать, что потребительского рая уровня мегаполиса здесь нет, однако есть много кое-чего другого, например, отличных продуктов и товаров местного производства или улова (за последним надо идти на небезызвестный рыбный рынок).

В Батуми открыты торговые центры, крупные супермаркеты, такие как Carrefour, «Агрохаб». При этом небольшие местные магазинчики у дома не вытеснены с рынка сетевыми гигантами. Напротив, они занимают свою нишу и неплохо себя чувствуют. В городе достаточно медицинских клиник, госпиталей, преимущественно частных, есть школы, детские сады, несколько вузов.

Транспорт

В Батуми ходят городские и междугородние автобусы (налажено сообщение в том числе с соседней Турцией и даже Ираном), курсируют маршрутки и такси.

Вообще автотранспорта в городе много, чего нельзя сказать о местах для парковки, недостаток которых особенно заметен в сезон. Многие иностранцы приезжают в Батуми на своих машинах, пользуясь тем что это легально в течение всего срока пребывания в стране.

Большая часть учреждений и достопримечательностей Батуми расположена компактно, и между ними вполне можно перемещаться пешком. Однако стоит иметь в виду, что автомобилисты часто ведут себя довольно бесцеремонно.

Железная дорога – удобный способ добраться в Батуми из Тбилиси, Кутаиси, Еревана.

В Батуми есть свой аэропорт (второй по значимости в Грузии).

Типы недвижимости

Батуми все последние годы очень активно застраивается, в основном, высотками, которые соперничают друг с другом архитектурой и наполняемостью проектов. Самый популярный формат – это комплексы апартаментов с гостиничным сервисом. Инвесторы покупают небольшие недорогие студии или квартиры с одной спальней и объединённой кухней-гостиной, которые созданы специально под краткосрочную аренду. Как правило, всеми вопросами сдачи занимается УК, а владелец недвижимости получает определённый доход и приезжает в согласованные даты для того, чтобы провести у моря собственный отпуск.

Однако необходимо понимать, что рынок наводнён подобными предложениями, и аккуратно выбирать проект под ваши цели.

Для собственного проживания рассматривают квартиры в современных жилых комплексах с парковкой и соответствующей инфраструктурой. Таких объектов на рынке, напротив, не так много, и они очень ценятся.

Сегодня возводится немало новостроек, в которых все параметры на самом высоком уровне. Однако необходимо иметь в виду, что во многих домах, особенно, возведённых несколько лет назад, есть свой стандартный набор недостатков: отсутствие отопления, недостаточная вентиляция и, как следствие, сырость и плесень в квартирах, отсутствие парковки, плохая шумоизоляция. Обращайтесь к профессионалам, чтобы не прогадать с выбором!

По словам риелторов, есть клиенты, которые мечтают о доме в окрестностях Батуми. Однако в основном в продаже коттеджи за 300 000-400 000 долларов. Небольшие домики ближе к горам (1-10 км от моря) до 100 кв. м за 100 000-150 000 долларов редко попадаются, хотя на них очень много охотников. Строящийся дом у моря можно купить в чёрном каркасе (то есть под черновую отделку) примерно за 170 000-200 000 долларов.

Земля в Батуми и прибрежных окрестностях очень дорогая. Например, в Чакви, примыкающем к городу с севера, она стоит 200-300 долларов за кв. м (земля измеряется не в сотках, а в квадратных метрах). В самом Батуми стоимость участка может доходить до 1000 долларов за кв. м и даже выше, если место на 1-й линии. Конечно, на удалении от моря, ближе к горам, цифры более скромные, – 3 доллара за кв. м.

Районы и цены

От площади Европы до парка «6 Мая» и от берега моря до улицы Чавчавадзе расположился Старый город, особенно желанный район Батуми с небольшими по этажности, преимущественно старинными домами, храмами разных конфессий, новыми площадями (площадь Пьяцца, площадь Европы) и знаковыми достопримечательностями (башня «Алфавит», скульптура «Нино и Али»). Ходить по мощёным улочкам и любоваться симпатичными фасадами исторического центра приятно! Само собой, в этом месте любят останавливаться туристы. Недвижимость здесь в основном предназначена под сдачу отдыхающим, однако кварталы для постоянного проживания тоже есть. Имеются школы, аптеки, медицинские клиники, магазины, рестораны, строится новый частный госпиталь.

Цены на жильё без ремонта стартуют от 1800 долларов за кв. м.

Новостроек, конечно же, мало. Район туристический и довольно оживлённый в сезон. Это можно отнести к его минусам, как и высокие цены на квартиры.

К Среднему Батуми, или центру Батуми, принято условно относить территории близко от берега, но не на первой-второй линии – от парка «6 Мая» до улицы Багратиони, а также район вокруг Аллеи Героев на пересечении проспекта Шартава и улицы Чавчавадзе. Это современный, активно застраиваемый район, центр деловой жизни города. В данной локации сосредоточены офисы больших компаний, банки, магазины, супермаркеты, например, Carrefour, госпитали, включая Республиканскую больницу, университет. Знаковые сооружения района – красивейший новый стадион, небоскрёбы. Имеются школы, детские сады, развивающие центры для ребят. Многие иностранцы селятся именно здесь.

Квартиры в хороших новых домах стоят от 1300 долларов за кв. м, в строящихся проектах можно найти вариант от 1000 долларов за кв. м.

Новый бульвар – неофициальное название территорий южнее центра Батуми возле раскинувшегося вдоль моря большого парка Леха и Марии Качиньских. Ещё недавно на этих землях были болота, но их осушили и начали активно осваивать. Город растёт, и застройка постепенно распространяется на более отдалённые прибрежные части. Хотя расстояние от центра всё равно относительно небольшое, всего 5-7 минут езды на машине.

В районе есть школы, больницы, большой торговый центр Metro City. Инфраструктура ещё не так хороша, но она «подтягивается» по мере развития. Как рассказывают, Новый бульвар особенно любят удалёнщики.

Район Нового бульвара – самый застраиваемый в городе. По данным Galt&Taggart, из 189 строительных проектов, реализуемых в Батуми в 3-м квартале 2023-го, 75 (40% от общего числа) расположены в этом месте.

Квартиры в данной локации стоят от 2000 долларов за кв. м в готовых домах и от 1200 долларов в строящихся.

Севернее Нового бульвара лежит район Аэропорта, застроенный в основном частными домами. Он удалён и от моря, и от центра, поэтому не пользуется большим спросом у туристов и инвесторов. По этой причине цены на жильё и арендные ставки здесь гуманнее.

Расположенные на южной окраине у самой границы с Турцией посёлки Гонио и Квариати уже входят в черту города Батуми, как и Махинджаури с противоположной стороны, но по атмосфере их пока вполне можно назвать загородными. В этих районах также идут колоссальные преобразования. Появляются новые проекты, приходят гостиничные бренды с именем. Здесь есть как высотные комплексы, так и малоэтажные, а также частные дома. Гонио ценят за тишину, отличный чистейший пляж и вид на особенно близко подступающие к воде горы. Туристы приезжают сюда посмотреть руины древней крепости Гонио-Апсарос.

Инфраструктура пока не так хорошо развита, как в других районах. Что касается транспорта, то с ним проблем нет. Отсюда можно легко добраться до центра Батуми на автобусе, маршрутке или такси.

Квартиры стоят в среднем 1600-1800 долларов за кв. м.

Между Аэропротом и Гонио есть очень большой участок, на котором располагался в советское время полигон. Уже известно, что власти планируют его редевелопмент. Предстоит гигантская стройка. Должен вырасти новый современный район, который повысит и ценность соседних. В планах, кстати, есть и перенос воздушной гавани дальше от города.

Махинджаури – ещё один пригород, которым прирос Батуми, – расположен в 15 минут езды на север от центра. Он славится близостью к знаменитому батумскому Ботаническому саду. У района много любителей, и это неслучайно. Махинджаури активно застраивается и уже идеально подходит для жизни. Здесь есть школы, садики, магазины, рестораны. Минусом можно считать то, что в этом месте шоссе проходит прямо у кромки моря, и движение довольно напряжённое. Но вскоре будет запущен автобан – объездная дорога, которая возьмёт на себе значительную часть трафика.

Перечисленные районы – основные, которые оказываются в поле зрения иностранцев, и где ведётся активное строительство.

Тенденции рынка недвижимости

В 2022 году продажи жилья в Грузии были крайне активными благодаря наплыву иностранцев, преимущественно из России, Украины и Беларуси. Многие из приезжающих стремились обосноваться в Тбилиси или Батуми (реже в других регионах) на длительный срок. Как следствие, цены на покупку и аренду квартир взлетели. Грузинские застройщики почувствовали долгожданный прилив инвестиций после тяжёлых в финансовом плане двух лет пандемии. В Тбилиси за период с начала 2022-го до октября 2023-го недвижимость подорожала на 42,6%, а стоимость аренды удвоилась. В Батуми цифры сопоставимые. Если в 2021-м жильё на курорте можно было купить по цене от 300-400 долларов за кв. м, то сегодня от 800-1000 долларов за кв. м.

Однако, начиная с середины 2023 года, поток релокантов стал существенно меньше. Многие из иностранцев по разным соображениям, в том числе из-за поднявшихся ставок на аренду и высокой стоимости жизни в целом, покинули страну. В сентябре прошлого года в Грузии проживало 90 тысяч россиян и белорусов, что на 10 тысяч меньше, чем в декабре 2022-го, когда количество иммигрантов достигло пика (100 тысяч человек).

Заметную долю покупателей жилья в Батуми составляли израильтяне. По словам риелторов, сегодня граждан этой страны нет на рынке, что, очевидно, связано со сменой их жизненных интересов из-за начавшейся в октябре войны.

Цифры по продажам недвижимости в Батуми идут вниз. По данным Colliers, за 2023 год в городе было заключено 15 826 сделок. Это на 9% меньше, чем в 2022-м. При этом на первичном рынке падение составило 8%, а на вторичном – 15%.

В декабре 2023 года число сделок в Батуми уменьшилось на 33% по сравнению с декабрём 2022-го.

Несмотря на сокращение спроса, очевидной коррекции цен пока нет. Тем не менее, неявные подвижки в сторону покупателя имеются. Застройщики охотнее дают скидки и специальные условия по рассрочке (например, не 30%, а 15% первоначальный взнос). Собственники также идут на уступки.

Арендные ставки снизились. Если год назад в Батуми практически невозможно было снять студию дешевле 400-500 долларов в месяц, то сейчас вполне можно найти и за 500 лари, то есть около 200 долларов.

Перечислим основные моменты

- Рынок Батуми стагнирует после бума. Время торговаться и искать выгодные условия для покупки!

- В городе и пригородах реализовываются проекты на разный кошелёк. Сегодня можно приобрести студию в строящемся или готовом доме от 30 000-40 000 долларов. Варианты в премиальном сегменте также имеются: виллы, пентхаусы от 1 млн долларов и выше. Большая часть предложений на портале сосредоточена в бюджете до 100 000 долларов. Готовая квартира у моря под ключ (с техникой) площадью 60 кв. м стоит в Батуми примерно 120 000 долларов.

- Предложений в апарт-отелях комфорт-класса избыточно, необходимо внимательно выбирать объект. Многие предпочитают покупать на вторичном рынке, чтобы сразу сдавать в аренду.

- Хорошим вариантом для инвестиций может быть недвижимость в жилых, а не гостиничных комплексах с хорошими характеристиками, такими как наличие отопления, парковки и инфраструктуры. Рынок испытывает недостаток в таких лотах, и они не дешевеют.

- Активный рынок смещается в пригороды. По данным Galt&Taggart, несмотря на общее снижение по городу, продажи в двух районах росли. Это Новый бульвар (+10,3 год к году в 3 кв. 2023) и Гонио-Квариати (+10,6%). Обе локации интересны для инвестора благодаря их перспективам. Для жизни и сдачи в долгосрочную аренду хорош Махинджаури.

- Практика показывает, что в Батуми случаются задержки, остановки строительства. Рекомендуем обращаться к профессионалам рынка, которые помогут сориентироваться и не ошибиться с компанией.

- Пришло время взвешенного покупателя, который чётко представляет свои цели.

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

- Николоза Цурцумию, директора компании Kolos Residence

- Давита Мосальского, главного менеджера, и Анну Кэмбэлл, специалиста по связи с общественностью, агентства Real Batumi