Обзор рынка недвижимости Кобулети (Грузия) - «Зарубежная недвижимость»

Кобулети – тихий курортный город, пляжи которого считаются одними из лучших на Чёрном море; В последние два десятилетия здесь созданы все условия для развития туристической инфраструктуры, что привлекает в Кобулети людей, которые ищут спокойный отдых на море, а также инвесторов, заинтересованных во вложениях в перспективный курортный регион; Об особенностях города, его плюсах и минусах, отличиях от Батуми, туристическом потенциале, и о том, как обстоят дела на местном рынке недвижимости, читайте в нашем материале.

О городе

Кобулети – приморский курорт на западном побережье Грузии, расположенный в Аджарии. Он находится примерно в 25 километрах севернее Батуми. Население города – чуть более 17 000 человек. Кобулети имеет древнюю историю, его территория была заселена ещё в античные времена. Название местности происходит от гурийского рода Кобулидзе, представители которого владели этими землями вплоть до XIII века. В культуре региона чувствуется тесное переплетение грузинских и аджарских традиций.

Кобулети славится красивой природой, мягким климатом и курортной атмосферой. Первый санаторий здесь был открыт ещё в самом начале ХХ века. В то время на здешних магнитных песках любили проводить время генералы Российской империи. С приходом советской власти санатории и генеральские дачи были переоборудованы под пансионаты и дома отдыха. Во времена СССР за Кобулети закрепилась слава одного из лучших черноморских курортов. Со временем советские здравницы пришли в упадок. Но в последние десятилетия город активно развивает туристическую инфраструктуру. Здесь возводятся современные отели разных категорий, гестхаусы, процветает аренда апартаментов для любого бюджета.

Сам город отличается особенной гостеприимностью и дружелюбным отношением к гостям. Уровень преступности здесь низкий, что делает это место безопасным для жизни и отдыха.

Основные плюсы Кобулети:

- чистое море и пляжи;

- живописная природа;

- комфортный климат;

- отсутствие перенаселённости и туристических толп;

- возможности для спокойного отдыха;

- близость к Батуми;

- хорошая экология;

- безопасность;

- умеренные цены на аренду и покупку недвижимости.

Из минусов можно отметить отсутствие больших торговых центров и разнообразия развлечений по сравнению с Батуми и другими крупными грузинскими курортами.

Климат

Мягкий субтропический климат делает Кобулети комфортным для проживания круглый год. Средние температуры зимой редко опускаются ниже +6° C, а летом достигают +26° C. Изнуряющей жары здесь практически не бывает, а обилие зелени способствует комфортным прогулкам даже в жаркие дни. Вечерами на город спускается прохлада с гор. Дожди в Аджарии идут весь год, но редко затягиваются на длительное время. Пляжный сезон здесь длится долго – примерно с мая по начало октября.

Городская инфраструктура

В 2010 году правительство Грузии присвоило Кобулети статус свободной туристической зоны. Благодаря специальной государственной программе инвесторам были предоставлены налоговые льготы и помощь в прокладывании коммуникаций для новых застроек. Это стало большим толчком к обновлению города. Сейчас он динамично развивается: строятся новые отели, рестораны, развлекательные центры. Хотя, конечно же, Кобулети – город небольшой, поэтому значительно уступает Батуми по уровню городской и туристической инфраструктуры.

Главные улицы идут параллельно морю, поэтому заблудиться здесь нереально. На центральной улице им. Давида Агмашенебели расположены многочисленные сувенирные магазины, кафе, рестораны, бары. Здесь можно отведать как европейскую кухню, так и традиционные грузинские блюда: хачапури, яхни, маджуни, синори, малахто.

В Кобулети есть библиотека с книгами на русском языке и общеобразовательная школа с русским сектором. В Батуми таких школ две, но они переполнены. А вот записать ребёнка в кобулетскую школу вполне реально. Неподалёку от города расположен шикарный концертный зал Black Sea Arena, куда приезжают с концертами мировые звёзды.

Транспорт

Общественный транспорт Кобулети представлен маршрутками. Перемещаться по городу можно и на такси. Через Кобулети проходят поезда и автобусы, соединяющие Тбилиси и Батуми. Доехать в другие грузинские города также не составляет труда. Ближайший аэропорт находится в Батуми.

Туризм

Кобулети – городок небольшой и не переполненный туристами. Здесь всё располагает к спокойному семейному отдыху: тёплое море и пляжи, чистый воздух, насыщенный морскими минералами и хвойными фитонцидами, велосипедные дорожки, апельсиновые и мандариновые рощи, исторические достопримечательности. Город окружен зелёными холмами и сосновыми лесами, что создает благоприятные условия для экотуризма. Вдоль города тянется 10-километровая пляжная линия. Благодаря такой большой протяженности туристы смогут найти для себя как отрезки с мелкой и крупной галькой, так и небольшие песочные участки.

Кобулети для отдыхающих – это золотая середина между небольшими приморскими посёлками вроде Уреки, Гонио, Квариати и шумным, насыщенным туристами, такими как Батуми. Цены на отдых здесь невысокие. Ресторанов, кафешек, гостевых домов и разнообразных развлечений не так много, как в столице Аджарии, но их вполне хватает, чтобы хорошо провести время.

Отдельная туристическое направление – оздоровительный отдых. В окрестностях курорта есть пляжи с магнитными песками, обладающими целебным эффектом. Многие приезжают сюда восстановить здоровье с помощью бальнео- и гелиотерапии. В Кобулети и прилегающих к нему районах функционируют СПА-отели и пансионаты, предлагающие оздоровительные услуги.

Особенность города – сезонность. Большинство кафе, ресторанов и развлечений начинают работу только с наступлением лета и снова закрываются в конце сентября. Зимой поток туристов заметно снижается, город становится менее оживлённым.

Достопримечательности и развлечения

Кобулети считается тихим спокойным городком, больше рассчитанным на семейный отдых. Но и молодёжи здесь скучать не придётся – на курорте работают бары, дискотеки, ночные клубы. У любителей экстрима есть возможность заняться рафтингом по горным рекам.

Гости города могут посетить парк развлечений «Цицинатела» с его каруселями и аттракционами, природный заповедник Испани с его торфяными болотами, утопающую в зелени византийскую крепость Петра, парк-музей «Грузия в миниатюре», где собраны более 50 миниатюр известных грузинских достопримечательностей – дворцы, крепости, культовые сооружения.

Рядом с Кобулети расположены два аджарских национальных парка – Мтирала и Кинтриши, где сосредоточены природные богатства региона: живописные целебные родники, горные реки, реликтовый колхидский лес. В краеведческом музее города собраны интересные археологические находки и древние артефакты.

Рынок недвижимости: особенности, цены, перспективные районы

В Кобулети существует запрет на постройку высотных домов, поэтому здесь преобладает малоэтажная застройка. Жилая недвижимость курорта представлена коттеджами, виллами, домами максимум в 5 этажей. Кобулети привлекает покупателей жилья в первую очередь демократичными ценами – здесь они на порядок ниже, чем в Батуми. В окрестностях города можно приобрести участок с компактным домом недалеко от моря по цене небольшой батумской квартиры либо купить участок и построить на нём дом.

Практически все покупатели недвижимости – либо англоговорящие европейцы, либо граждане СНГ, которые бывали здесь в советские времена и теперь на пенсии хотели бы поселиться в старой части города.

На данный момент в Кобулети реализуется большой градостроительный план. Рынок развивается, в него входят крупные застройщики. Например, прямо сейчас Alliance Group ведёт крупное строительство на первой береговой линии. Помимо застройки идёт и развитие инфраструктуры, поэтому по окончании строительства недвижимость здесь однозначно возрастёт в цене.

Город интенсивно застраивается не только застройщиками, но и частными лицами. Люди строят жилье как для личного пользования, так и для будущей перепродажи. Многие с этой целью строят на одном участке сразу несколько домов.

Присутствуют на рынке и новостройки, но их не так много. Они сосредоточены в основном на первой и второй береговых линиях. Там же расположены и апарт-отели, в которых идёт продажа квартир с целью аренды. Такая недвижимость пользуется популярностью среди иностранных инвесторов.

Поскольку центр города находится на удалении от пляжей, он больше подходит для покупки с целью личного пользования. Хотя, из-за компактности города, до моря можно дойти пешком почти из любого района.

Окрестности Кобулети тоже достаточно интересны и перспективны с точки зрения покупки жилья. Там есть старые греческие поселения, проходит несколько рек, очень красивая природа. Для покупки недвижимости стоит рассматривать и ближайшие к Кобулети районы – Бобоквати, Цихисдзири, Уреки и Магнети с их магнитными песками. В непосредственной близости к самому Кобулети находится прекрасный район Хуцубани, можно рассматривать и Верхнее Кобулети – там много живописных мест с видами на море, реки, горы. Рядом с городом находится небольшое курортное поселение Квирике, где есть всё для отличного отдыха – дендрарий, хвойные растения, магнитные пляжи. Для тех, кто ищет участок земли под строительство, вариантов очень много.

Квартиры-студии в Кобулети стоят от 40 000 до 60 000 долларов. Варианты с 1-3 спальнями стартуют от 80 000 и могут доходить до 150 000 долларов – за эту цену можно взять хорошую квартиру с новым ремонтом.

Если говорить о домах, то участки со старыми постройками, требующими значительной реставрации, стоят от 50 000 долларов и выше. Чем больше размер участка, тем выше цена. Цены на новые дома с качественным ремонтом начинаются от 150 000 долларов. Средняя цена такой недвижимости составляет 200 000-250 000 долларов.

Прогнозы и инвестиционный потенциал региона

Интерес к Грузии как туристическому направлению в последние годы только растёт. С развитием туристической инфраструктуры растёт и потенциал местной недвижимости. В разгар сезона цены на аренду апартаментов в Кобулети здесь сопоставимы с батумскими. Сдача жилья отдыхающим – основной вид деятельности и источник дохода местного населения.

Покупатели и инвесторы не дремлют. Статистика говорит, что за 1-й квартал 2024 года количество зарегистрированных сделок на рынке Кобулети выросло на 24,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Число сделок возросло как на первичном рынке, так и на вторичном. Активно заходят на рынок и девелоперы. На данном этапе в Кобулети вкладываются все крупные застройщики, выкупая земли для будущих проектов. Средняя стоимость в инвестиционных проектах на стадии строительства составляет 1100 долларов за кв. м. Цены пока находятся низком старте, но через год-два средняя стоимость квадратного метра будет на 20-30% выше, чем сейчас.

Можно сделать вывод, что рынок недвижимости Кобулети довольно перспективен. Благодаря курортной привлекательности, развивающейся инфраструктуре и доступным ценам он открывает для инвесторов большие возможности. Особенно, если учесть, что в Батуми свободной земли практически не осталось. Рынок там перенасыщен и цены сохраняются на высоком уровне. Они могут достигать 1000-1500 долларов за квадратный метр в самом городе, а в старой части Батуми могут доходить до 3000-6000 за кв. м.

Покупку недвижимости в Кобулети можно рекомендовать как инвесторам, которые смотрят в будущее, так и людям, которые ценят спокойствие и хотят жить в тихом курортном городке, поближе к природе.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов в Грузии:

Давита Мосальского, главного менеджера, и Анну Кэмбэлл, специалиста по связи с общественностью, агентства Real Batumi

Ирину Дуганцову, специалиста по недвижимости, и Юлию Титову, генерального директора, агентства Rentsale