Рынок жилья Франции 2024: анализ цен, ипотечных ставок и прогноз на 2025 год - «Зарубежная недвижимость»

Высокие ставки по кредитам на жилье, падение активности и снижение цен — это тенденции, которые сейчас наблюдаются на рынке жилья Франции. Особенно заметны изменения в Париже, где цены на квартиры за год снизились на 6.1%. В этом материале мы детально рассмотрим текущее состояние французского рынка жилья, проанализируем ключевые тенденции и представим прогнозы на 2025 год.

О падении активности

Пик активности и спроса на рынке жилья Франции пришелся на 2021 год. По данным Статистической службы Европейского Союза по итогам 2021 года было зарегистрировано 1,337,432 сделки купли-продажи с жилой недвижимостью, что является абсолютным максимумом за всю историю наблюдений на рынке жилья страны.

Если говорить конкретно, то в 2021 году было зарегистрировано на 15.2% больше сделок с жильем, чем в 2020 году. Если сравнивать с доковидным 2019 годом, то рост составил 8.1%. Стоит сказать, что до 2021 года рекорд по количеству сделок был за 2019 годом. Денежный оборот в сделках купли-продажи с жилой недвижимостью по итогам 2021 года составил 320,86 млрд. EUR, что на 23.0% больше, чем в 2020 году.

Рынок жилья за 2022 год показал снижение на 8.2% по отношению к предыдущему году: как итог, 1,228,074 сделки купли-продажи, что все равно является отличным результатом. Денежный оборот за этот год составил 306.52 млрд. EUR, что на 4.5% меньше, чем в предыдущем году.

Затем был 2023 год, который показал падение активности на рынке. Количество сделок купли-продажи с жильем снизилось на 21.5% в сравнении с 2022 годом. Рынок жилья Франции впервые с 2016 года не смог достигнуть отметки в 1 миллион сделок купли-продажи: по итогам 2023 года было зарегистрировано 964,319 сделок, что сравнимо с 2015 годом, когда было зарегистрировано 926,602 сделки.

Стоит отметить и тот факт, что если в 2022 году среднеквартальное количество сделок купли-продажи составляло 307,019, то в 2023 это значение снизилось до 241,080 сделок купли-продажи.

Факторами, которые стимулировали рынок жилья Франции в 2021 и 2022 годах, стали низкие процентные ставки по кредитам на жилье, общий экономический подъем, рост реальных доходов населения. Все эти факторы характерны не только для рынка жилой недвижимости Франции, но и для других стран Евросоюза (например, Италии, Литвы, Португалии), которые показывают схожие тенденции на рынке жилья своих стран.

В свою очередь падение активности на рынке жилья в 2023 году было вызвано следующими событиями: рост инфляции привел к тому, что Европейский Центральный Банк начал повышать базовую ставку с середины 2022 года, вслед за чем Центральный Банк Франции начал повышать свои ставки по кредитам.

К началу 2024 года процентные ставки по жилищным кредитам выросли в 3 раза по сравнению с процентными ставками, которые были в 2021 году. Также не добавляло оптимизма на рынке и то, что экономические благосостояние населения в этот период снижалось. Здесь стоит отметить, что описанные в этом абзаце события свойственны не только для Франции, но и для стран-участниц Европейского союза и зоны Евро.

В 2024 году рынок жилой недвижимости Франции все еще демонстрирует довольно низкие показатели количества сделок купли-продажи, а 1 квартал 2024 года и вовсе показал наименьшее количество сделок купли-продажи с 2015 года — в 1 квартале 2024 года было зарегистрировано 188,711 сделок купли-продажи. По итогам 2 квартала этого года во Франции было зарегистрировано 230,615 сделок с жильем, что на 22.2% больше, чем в 1 квартале этого года и на 14.6% меньше, чем во 2 квартале прошлого года. На данный момент времени предварительных данных о количестве сделок по итогам 3 и 4 квартала нет.

О кредитах и том, чего ждать на рынке дальше

Начиная с января 2016 года, ставки по жилищным кредитам во Франции постепенно снижались, достигнув своего минимума в декабре 2021 года. По данным Центрального Банка Франции средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам на январь 2016 года составляла 2,27%, а к декабрю 2021 года ставка снизилась до 1,06%.

Низкие процентные ставки побуждали население к более активным действиям на рынке жилой недвижимости: покупка первого жилья; покупка нового жилья с целью улучшения жилищных условий; инвестиции в жилую недвижимость с целью получения дохода от нее в будущем. Объемы выдаваемых жилищных кредитов в это время росли, что является логичным следствием низких процентных ставок.

В рекордный для рынка недвижимости 2021 год во Франции было выдано жилищных кредитов домохозяйствам на сумму в 244 млрд. евро. Начиная с января 2022 года процентные ставки по кредитам на жилье стали постепенно расти, однако с июня 2022 года рост ставок заметно ускорился. Если в первой половине 2022 года ставки по кредитам на жилье росли в среднем на 4% в месяц, то уже во второй половине этого года ставки росли на 8% ежемесячно. Ставки по кредитам продолжали расти вплоть до начала 2024 года: на январь 2024 года средневзвешенная процентная ставка по кредитам составила 4.17%, что почти в 4 раза больше, чем в январе 2022 года.

Рост процентных ставок был спровоцирован инфляцией и мерами, направленными на борьбу с ней. В уходящем 2024 году правительству Франции удалось взять инфляцию под контроль: по данным Национального Института статистики и экономических исследований Франции (INSEE) уровень базовой инфляции по итогам ноября 2024 года составил 1.5% (в ноябре 2023 года базовая инфляция составляла 3.4%, а в ноябре 2022 года — 5.3%).

Центральный Банк Франции докладывает о том, что поддержание инфляции на уровне, не превышающем 2%, имеет решающее значение для обеспечения денежной стабильности и экономического процветания Еврозоны. Также Банк Франции прогнозирует рост ВВП страны и постепенное восстановление покупательской способности населения.

Начиная с февраля 2024 года, ставки по кредитам снижаются. Снижение ставок фиксировалось в каждом месяце, и к октябрю средневзвешенная процентная ставка снизилась до 3.51% — это все еще очень высокий уровень ставок, а низкие темпы снижения не позволят быстро восстановить покупательскую способность на рынке.

Однако стоит отметить следующее: с начала 2024 года фиксируется рост количества выдаваемых кредитов. Если в январе этого года было выдано жилищных кредитов на сумму в 9.8 млрд. евро, то в октябре — на 12.4 млрд евро. Это все еще в разы меньше, чем в аналогичные периоды 2021 и 2022 годов, но такие положительные тенденции добавляют оптимизма.

Сейчас можно говорить о том, что на рынке жилой недвижимости Франции к концу 2024 года наблюдается процесс стабилизации. Вероятнее всего, итоговый объем продаж за 2024 год будет еще ниже, чем в 2023 году — это станет концом падения, после которого начнется постепенное восстановление.

Рынок жилья Франции пережил огромный спад, а процесс восстановления будет долгим, так как для этого необходимо, чтобы население восстановило покупательскую способность, а ставки по кредитам опустились до приемлемого уровня, что займет определенное время.

О ценах на жилую недвижимость Франции

Падение спроса и активности на рынке жилой недвижимости и повышение ставок по жилищным кредитам привело к тому, что продавцам жилой недвижимости пришлось снижать цены или же занимать выжидательную позицию. Это связано с тем, что в сложившихся условиях продавцы попросту не смогли бы найти покупателя для своей недвижимости.

Сейчас наблюдается замедление снижения цен, которое в целом можно назвать стабилизацией. Ожидать, что цены от снижения перейдут к росту в ближайшем будущем не стоит, так как для этого необходимо, чтобы для начала восстановилась покупательская способность (которая приведет к росту количества сделок).

Согласно данным INSEE, индекс цен на жилье во Франции снижается шестой квартал подряд. Во стране установились следующие индексы цен на жилую недвижимость:

- Индекс цен на жилую недвижимость Франции по итогам 2-го квартала 2024 года установился на уровне 126.3, что на 0.5% меньше, чем в 1-м квартале 2024 года, и на 4.6% меньше, чем во 2-м квартале прошлого года;

- Индекс цен на новую жилую недвижимость по итогам 2-го квартала 2024 года составил 128.5, что на 0.2% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 1.3% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года.

Если говорить про существующую жилую недвижимость, то здесь INSEE приводит данные за 3-й квартал 2024 года. Индекс цен на существующую жилую недвижимость в 3-м квартале 2024 года составил 125.8, что на 0.1% меньше, чем во 2 квартале этого года, и на 3.9% меньше, чем в 3-м квартале 2023 года.

Индексы цен на существующее жилье в разрезе квартир и домов по итогам 3-го квартала 2024 года следующие:

- Индекс цен на существующие квартиры снизился на 0.1% ко 2-му кварталу 2024 года и составил 124.7 — если сравнивать с 3-м кварталом прошлого года, то снижение составило 3.9%;

- Индекс цен на существующие дома снизился на 0.2% ко 2-му кварталу 2024 года и составил 127.0 — если сравнивать с 3 кварталом прошлого года, то снижение составило 3.9%.

Ниже приведены данные о том, какой уровень цен на жилье установился в различных городах и регионах Франции.

В Париже средняя цена квадратного метра квартиры в сделках купли-продажи установилась на уровне 9545 EUR/кв. м по состоянию на июнь 2024 года — за год цена снизилась на 6.1%. Такие данные приводит платформа data.gouv.fr.

Средняя цена предложения продажи квартир по итогам ноября 2024 года составляет 10,852 EUR/кв. м, что на 3.5% больше, чем ноябре прошлого года. Данные о средней цене предложения продажи приводит портал immobilier.lefigaro.fr.

Национальная федерация недвижимости Франции (FNAIM) приводит следующие средние цены продаж жилья по состоянию на 1 ноября 2024 года.

Крупнейшие города

Средняя цена продажи, EUR/кв.м

Изменение

Париж

9764

9730

-

+1.5%

-3.1%

-6.2%

Марсель

3237

2878

5165

+0.4%

-2.8%

+18.6%

Лион

4470

4423

-

+0.3%

-6.0%

-1.6%

Тулуза

3356

3298

3600

+1.3%

-3.2%

+6.4%

Ницца

5055

4797

-

-0.1%

+1.5%

+22.5%

Нант

3488

3324

4187

-0.4%

-8.0%

-1.1%

Страсбург

3652

3662

-

+1.5%

-4.9%

+17.4%

Монпелье

3310

3162

4387

+1.8%

-3.6%

+10.1%

Бордо

4551

4399

5084

+1.1%

-4.0%

-0.2%

Лилль

3522

3786

2664

+0.2%

-1.3%

+12.3%

Регионы Франции

Средняя цена продажи, EUR/кв.м

Изменение

Овернь-Рона-Альпы

2739

2985

2502

-0.6%

-2.3%

+13.5%

Бургундия-Франш-Конте

1552

1629

1511

-0.3%

-1.6%

+12.1%

Бретань

2455

2890

2286

-1.2%

-1.1%

+32.9%

Центр-Валь-де-Луар

1723

2018

1616

-1.2%

-1.1%

+12.1%

Корсика

3399

3224

3561

-0.8%

-2.6%

+14.3%

Гранд-Эст

1776

2008

1604

-0.3%

-2.4%

+13.8%

Верхняя Франция

1852

2209

1715

-2.0%

-1.8%

+8.9%

Иль-де-Франс

5522

6094

3940

-1.0%

-3.5%

-0.2%

Нормандия

2059

2283

1952

-2.3%

-1.3%

+18.6%

Новая Аквитания

2306

2880

2078

-1.0%

-3.2%

+14.0%

Окситания

2309

2551

2163

+0.3%

-1.6%

+14.5%

Пеи-де-ла-Луар

2412

2910

2218

-1.9%

-2.7%

+19.0%

Прованс-Альпы-Лазурный Берег

3813

3694

4170

-0.1%

-0.6%

+19.0%

Интересный факт

Портал «Нотариусы Франции» приводит любопытную статистику о том, продавцы какого возраста чаще всего продают жилую недвижимость. Так, портал сообщает, что с 2019 по 2023 год распределение продаж жилья в зависимости от возраста продавца оставалось практически неизменным: на долю пожилых людей приходилось примерно каждая вторая продажа жилья на рынке. Однако с начала 2024 года их доля выросла, и по итогам 2 квартала 2024 года составила 56%.

Портал Нотариусы Франции сообщает, что средний возраст продавца по итогам 2 квартала 2024 года составил 61 год — год назад средний возраст составлял 59 лет и 10 месяцев.

Доля продаж существующей жилой недвижимости по возрасту продавцов во Франции во 2-м квартале 2024 года и изменение за год:

Моложе 30 лет — 2%.

От 30 до 39 лет — 12% (-2 п. п. за год).

От 40 до 49 лет — 14% (-1 п. п за год).

От 50 до 59 лет — 16% (-1 п. п. за год).

От 60 до 69 лет — 23% (+1 п. п. за год).

70 лет и старше — 33% (+3 п. п за год).