Рынок недвижимости Болгарии накануне вступления в Шенген-зону. Регионы. Цены. Тенденции - «Зарубежная недвижимость»

Болгария с 31 марта присоединяется к Шенгенской зоне по воздуху и морю; Как это событие отразится на спросе на недвижимость? Будет ли скачок цен, как в конце 2022 – начале 2023 года в Хорватии, незадолго до и сразу после того, как страна примкнула к Шенгенскому соглашению? Насколько активно покупают жильё в Варне, Бургасе и Софии иностранцы? Какие регионы наиболее востребованы и перспективны? Читайте в нашем обзоре.

Та самая Болгария

Болгария – давний фаворит у покупателей курортной недвижимости из России и других стран бывшего Союза. Территориальная близость, исторические переплетения, взаимная большая симпатия наших народов, родственные языки – вот тому причины. Некоторые из тех, кто покупал квартиры в Несебре или Варне в последние 15-20 лет, помнили гостеприимство этих мест ещё с доперестроечных времён. Тогда отдохнуть в советскую, но всё же «заграничную» Болгарию приезжали лишь немногочисленные счастливчики. После того как произошли перемены, и границы открылись, на болгарские пляжи хлынул поток туристов из РФ и кое-каких бывших республик. Страна, опять же, оказалась одной из самых доступных.

Многие приезжали из года в год и в конце концов решили обзавестись здесь собственностью, в основном в Бургасской и Варненской области. Пик сделок с гражданами РФ пришёлся на 2012-2014 годы.

Сегодня русскоязычные покупатели по-прежнему активны, но не россияне. По словам риелторов, много объектов приобретают украинцы, израильтяне, казахстанцы, германцы. Граждане России остыли по отношению к болгарскому рынку по двум главным причинам: отсутствие прямого авиасообщения, из-за чего добираться стало сложно и дорого (добавим к этому недавний запрет на въезд на своём автомобиле), и трудности с проведением платежей. Во-первых, банки Болгарии не открывают россиянам счета (из-за санкций), во-вторых, невозможно перечислить средства на счёт продавца (из-за контрсанкций).

Агенты говорят, что сделки провести всё же можно: с расчётом через криптовалюту, через счёт адвоката, банковскую ячейку либо через счёт, открытый в банке «дружественной» РФ страны.

Учитывая все финансовые, временные и моральные издержки, люди перестали покупать именно курортную недвижимость. Напротив, многие продают квартиры, которыми владели по 10 лет. Хотя есть и те, кто сохранил собственность и нашёл оптимальный способ приезжать на любимый курорт, например, на автобусе из Стамбула.

Риелторы единодушно отмечают, что увеличилось количество покупок для переезда. Острые военные конфликты в Украине и на Ближнем Востоке заставили людей разных национальностей искать «тихую гавань». Неудивительно, что такой практически безветренной бухтой стала Болгария.

1. Здесь относительно легко получить ВНЖ. Пенсионерам, даже с невысоким доходом, совсем просто, как и студентам, поступившим в местный университет. Торговым представителям иностранных компаний, стартаперам сложнее, но вполне реально при правильном подходе. Можно и купить 10-летний вид на жительство за 307 000 евро, инвестированные в недвижимость. Раньше такой способ был непопулярным, но, с учётом того что это теперь «билет в Европу», вероятно, найдутся желающие (и важно – соответствующие критериям).

2. Стоимость жизни в последние годы увеличилась, но всё же относительно невысокая. Израильтяне особенно обращают внимание на этот аспект.

3. Доступная по цене недвижимость. Предложения жилья в Болгарии разнообразны – практически на любой размер кошелька. Есть в продаже и старые дачки за 15 000 евро в глубине страны, и вполне неплохие студии у моря на Солнечном Берегу за 33 000-35 000 евро. На противоположной стороне спектра – пентхаусы в Софии и видовые виллы у моря за 500 000 евро и выше.

4. Климат – то, за что жители более северных широт любят Болгарию! Уже в феврале в столице и на курортах распускаются цветы, даже не дожидаясь праздника Бабы Марты, который отмечается в первый день весны и символизирует наступление тёплого сезона. Надо сказать, что дальше от моря и севернее погода резче. Здесь, в отличие от побережья, зимы холодные и снежные.

5. Полно возможностей для разнообразного отдыха. Летом в распоряжении туриста море, реки, озёра, бальнеологические курорты (например, на Золотых Песках и в Поморие). Зимой – горы. В стране 400 км морской береговой линии и 37 горных массивов, большая часть которых сосредоточена в центральной и западной части.

Из минусов: не самая лучшая экология в некоторых регионах, например, в столице; перебор с туристами кое-где в пик сезона.

Ориентированность иностранцев на недвижимость для проживания, а не отдыха привела к нескольким тенденциям:

1. Увеличились запросы на квартиры в крупных городах. Прежде всего, Бургасе, Варне и Софии. Здесь можно комфортно жить, учиться (школы, университеты), работать (например, самим открыть бизнес или устроиться в компании, основанные соотечественниками), на выходных наслаждаясь морем (Бургас, Варна) или горами (София). К развитым центрам тяготеют и инвесторы, желающие сдавать жильё в аренду. В таких локациях проще найти квартиросъёмщиков на длительный срок (как вариант – студентам), но и в посуточную тоже легко. Некоторые комбинируют: например, в сезон сдают туристам, а зимой, скажем, приезжающим на несколько месяцев цифровым кочевникам.

2. Многие популярные курорты, например, Солнечный Берег, перестали «вымирать» в низкий сезон. Теперь люди живут в этих местах круглогодично, и инфраструктура приспособилась. К слову, сами иностранцы открывают частные садики, магазины, кафе.

3. Меньшим спросом стали пользоваться дома в посёлках и вильных (дачных) зонах. Такая недвижимость хороша по многим аспектам, но всё же проживающие в ней будут чувствовать себя оторванными, несмотря даже на наличие машины. Сегодняшний покупатель ориентируется скорее на квартиру в районе с развитой инфраструктурой. Некоторые клиенты, изначально нацеленные на домик, в итоге делают выбор в пользу городского жилья.

В Болгарии национальная валюта – лев, но расчёты за недвижимость (и не только) в евро, наряду с левами, давно распространены.

Состояние рынка и прогнозы

Пройдёмся ретроспективно по истории того, как развивался рынок жилья Болгарии на протяжении почти четверти века:

- С 2000 по 2008 год – бум, рост цен на 300%.

- С 2009 по 2013 – последствия мирового финансового кризиса, падение цен на 32,5% (-41,5% с поправкой на инфляцию).

- С 2014 по 2022 год – почти нулевые ставки по банковским депозитам побудили людей инвестировать в недвижимость. Рынок начал расти и до 2022-го ускорялся. Рост цен на 83,1% (с поправкой на инфляцию на 34,1%).

- 2023 год – замедление рынка. Продажи сократились по стране на 7,4% год к году (Бургас: -12,6%, Варна: -12,5%, София: -6%, Несебр: -16,5%). Цены при этом не падали.

Каков прогноз на 2024 год?

По словам риелторов, сегодня спрос на жильё высокий, но ажиотажа не чувствуется. За прошлый год квартиры уже подорожали примерно на 20%. Скажем, жильё в Варне рядом с морем, парками стоило раньше 1500-1800 евро за кв. м, а сейчас – от 2000 евро за кв. м. Курортные квартиры предлагаются чуть дешевле (от 1200 евро за кв. м). В этом году эксперты ожидают не взрывного, но стабильного роста. Вступление страны в Шенген-зону (по воздуху и морю), вероятно, привлечёт больше иностранцев, что поддержит спрос. То есть падения цен на фоне сокращения продаж ожидать точно не приходится, особенно на ликвидные квартиры. Рынок и так испытывает недостаток хороших востребованных предложений на вторичном рынке.

Видимо, активизируются и инвесторы. Одна из работающих стратегий: вложение в новостройки на начальных этапах с оплатой только части суммы по графику рассрочки, а затем переуступка на финальном этапе и получение прибыли. Однако с этой схемой нужно быть острожным! Только если обращаетесь к проверенному риелтору, который советует надёжного застройщика. Помните, что права покупателя первичной недвижимости в Болгарии защищены слабо!

Какие регионы Болгарии чаще других выбирают иностранцы?

Курортные столицы Болгарии: Бургас и Варна

Два главных областных центра на черноморском побережье Болгарии: Бургас на юго-востоке и Варна на северо-востоке. В обоих есть международные аэропорты, и оба – крупные морские порты. Вообще транспорт в стране развит очень хорошо: по железной дороге можно попасть в Софию, Пловидив, Стара-Загору, а также за пределы страны. Автомагистрали соединяют Бургас со столицей, Варну со столицей, а также Бургас с Варной и другими приморскими городами. Автобусы ходят не только по маршрутам внутри страны, но и в соседнее заграничье – в турецкий Стамбул и Румынию.

Бургас – промышленный город, окружённый водой, – морем и двумя озёрами, образовавшимися при подтоплении суши из-за перепада высот (третье озеро лежит уже за городской чертой). Население численностью около 200 тысяч человек занято в производстве (одно из крупнейших предприятий – нефтеперерабатывающий завод «Лукойл-Нефтехим») и сфере услуг, преимущественно связанных с туризмом.

Инфраструктура: больницы, медицинские центры, 3 института, музыкальное училище, 9 средних школ, 10 профессиональных и 5 профильных гимназий, 3 музея, несколько театров.

Место притяжения горожан – большой Приморский парк, разбитый ещё в 1910 году, с многочисленными нарядными клумбами, уютными кафе, открытыми эстрадами, аллеями и фонтанами.

Районы и цены

Самыми дорогими и привлекательными районами считаются как раз идущий вдоль Приморского парка – Лазур и примыкающие к Лазуру и небольшому парку «Свети-Троица» – Братя Миладинови. Цены на квартиры в этих локациях – в среднем 1600 евро за кв. м, но доходят и до 3000 евро за кв. м. Чуть подальше и немного дешевле Словейков (1500 евро за кв. м), около больницы, Изгрев (1000-1300 евро за кв. м).

В Бургасе и Варне близость к морю – не самый определяющий фактор. Люди рассматривают их для жизни и ориентируются скорее на наличие инфраструктуры и зелёных насаждений. Местные не ходят на городские пляжи. Иногда на выходных они могут проехать в свои любимые места на побережье.

Из бюджетных, активно застраиваемых районов стоит отметить «Меден-Рудник», состоящий из 5 зон. Он расположен на южной окраине Бургаса примерно в 7 км от моря и в 10 минутах езды от центра. Район нравится молодым семьям, в том числе из России, Украины, из-за демократичных цен на недвижимость, как на строящуюся, так и на готовую – в среднем 750-950 евро за кв. м. Из плюсов: хорошая инфраструктура (школы, магазины) и парк.

Рядом с Бургасом, не доезжая Несебра, на сильно выдающемся в море мысе, расположен небольшой уютный городок Поморие. Он известен как бальнеологический курорт. Благодаря близости к крупному муниципальному центру и аэропорту удобен для жизни и отдыха. Здесь есть свои школы, медицинские центры, магазины.

Варна несколько крупнее Бургаса. Гостей, въезжающих по мосту через протянутые к морю рукава лимана, она встречает захватывающей дух панорамой. Город очень красивый с точки зрения архитектуры и зелёный. Население – 311 тысяч человек. В экономике преобладает сфера услуг, серьёзных промышленных предприятий нет. Зато имеются научно-исследовательские институты (Институт океанологии, Центр гидро- и аэродинамики и другие), благодаря которым туристическая столица страны считается ещё и крупным академическим центром.

Инфраструктура: 7 университетов (учится молодёжь из разных стран), 13 средних училищ, 20 гимназий, около 10 больниц, медицинские центры, несколько музеев и театров, крупные ТЦ (Mall Varna, Delta Planet Mall и Grand Mall), 11 продовольственных рынков.

Как и в Бургасе, в Варне чудесный Приморский парк, который ещё старше, чем бургасский, с аквариумом, дельфинарием, обсерваторией, планетарием, многочисленными новомодными кафе и ресторанами.

Районы и цены

Элитными районами в Варне считаются расположенные у Приморского парка, у моря или недалеко от моря: Грыцка-Махала, Чайка, Червен-Площад, Винс, Бриз, Евксиноград. Средние цены на недвижимость здесь: 1800-3500 евро за кв. м. Доступнее квартиры в приморских районах на южной окраине – Галата, Аспарухово. Они несколько обособлены от центра города (как Зеленоград по отношению к Москве), но вместе с тем симпатичные, с живописным пляжем и своей неплохой инфраструктурой. Единственный минус – пробки при движении в центр Варны. На севере муниципалитета рекомендуем присмотреться к недорогому району Виница.

Примыкающий к Варне на севере закрытый курорт Святой Константин и Елена (старейший в стране, с 1908 года) заслуживает отдельного упоминания, так как обычно особенно впечатляет путешественников. Он имеет славу элитного благодаря шикарным отелям, построенным среди вековых деревьев. Гостиницы – с уклоном на спа-процедуры, грязелечение, исцеление минеральной водой из термальных источников. При этом пляжи в этом месте не столь выдающиеся, мелковатые. В посёлке есть и жилые комплексы. Цены на недвижимость довольное высокие – в среднем 2000 евро за кв. м.

София и другие крупные города

Для переезда многие предпочитают столицу страны, и это более чем понятный выбор. В Софии сосредоточена деловая, культурная жизнь государства, лучшие университеты, множество школ, в том числе международных, театры, музеи, храмы. Город лежит прямо у подножия горы Витоши, и можно кататься на лыжах зимой или ходить в походы по красивейшим местам весной и осенью хоть каждый выходной. При этом сложно преодолимых расстояний здесь вообще нет: до Бургаса – 400 км, до Банско – 160 км.

Любят Софию и за красоту парков – город зелёный и цветущий. Летняя жара переносится легче, чем на побережье, что тоже плюс.

Цены на жильё в Софии колеблются от 1500 до 6000 евро в зависимости от района и стадии строительства, если речь о первичном рынке. В целом недвижимость в болгарской столице дороже, чем в Варне и Бургасе. Из статусных районов, расположенных близко к центру и паркам, выделяется Лозенец (от 2000-2500 до 3000-4000 евро за кв. м). Бюджетными считаются: Младость, а также активно застраиваемые Студентски-Град, Крыстова-Вада, Витоша.

Второй по численности населения после Софии – Пловдив.

Многие города Болгарии возведены на месте древних фракийских поселений, которые позднее стали греческими колониями (затем римскими, византийскими, османскими владениями). Однако старейшим в Болгарии (и одним из старейших во всей Европе) археологи считают построенный на холмах Пловдив – ему от 6 до 8 тысяч лет, хотя современное название получил лишь в 15 веке н. э.

Город, который старше Рима, Афин и Константинополя, заслуживает посещения – на его территории более 200 архитектурных памятников, в том числе античных. Однако для проживания он не очень удобен именно из-за расположения на возвышенности.

На пересечении транспортных путей, тоже на холмах, лежит красивый город Велико-Тырново, в эпоху Второго Болгарского царства (12-14 века н. э.) бывший столицей, резиденцией глав государства и патриархов церкви. В Тырново располагалась база российских войск и главный склад во время русско-турецкой войны 1878-1879 года, в результате которой Болгария обрела долгожданную независимость.

Большой промышленный центр ещё с советских времён – Стара-Загора. Гордость города – огромный парк им. Мефодия Кусева («Аязмото») площадью 260 га. Неподалёку источник с целебными водами. Город развит экономически, здесь довольно высокие зарплаты, выше, чем, скажем, в Бургасе. Уровень цен на жильё приближается к бургасским.

В районе Велико-Тырново, Стара-Загоры много предложений неновых индивидуальных домов, дач в пригородах.

Птенцы гнезда Несебра: Солнечный Берег, Святой Влас, Елените, Равда

В Бургасском районе по направлению к Варне расположены самые востребованные курортные города и посёлки как у туристов, так и покупателей жилья.

Основанный в 50-е годы прошлого века Солнечный Берег сначала был скорее элитным – здесь отдыхал, например, глава советской Болгарии Тодор Живков, проводил отпуск с семьёй Юрий Гагарин. Сегодня это один из самых демократичных и многолюдных болгарских курортов.

Солнечный Берег довольно небольшой по размеру и делится на западную часть – ближе к аквапарку и восточную – ближе к морю. Для покупки жилья выбирают чаще район Чайка (одноимённый отель появился здесь одним из первых), Камелия, Зора. Выбор широкий – и большие комплексы гостиничного типа, и обычные жилые дома, но их меньше. Цены на недвижимость: от 1200 евро за кв. м. Неплохие студии стоят от 33 000 евро.

Туристической инфраструктуры в посёлке хоть отбавляй – кафе, рестораны, клубы, аттракционы. Летом на набережной и улочках особенно оживлённо. Открыты многочисленные супермаркеты (например, Lidl, «Младост», «Каскадас»), минимаркеты, рынки.

Многие иностранцы живут в собственных или арендованных квартирах на Солнечном Берегу круглый год, поэтому зимой тут совсем не скучно. Сами приезжие открыли небольшие детские сады. Школы, больницы, медицинские центры – в соседнем Несебре.

Город Несебр и курортные посёлки Солнечный Берег, Святой Влас расположены вдоль побережья рядышком – один перетекает в другой.

Святой Влас считается (и является) курортом более высокого уровня. Он известен яхтенной пристанью, респектабельными отелями и жилыми комплексами. Сюда приезжают за приятной, спокойной атмосферой. Цены на жильё несколько выше, чем на Солнечном Берегу. Студии предлагаются от 35 000-40 000 евро и дороже, в зависимости от удалённости от моря и состояния.

Сам Несебр – небольшой, но очень красивый. Он делится на Новый Несебр в материковой части и Старый Несебр на полуострове, соединённом с «землёй» узким перешейком. На территории древнего города – старинные церкви и здания разных эпох.

Инфраструктура: школы, больница, магазины, гипермаркет, супермаркеты.

Несебр в последние десятилетия застраивался жильём. Цены здесь чуть выше, чем на Солнечном Берегу, в среднем 1300 евро за кв. м. В городе больше вариантов домов, а не комплексов, то есть без таксы поддержки (платы за содержание бассейна, территории). Стоимость студий колеблется в основном в пределах 40 000 евро.

Далее у побережья – посёлок Елените, лежащий у подножия хребта Стара-Планина. Зелёный курорт отлично подходит для отдыха с детьми. Довольно популярен и для покупки жилья. Студии стоят: от 30 000-35 000.

Посёлок Равда (между Бургасом и Несебром) выглядит симпатично – в основном малоэтажные и среднеэтажные дома и комплексы с приятными фасадами. Они и по площади небольшие, нет масштабных объектов. В целом атмосфера в этом местечке спокойная, за что его и ценят. Студии: от 35 000-40 000 евро.

Любители деревенского образа жизни – в собственном доме с участком и садом – выбирают расположенный глубже в предгорьях посёлок Кошарица.

Из населённых пунктов между Бургасом и Варной стоит выделить также небольшой живописный посёлок с хорошим пляжем Бяла, а также Шкорпиловцы, Обзор. Во всех этих местах есть курортная недвижимость в крупных комплексах и не только.

Регионы южнее Бургаса

Двигаемся дальше вдоль Болгарской Ривьеры к границе с Турцией. Продолжаем нанизывать жемчужины на это ожерелье! Южнее Бургаса расположены по-настоящему заповедные места, которые ценятся прежде всего самими болгарами из других частей страны.

Самый известный город в этой части болгарского Причерноморья – Созополь. Как и Несебр, он делится на Старый и Новый и представляет собой собрание архитектурных памятников разных эпох.

Каждый из маленьких городков и посёлков – Черноморец, Приморско, Китен, Лозенец, Царево, Ахтопол, Синеморец – имеет своих приверженцев, в том числе из числа иностранцев.

Что главное нужно знать об этом регионе?

- Он намного спокойнее, чем Бургас и окрестности.

- Цены на недвижимости здесь в 1,5-2 раза выше по сравнению с демократичным Солнечным Берегом, прежде всего из-за особых природных красот и камерной атмосферы.

- Большинство южных курортов, за исключением разве что Созополя, едва ли подходит для постоянного проживания. Хотя городская среда здесь также постепенно развивается.

Регионы севернее Варны

Теперь отправимся от Варны в сторону румынской границы. На этом направлении также ожидают приятные открытия.

Прежде всего, курорт Золотые Пески в 18 км от Варны, который по известности может соперничать разве что с Солнечным Берегом. Широкие песчаные пляжи с подступающими к ним участками заповедного леса, термальные источники, хорошие отели и жилые комплексы – в распоряжении туристов. Считается, что это место выше рангом, чем Солнечный Берег, а Албена – выше, чем Золотые Пески. Квартира с 1-й спальней обойдётся примерно в 70 000 евро.

Албена (40 км от Варны, Добрическая область) – курорт на территории заповедника Балтата – давно притягивает иностранцев. Вдоль широких песчаных пляжей выстроились роскошные отели, ориентированные преимущественно на семейный отдых. Имеется аквапарк. Оба курорта – и Золотые Пески, и Албену – любят покупатели квартир и домов из-за рубежа. Небольшой домик в 4 км от моря в Албене можно купить примерно за 100 000 евро, небольшую виллу с бассейном на такой же удалённости от берега – за 160 000 евро.

Следующий курорт – в 8 км от Албены – Балчик (Добрическая область). Город не такой раскрученный, как многие другие, но о нём хорошо знают сами болгары, а также румыны (до границы рукой подать). Это живописное местечко с изысканным дворцом и богатейшим ботаническим садом, посаженным в тот период, когда регион входил в состав Румынии. Балчик любят за спокойствие и отсутствие туристического хаоса. Идеальным для постоянного проживания его, конечно, назвать нельзя.

Цены на недвижимость здесь относительно невысокие. На рынке больше домов, чем квартир. Стоимость дома: от 100 000 до 300 000 евро за большую виллу с бассейном.

Горнолыжные курорты

Болгария – по-прежнему место доступного по сравнению с другими странами отдыха для горнолыжников. Демократичные цены не только на размещение в отелях, но и на покупку недвижимости.

В ТОП-3 зимних курортов входят: Банско, Боровец и Пампорово.

Лучший и самый большой – Банско, расположенный в 160 км от Софии в Пиринских горах недалеко от национального парка. Знатоки хвалят его за качество снежного покрова и инфраструктуру. Сезон: с ноября по май.

В период строительного бума начала и середины нулевых здесь было возведено много жилых комплексов и индивидуальных домов, таунхаусов. Сегодня студию в ЖК недалеко от подъёмника можно купить за 35 000-50 000 евро.

Старейший горнолыжный курорт Болгарии Боровец находится с северной стороны Рильских гор, примерно в 70 км от Софии. Сезон длится с середины декабря до апреля. Рекомендован для начинающих и спортсменов среднего уровня.

В Пампорово удобнее добираться из аэропорта Пловдива. Между городами 85 км. Курорт, лежащий в Родопских горах у подножия хребта Снежанка, порадует не слишком опытных и требовательных лыжников, а также любителей целебных источников. Сезон: с середины декабря до апреля. Студии стоят 35 000-55 000 евро.

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

Анету Воденичарову, директора агентства Eltrade

Евгению Проказову, директора по продажам агентства Bulgaria Avenue

Ирину Михайлову, менеджера по работе с клиентами агентства «Альтернатива имоти оод»
Екатерину Благиреву, экскурсовода в Софии и Варне

Источники:

Global Property Guide

БРЭ. Бургас

БРЭ. Варна

Novinite