Регионы Болгарии южнее Бургаса: обзор рынка недвижимости - «Зарубежная недвижимость»

Известно, что самый популярный курорт в Болгарии и у туристов, и у покупателей недвижимости – Солнечный Берег и его окрестности; Однако городки южного побережья Болгарской Ривьеры имеют свои неоспоримые преимущества и точно заслуживают внимания; В чём особенности Созополя, Приморско, Лозенца, Царево и других мест южнее Бургаса? Сколько стоят квартиры и дома? Какие предложения представлены на рынке? Читайте в нашем материале!

Заповедный юг Болгарии

От Черноморца до Синеморца, городка недалеко от границы с Турцией, – такова география нашего сегодняшнего обзора недвижимости.

Если Солнечный Берег и Несебр развивались как курорты ещё с советских времён и их посещали в том числе немногочисленные счастливчики из СССР, то заповедное южное побережье Болгарии вело более обособленную нетуристическую жизнь (за исключением разве что Созополя). В Приморско располагалась личная резиденция тогдашнего главы государства Тодора Живкова, и этот регион не стремились делать местом паломничества.

По большому счёту территории южнее Бургаса стали постепенно превращаться в туристические лишь в последние 15-20 лет. Южные городки обожают сами болгары из разных частей страны. Кроме того, сюда стали доезжать вездесущие иностранцы, которые не могли не оценить великолепие здешней природы.

Обширные земли вдоль моря и в глубине материка, от границы с Турцией практически до Царево, занимает природный парк Странджа. Небольшие прибрежные посёлки Ахтопол, Синеморец, Резово находятся на его территории. В центральной части заповедника, у подножия гор Странджа, располагается хорошо известное российским путешественникам Малко-Тырново, в котором работает пограничный пункт.

Ещё одно заповедное место юго-востока Болгарии Ропотамо простирается вдоль берегов одноимённой реки севернее Приморско.

Уединённые пляжи между скалистых бухт, лесистые участки, подступающие прямо к морю, живописные зелёные долины в дельтах рек, песчаные дюны, буковые и дубовые рощи – это то, ради чего люди выбирают южные регионы Болгарского Причерноморья. В здешних местах немало возможностей для активного и познавательного отдыха: походы по туристическим тропам в заповедниках, прогулки по рекам, яхтинг.

Стоит, однако, отметить, что отношение местных властей к природному богатству порой оставляет желать лучшего. В частности, независимое исследование недавно выявило загрязнение воды на большинстве пляжей как раз южного побережья. Вся надежда на то, что внимание общественности к проблемам качества воды ускорит их решение.

Черноморец

К южному побережью Болгарии условно можно отнести земли, лежащие ниже Бургасского залива.

На двух оконечностях одной бухты располагаются городки Черноморец и Созополь.

Постоянное население скромного курортного Черноморца всего около 3000 человек. Расстояние от аэропорта Бургаса – 25 км. Городу принадлежит два небольших мыса – Червенка и Акра, и две живописные песчаные бухты. Пляжи имеют пологий заход в воду и идеальны для купания с детьми.

Черноморец застроен симпатичными аккуратными 2-, 3-этажными домиками с характерными красными черепичными крышами, малоэтажными отелями и уютными жилыми комплексами с бассейнами и внутренней инфраструктурой.

Один из самых известных из них – Flores Garden. Светлые фасады зданий, расположенных прямо у моря, нарядно смотрятся на окружающем фоне. У этого комплекса есть свой пляж, а также инфраструктура отельного уровня.

Студия площадью 37 кв. м предлагается за 42 000 евро, квартира с 1 спальней площадью 76 кв. м – за 85 000 евро, двухуровненвые апартаменты площадью 350 кв. м – за 320 000 евро.

Ещё один известный ЖК в Черноморце – Svety Nikola («Святой Николай»). Его название отсылает к историческому названию Черноморца – Свети Никола, которое город носил до середины прошлого века. Комплекс расположен каскадно, с чередованием этажности зданий, что даёт возможность широкого обзора из окон и балконов квартир. Svety Nikola может похвастаться отличной оснащённостью – бассейны, тренажёрный зал, детские площадки. Однако сегодня управляющая компания не вполне справляется с поддержкой инфраструктуры.

Квартира с 1 спальней площадью 70 кв. м продаётся за 72 100 евро, с 2 спальнями площадью 94 кв. м – за 85 000 евро.

Черноморец – хорошее курортное местечко с разнообразными кафе, ресторанами и магазинами, но для постоянного проживания его едва ли можно рассматривать. Хотя, как минимум, школа здесь имеется.

Созополь

Самый известный город южного побережья, конечно, Созополь. В древности в этих местах находилась одна из первых греческих колоний на Чёрном море – Аполлония, которая позднее, в 72 году до н. э., была разрушена римлянами. В 3-4 веках, после распада Римской империи на Западную и Восточную, город стал восстанавливать свою значимость. Ему было дано новое, христианское, название – Созополь, что означает с греческого «город спасения».

Как и Несебр, Созополь делится на Старый и Новый. Старый расположен на мысе, а Новый построен рядом в материковой части. Туристы любят гулять по узким мощёным улицам Старого Созополя вдоль характерных деревянных домов на высоких каменных основаниях, построенных в середине 18 – начале 19 века.

В центре города два больших пляжа – «Хармани» (так по-другому называют и Новый город) и «Центральный». Очень хорошие пляжи – «Золотая рыбка» (по названию находящегося рядом кэмпинга) и расположенный чуть дальше в сторону Черноморца – «Градина». Южнее мыса протянулся «Каваците» (или «Смокиня»). В нескольких километрах южнее Созополя – места для купания «Веселие» (по названию работавшего здесь ранее кэмпинга) и «Дюна» (с песчаными холмами по бокам).

Население Созополя – всего около 5000 человек. Расстояние от аэропорта: 50 км. Поездка в Бургас на машине занимает примерно полчаса.

В Созополе есть школа, детский сад, полицейский участок. В городе работает крупный сетевой супермаркет Billa, два года назад открылся Lidl.

Недвижимость в Созополе пользуется спросом у болгар из Софии, Пловдива, других городов, а также у иностранцев, которые ищут второй дом. В основном приобретают для сезонного проживания и сдачи в аренду, но есть и те, кто переезжает на постоянное место жительства.

В 10 километрах от Созополя в Аркутино несколько лет назад возведён жилой комплекс Saint Thomas («Святи Тома»). Он выделяется роскошным расположением на приподнятом мысе прямо у моря и соответствующим наполнением: бассейны, магазины, рестораны, спортивные объекты.

В самом Созополе на первой линии у пляжа «Каваците» в зелёной зоне построен ЖК Green Life. Комплекс спроектирован с размахом – здесь есть инфраструктура для отдыха, занятий спортом, развлечений. Все постройки – в окружении заповедной природы.

Студия 36 кв. м в Green Life стоит 42 900 евро, квартира с 1 спальней площадью 61 кв. м – 89 000 евро, квартира с 2 спальнями площадью 94 кв. м – 150 000 евро.

Ещё один элитный закрытый комплекс у самого моря – «Аполлония Резорт».

Приморско

О Приморско мы уже упоминали – здесь находилась резиденция Тодора Живкова (сегодня она превращена в музей). Туристам полюбились эти места из-за расслабляющей атмосферы и дивной природы.

Приморско занимает мыс и прилегающие к нему территории. Со стороны материка к городским районам подступают Странджские горы.

В небольшом городе протяжённая береговая линия и отличные песчаные пляжи.

Инфраструктура в Приморско преимущественно туристического характера. Много мест для развлечений с детьми: площадки, аттракционы, аквапарк. Для молодёжи работают клубы, дискотеки. К слову, в километре от города открыт большой Молодёжный центр со своим пляжем и инфраструктурой. Попасть туда можно по путёвке.

На расстоянии 650 м от моря в окружении дубовой рощи завершается возведение ЖК Green Paradise. Помимо нескольких открытых и закрытого бассейна будет сауна, фитнес-зал, беседки для отдыха. Квартира с 3 спальнями площадью 80 кв. м предлагается за 77 000 евро.

Небольшой дом с бассейном в деревне в 18 км от Приморско продаётся за 110 000 евро.

Китен

Следующий небольшой курортный городок на побережье, всего в 5 км от Приморско, – Китен. Его название означает “живописный”. За последние пару десятилетий здесь построено много новых отелей.

В Китене два неплохих пляжа – Северный Атлиман и Южный Караагач.

Квартира с одной спальней площадью 62 кв. м недалеко от моря в обычном неновом доме стоит 72 200 евро.

Лозенец

Курортный посёлок Лозенец в последние годы довольно активно развивается. Что он из себя представляет? Симпатичные малоэтажные отели, жилые дома и частные виллы в окружении изумительной природы: много зелени, песчаные дюны на протяжённых пляжах, лазурное море с одной стороны и величественные горы Странджа – с другой.

Посёлок расположен в часе езды от Бургаса, в 60 км от аэропорта. В центре вдоль набережной работают многочисленные рестораны, магазинчики, ночные клубы.

Наслаждаться завораживающими видами можно из окон и балконов собственной квартиры или дома.

Один из самых известных жилых и отельных комплексов в Лозенце – Oazis («Оазис») – построен у одноимённого пляжа и кэмпинга. Это масштабный проект, который реализован на первой линии в километре от посёлка. В нём есть всё, о чём можно мечтать на отдыхе – отличные места для купания в море и бассейны, прогулочные аллеи с искусственными прудами, фитнес-центр, медицинский центр, детский клуб, спортивные площадки, кафе и рестораны. Территория довольно большая, по ней курсируют электромобили. Отметим, что управляющая компания в комплексе работает исправно и поддерживает все объекты в действующем состоянии. Апартаменты с 1 спальней площадью 75 кв. м стоят 162 000 евро, с 2 спальнями площадью 134 кв. м – 233 400 евро.

У иностранцев пользуются популярностью также виллы в небольших элитных посёлках у моря. Например, вилла с 3 спальнями площадью 125 кв. м в 500 м от пляжа предлагается за 270 000 евро.

Царево

Царево, по сравнению с соседними Лозенцом, Ахтополом и Синеморцем, чуть более крупный город, с населением около 6000 человек. Его прибрежная часть сильно изрезана – несколько мысов (по-болгарски мыс забавно называется «нос») образуют живописные бухточки.

В древности здесь располагалась колония эллинов Василико. Царево – перевод на болгарский этого греческого названия. К слову, несколько десятилетий город носил имя Мичурин в честь известного российского ботаника. (Русский след в истории Болгарского Причерноморья очень большой, но это тема отдельного рассказа).

Город стал активно застраиваться в 20 веке, поэтому старинных домов, как в Созополе, тут не встретишь. Выглядит Царево довольно современно и симпатично – аккуратные улицы с невысокими домами и много зелени.

На территории Царево три удобных песчаных пляжа: «Центральный», «Василико» и «Нестинарка». В центре множество рассчитанных на отдыхающих магазинчиков, кафе, ресторанов. Популярны La Playa Restaurant, Agro Tzarevo. Старожилы хвалят уютное заведение с местной кухней M&d Restaurant рядом с «Василико».

Вечером в городке можно прогуляться с детьми по паркам, зайти на детские площадки.

Что важно, в Царево есть не только сугубо туристическая инфраструктура. На курорте работает больница, медицинские лаборатории, крупные сетевые супермаркеты Bolero и Lidl, магазины строительных материалов, автозапчастей, товаров для животных.

Нельзя не отметить, что Царево – международный порт для средних по размеру пассажирских и торговых судов.

Расстояние до Бургаса – 65 км.

Квартиры с 1 спальней на первой и второй линии стоят в диапазоне от 55 000 до 75 000 евро. Например, сейчас в продаже апартаменты площадью 57 кв. м в 170 м от моря за 73 300 евро.

Ахтопол

Южнее Царево на территории природного парка Странджа расположен небольшой посёлок Ахтопол (в переводе с греческого – «прибрежный город»). Он считается отличным местом для спокойного семейного отдыха.

Апартаменты в жилом комплексе «Лазурь» на первой линии (площадью 64 кв. м с 1 спальней) в продаже за 70 000 евро.

Синеморец

Синеморец находится практически у самой границы с Турцией (южнее только крохотное Резово). До 1990 года посёлок считался приграничной зоной, и доступ туристов сюда был ограничен. Он также является частью природного парка Странджа.

Один из самых необычных пляжей Синеморца – «Северный». В этом месте река Велека впадает в море, образуя длинную песчаную косу.

Пляж «Силистар», лежащий между Синеморцем и Резово, многие путешественники считают лучшим во всей Болгарии.

Любители заповедной природы и спокойного отдыха с удовольствием приезжают в отдалённый от крупных городов (85 км от Бургаса), но красивый и гостеприимный Синеморец. Есть и те, кто приобрёл в посёлке домик или квартиру.

Современный двухэтажный коттедж площадью 200 кв. м в обособленном посёлке предлагается за 295 000 евро.

Цели и цены. Резюме

Южное Причерноморье Болгарии привлекает природными красотами, заповедными местами и благоприятной экологией. Развитие инфраструктуры уступает Солнечному Берегу и Несебру, зато и туристов здесь пока не настолько много, хотя тоже достаточно.

Конечно, для постоянного проживания семей больше подходят крупные города на побережье, такие как Варна, Бургас, с более развитой медициной, разнообразием школ. Даже в наиболее урбанизированных Созополе и Царево, если это слово вообще можно применить к этим милейшим местам, довольно сложно организовать жизнь с детьми. А вот пенсионерам, пожалуй, их вполне можно рассмотреть.

Квартиры и дома в городках и посёлках южнее Бургаса в основном покупают для сезонного пребывания в качестве второго дома или для сдачи в аренду многочисленным туристам.

Следует также иметь в виду, что цены на недвижимость в южной части Ривьеры традиционно выше, чем, скажем на Солнечном Берегу, примерно на 15-20%. Это связано и с тем, что эти локации пользуются спросом благодаря природным богатствам, и с тем, что предложение здесь весьма ограничено. Много заповедных зон, и меньше строилось и строится объектов.

Скажем, цены на студии на Солнечном Берегу, в Несебре, Равде стартуют от 30 000 евро, в Созополе или Приморско – примерно от 40 000 евро.

Средняя стоимость квартир на южном побережье:

- 1 линия с видом на море – около 1500 евро за кв. м;

- 2-3 линия – 1000-1200 евро за кв. м;
- 3 линия и дальше – 800 евро за кв. м.

Деревенский домик в посёлках на расстоянии 10-15 км от моря можно купить примерно за 60 000-70 000 евро.

Стоимость посуточной аренды квартиры на 1-2 линии в сезон:

- студия – 45 евро в сутки;

- квартира с 1 спальней – 50-55 евро в сутки;

- квартира с 2 спальнями – от 100 евро в сутки.

Стоимость долгосрочной аренды:

- студия – около 250 евро в месяц;

- квартира с 1 спальней – около 300 евро в месяц;

- квартира с 2 спальнями – от 350 евро в месяц.

В текущем сезоне квартира 70 кв. м в элитном посёлке близ Лозенца на первой линии сдаётся за 315 евро в неделю.

Аренда апартаментов площадью 64 кв. м в «Марина Хилл» (вторая береговая линия) в Черноморце обойдётся в 245 евро в неделю.

Что вообще происходит на рынке недвижимости Болгарии?

В 2023 году рынок жилья Болгарии несколько успокоился после бума 2021-2022 года. Спрос на недвижимость в курортных городах по-прежнему высок, но цены стабилизировались, во многом благодаря тому, что на рынок поступило немало квартир, принадлежащих россиянам.

Из-за того, что добраться из РФ в Болгарию стало сложно и дорого, собственники выставляют свои объекты на продажу. Стоимость жизни в Болгарии для россиян также больше не настолько низкая, как раньше. Тем не менее, если рассмотреть доступность других заграничных или российских приморских направлений для приобретения курортной недвижимости, Болгария выглядит вовсе не так уж безрадостно.

О том, как сегодня, в отсутствие прямого авиасообщения между двумя странами, можно попасть в Болгарию из РФ, мы рассказывали в подробном материале.

Кстати, если ехать в Болгарию наземным транспортом из Стамбула (самый дешёвый вариант), то путь на курорты южного побережья займёт меньше времени, чем, скажем, в Солнечный Берег. После пограничного пункта в Малко-Тырново трасса Е87 идёт в Бургас, а дорога 99 сворачивает сразу на восток, в Царево. Однако надо подобрать трансфер, идущий по этому маршруту, так как в основном автобусы следуют по шоссе в Бургас и далее.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Дарью Борзову, управляющую агентства Oazis Real Estate
Анету Воденичарову, директора агентства Eltrade