Офисный разворот: в каких местах в Москве формируются новые деловые районы - «Недвижимость»

Столичный рынок офисной недвижимости продолжает смещаться в сторону новых деловых кластеров за пределами центра. Главными драйверами миграции становятся дефицит качественных площадей внутри ТТК, развитие транспортной инфраструктуры и масштабные проекты комплексного развития территорий, которые формируют полноценные многофункциональные районы с офисами, жильем и городской инфраструктурой.

Как рассказал «МК» директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев, в первом квартале 2026 года общий объем сделок аренды и купли-продажи офисной недвижимости в Москве составил около 319 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями прошлого года. Наибольший объем спроса пришелся на Белорусско-Савеловский район — 52 796 кв. м. Далее следуют Павелецкий район — 29 789 кв. м, «Москва-Сити» — 28 026 кв. м, территории между ТТК и МКАД на юге Москвы — 25 863 кв. м, северные районы между ТТК и МКАД — 24 842 кв. м, Нагатино-ЗИЛ — 21 919 кв. м, Садовое кольцо — 18 351 кв. м, Ходынка — 18 331 кв. м, западные районы между ТТК и МКАД — 13 880 кв. м и Хорошево — 13 494 кв. м.

«Рынок офисной недвижимости столицы характеризуется одновременным ростом спроса и ограниченным объемом качественного предложения классов A и B+»,— отметил «МК» заместитель генерального директора по коммерческим вопросам Dominanta Максим Иванов. По его оценке, 66% от общего числа сделок с офисной недвижимостью приходятся на инвесторов и корпоративных арендаторов и покупателей, которые приобретают или арендуют площади до 300 кв. м — именно они и формируют основной спрос. При этом сохраняется дефицит крупных блоков (более 5000 кв. м), доля которых в структуре свободного предложения не превышает 3%. 

Со стороны предложения на рынок выходит значительный объем нового строительства. Так, в первом квартале 2026 года было введено четыре новых объекта общей площадью 122 тыс. кв. м, но к этому моменту в них уже было реализовано 2/3 офисных площадей. Ценовая динамика отображает следующее: средневзвешенная цена продажи офисов достигла 375 тыс. руб./кв. м без НДС, увеличившись на 22% год к году. Ставки аренды в классе A (Prime и А) внутри МКАД составляют 48 212 руб./кв. м/год без НДС и ОПЕКС (+16% год к году), в классе B+ — 31 214 руб./кв. м/год (+11% год к году). 

Эксперты подчеркивают, что география спроса на офисы заметно изменилась за последние несколько лет. Компании постепенно смещают интерес в сторону новых деловых районов за пределами центра. Главная причина — дефицит качественных площадей в центральных локациях и высокая стоимость аренды или покупки. При этом развитие метро, МЦК, магистралей и транспортно-пересадочных узлов сделало многие периферийные районы значительно более удобными для бизнеса.

Одновременно меняется и сам подход к развитию территорий. Сегодня офисный кластер — это уже не набор отдельно стоящих бизнес-центров, а полноценная городская среда, где рядом с рабочими пространствами появляются жилье, сервисы, рестораны, общественные пространства, образовательная и медицинская инфраструктура. Именно поэтому проекты КРТ становятся одним из ключевых факторов формирования новой деловой карты столицы.

— Хотя в краткосрочной перспективе офисы в сформированных деловых локациях кажутся привлекательнее, более высокую доходность зачастую демонстрируют проекты, расположенные в развивающихся районах, — полагает Иванов. —  Это связано с тем, что они набирают стоимость не только за счет увеличения строительной готовности проекта и общерыночного изменения цен, но и по мере развития локации — открытия новых станций метро, строительства в окружении жилья и инфраструктурных объектов

По данным Григорьева, в рамках программы КРТ в столице запланировано строительство почти 20 млн кв. м общественно-деловой недвижимости. Это около 35% от общего объема застройки по программе. Для сравнения: 19,8 млн кв. м сопоставимы примерно с 30-летним объемом годового ввода офисной недвижимости в Москве. Наиболее активно новые деловые пространства будут развиваться в Северном округе, где в плане стоит 3,1 млн кв. м недвижимости, а также в Юго-Восточном округе — 2,7 млн кв. м. 

«На юго-востоке Москвы, который сейчас является одним из лидеров по объемам КРТ и реновации, существует большой объем производственных площадей и технопарков, при этом офисы в дефиците, а ставки аренды на них находятся на уровне 20 000 руб./кв. м/год для класса B и ниже», – добавил Иванов.

Основной объем новых офисных площадей, по мнению Григорьева, выйдет на рынок в среднесрочной и долгосрочной перспективе — 5–15 лет . Сейчас только порядка 30% проектов КРТ (378) находятся в активной стадии реализации, остальные 70% проходят этап выделения территорий. 

Среди наиболее перспективных районов на горизонте ближайших 3–5 лет аналитики выделяют Большой Сити, включая Ходынку, Хорошево-Мневники, Фили-Кутузовский и «Москва-Сити», а также Белорусско-Савеловский район, Ленинградский коридор и Нагатино-ЗИЛ. Именно здесь сегодня сосредоточен основной объем строящегося офисного предложения и реализуются крупнейшие инфраструктурные проекты города.

На фоне изменений рынка меняются и требования арендаторов и покупателей к самим локациям. Ключевыми факторами остаются транспортная доступность, пешая близость к метро и основным магистралям, наличие развитой инфраструктуры.

«Для компаний важно, чтобы рядом с офисом были не только кафе, фитнес-клубы и сервисы, но и полноценная городская среда с жильем, образовательными и медицинскими учреждениями», — считает Василий Григорьев. По его мнению, сохраняется  высокий спрос как на крупные штаб-квартиры, так и на небольшие офисные блоки. Крупные компании продолжают искать помещения площадью от 5 до 10 тыс. кв. м, однако свободных предложений такого формата на рынке практически не остается. При этом 66% всех сделок аренды и купли-продажи приходятся на помещения площадью до 300 кв. м». 

Эксперты считают, что в ближайшие годы именно новые деловые кластеры станут главной точкой роста офисной недвижимости Москвы. Речь идет уже не только о строительстве бизнес-центров, но и о создании новых городских сценариев, которые объединены в одну экосистему.