Купить недвижимость в Испании 2025: цены, локации и перспективы инвестиций от эксперта рынка - «Зарубежная недвижимость»

В октябре 2024 года испанский рынок недвижимости преподнес сюрприз: почти 64 тысячи сделок за месяц и рост на 18.82% к прошлому году. При этом общее предложение на рынке рухнуло на 40% с начала пандемии. Такой дисбаланс между высоким спросом и ограниченным выбором объектов создает уникальную ситуацию для покупателей, инвесторов и местных жителей.

О том, чего ждать от испанского рынка в 2025 году, какие города показывают лучшую доходность и какие иностранцы внезапно стали главными игроками на рынке — рассказал Педро из агентства недвижимости Inmobiliaria Casamayor. В интервью эксперт поделился реальными ценами на квартиры в разных регионах и объяснил, почему сейчас почти невозможно торговаться с продавцами.

О последних тенденциях на рынке недвижимости Испании

— Педро, поделитесь, пожалуйста, последними новостями рынка недвижимости Испании?

— Конечно! На испанском рынке недвижимости наблюдается значительный рост числа сделок купли-продажи жилья. Согласно последним данным, в октябре 2024 года было зарегистрировано 63, 667 сделок, что на 18,82% больше, чем в том же месяце годом ранее.

Что касается предложения, то после пандемии оно сократилось на 40% по всей Испании, что повлияло на доступность жилья для продажи. Это стало основной причиной роста цен.

Что касается новостроек, то интерес к этому сегменту у покупателей растет, особенно в Мадриде, где 22% покупателей ищут исключительно этот тип недвижимости. В секторе аренды ожидается рост цен на 10,3% в 2025 году из-за нехватки предложения и растущего спроса. Эта динамика отражает рынок, который находится в постоянном развитии.

— 24 мая 2023 года в Испании был принят закон 12/2023 «О праве на жилье» (Ley de vivienda), который вступил в силу 26 мая 2023 года. Каковы основные изменения, как они уже повлияли на рынок и что ожидается в будущем?

— Закон 12/2023 повлек за собой важные реформы на испанском рынке недвижимости с целью защиты арендаторов и расширения доступа населения к жилью. Основные изменения включают в себя:

- Регулирование арендной платы: в районах с высокими ценами на жилье ограничено повышение арендной платы для крупных арендаторов (людей, имеющих более 5 объектов аренды).

- Объявление проблемных зон: городские советы и общины могут определять районы с непропорционально высокими ценами.

- Защита арендаторов: запрещено взимание агентского вознаграждения с арендаторов, продлены сроки выселения окупасов, если те отнесены к «уязвимым слоям населения».

Текущее воздействие: рост цен на аренду обусловлен снижением предложения, поскольку многие арендодатели ушли с рынка из-за неопределенности в сфере регулирования.

О самых востребованных объектах

— Какую недвижимость вы чаще всего продаете? Что именно пользуется спросом среди разных групп населения?

— Спрос на недвижимость в Испании существенно различается в зависимости от возрастной группы, что отражает различия в приоритетах и покупательской способности:

Молодежь (20-35 лет): небольшое (1-2 спальни) и доступное жилье в хороших городских районах пользуется большим спросом. Ключевыми критериями являются близость к услугам, общественный транспорт и возможность удаленной работы. Также набирает популярность жилье с общими зонами, такими как террасы или места для совместной работы.

Взрослые (35-55 лет): предпочтение отдается семейному жилью (3-4 спальни) в спальных районах или на окраинах. Большое пространство, энергоэффективность, доступ к школам и семейным учреждениям также являются важными факторами.

Пожилые люди (55+ лет): доступное, комфортное жилье в тихих районах пользуется большим спросом. Все большую актуальность приобретают квартиры в урбанизациях с такими услугами, как консъерж-сервис, лифты и сады. Близость к медицинским центрам после выхода на пенсию также имеет большое значение.

Общие тенденции: экологичность и энергоэффективность являются сквозными требованиями. Интерес к новому строительству растет, но вторичный рынок продолжает доминировать с точки зрения цены и доступности.

— Сколько сделок в месяц вы совершаете в среднем к концу 2024 года? И какова динамика по сравнению с прошлым годом?

— Мы разделили наши команды и бизнес-подразделения на направления: вторичная жилая недвижимость (продажи и аренда), новостройки, инвестиционное и корпоративное направление.

В целом мы ожидаем завершить этот исторический 2024 год с примерно 1000 сделками (около 85 в месяц), что означает рост около 30% по сравнению с 2023 годом.

Мы ожидаем, что 2025 год станет годом консолидации этих впечатляющих показателей, хотя главной проблемой остается поддержание портфеля объектов. Совокупные данные по Испании показывают, что запас объектов для продажи или аренды значительно снизился, и эта тенденция в ближайшее время сохранится.

О динамике цен и влияющих на нее факторах

— Как повлияло на рынок повышение основной ставки Европейским центральным банком и последующий рост кредитных ставок в ЕС во второй половине 2022 года? И что Вы наблюдаете сейчас, когда ставки снижаются? Какова динамика цен и каковы темпы роста цен на жилье?

— Повышение процентных ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ) в середине 2022 года оказало значительное влияние на испанский рынок недвижимости, усложнив доступ населения к кредитам. С удорожанием ипотеки снизилась покупательская способность, особенно это затронуло молодежь и семьи с меньшими сбережениями.

В настоящее время тенденция начала меняться благодаря недавнему снижению процентных ставок. Активность в сфере недвижимости возросла, оживив спрос, особенно на новостройки. После нескольких лет активного роста цен мы считаем, что рынок продолжит расти из-за нехватки объектов недвижимости, но более медленными темпами, нежели в 2024 году.

— Насколько вероятно, что потенциальные продавцы будут готовы торговаться, по вашему мнению?

— Я считаю, что вероятность того, что покупатели смогут договориться о более низкой цене, очень мала. Как мы уже говорили, 2025 год — это год, в котором предложение будет продолжать снижаться, при этом спрос будет высоким как со стороны испанцев, так и со стороны иностранцев со всей Европы. Это создает ситуацию, когда «сила» на стороне продавцов.

Этот сценарий указывает на то, что многие сделки будут проходить практически без торга или с небольшим его количеством. Лишь в исключительных случаях некоторые операции будут закрыты с высокой корректировкой цены, но по причинам крайней необходимости со стороны продавца.

— Приведем конкретные примеры: за сколько в среднем можно купить квартиру в Мадриде и других испанских городах/регионах сегодня и сколько стоила та же недвижимость год-два назад?

— Рост цен сложно оценить в общем или глобальном масштабе, поскольку он по-разному проявлялся в прибрежных районах по сравнению с городскими центрами или сельской местностью.

Например, в городе Аликанте, где за последний год очень сильно увеличилось количество иностранных покупателей, дом в хорошем состоянии с 3-мя спальнями и 2-мя ванными комнатами подорожал с 240,000 евро до 275,000 евро. В пляжных районах рост цен также был двузначным.

О спросе со стороны иностранцев и лучших локациях для покупки

— Кто из иностранцев чаще всего покупает недвижимость в Испании и почему?

— Если сосредоточиться на районе Коста-Бланка, то можно сказать, что если 2023 год был годом украинцев, то 2024-й определенно стал годом поляков. Объем продаж с покупателями этой национальности превзошел все предыдущие ожидания. Также сильный и стабильный спрос наблюдается со стороны таких рынков, как голландский, бельгийский и в меньшей степени французский, немецкий.

Основные причины:

- Дома для отдыха: ключевыми факторами являются климат и качество жизни.

- Инвестиции: высокая рентабельность аренды, особенно в туристических зонах.

- Переезд на ПМЖ: пенсионеры или удаленные работники ищут более бюджетную и спокойную жизнь.

— Какие локации для покупки дома/квартиры вы бы порекомендовали?

— Прежде чем рекомендовать лучший район для покупки недвижимости, необходимо понять потребности клиента. Хочет ли он жить ближе к морю, в центре города, в сельской местности и т. д. Знание факторов, которые являются ключевыми для клиента (близость к местам отдыха, медицинским центрам, хорошая связь и т. д.), имеет решающее значение для определения наилучшего района для этого клиента.

В настоящее время весь район Коста-Бланка очень интересен для покупки, так как это по-прежнему востребованное место, но с ценами ниже, чем в других районах, таких как Коста-дель-Соль. Есть места, как Торревьеха, Ориуэла и т. д. на юге Аликанте с доступными ценами, или места, как Дения, Хавеа, Бенидорм, Кальпе и т. д., которые предлагают более высокие ценники, но в то же время большую эксклюзивность.

— Чем испанский рынок жилья может быть привлекателен по сравнению с рынками Португалии, южного побережья Франции и Италии?

— Испанский рынок недвижимости выделяется на фоне рынков Португалии, южного побережья Франции и Италии несколькими факторами, которые делают его особенно привлекательным для зарубежных инвесторов и покупателей:

- Конкурентоспособные цены: цены в среднем ниже, чем на Лазурном берегу (Франция) или в Тоскане (Италия). Например, цена за м² в Аликанте или Малаге составляет около €2000—3000, в то время как на Французской Ривьере она превышает 10,000 €, а в районах Италии может достигать €5000—€7000.

- Доходность от аренды: прибрежные районы Испании предлагают доходность от аренды около 6-7%, что выше, чем в Португалии, и сопоставимо с Италией.

- Инфраструктура и транспортная доступность: Испания имеет отличную транспортную сеть (AVE, международные аэропорты), выделяясь на фоне регионов Италии или Португалии.

- Климат и образ жизни: хотя по климату Испания сопоставима с югом Франции и Португалией, здесь больше солнечных часов в году и и широкое культурное, гастрономическое и социальное предложение.

Таким образом, сочетание умеренных цен, высокой рентабельности, качества жизни и хорошей транспортной доступности делает Испанию более доступным и выгодным вариантом по сравнению с соседними рынками.