Сделки с недвижимостью с участием иностранных граждан из недружественных стран, не требующие получения разрешения - «Риэлторские технологии»

В соответствии с Указом Президента РФ от 4 мая 2022 г. N 254 "О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами", на некоторые сделки не распространяется разрешительный порядок:

- сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость у граждан из недружественных государств;

- сделки, направленные на отчуждение недвижимости у гражданами из недружественных государств, при условии использования спецсчета типа С;

- сделки, совершаемые в соответствии с требованиями от 30.12.2004 г. по ФЗ № 214-ФЗ, при условии, что участниками долевого строительства являются иностранные лица, связанные с недружественными государствами, или российские юр. лица, находящиеся под контролем таких иностранных лиц (+ сделки, влекущие возникновение права собственности на указанные помещения по № 214-ФЗ);

- безвозмездные сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость, стороной которых являются граждане иностранных недружественных государств, в случае, если указанные сделки совершаются между супругами или близкими родственниками.

У участников сделки до этого момента возникали вопросы:

- Какие сделки с гражданами иностранных недружественных государств подразумеваются?

- Могу ли я, являясь иностранным гражданином, подарить жилье супруге без разрешения Правительственной комиссии?

- Росреестр приостанавливает/отказывает в регистрации по всем сделкам, совершаемым с гражданами иностранных недружественных государств?

Указ многое проясняет. Многие ждали уточнений и дождались.

Сразу вспоминается недавний кейс:

Супруг - гражданин иностранного недружественного государства, в собственности есть квартира, купленная до брака. Минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ пройден.

Супруга - гражданка РФ, резидент.

Задача: продать квартиру и получить на руки деньги

Было 3 варианта отчуждения недвижимости:

1) Продажа квартиры самим гражданином иностранного недружественного государства.

+ Разрешение правительственной комиссии на продажу официально не требуется. Об этом они знали, но ситуация была неясной, регистраторы трактовали указы, письма по своему.

- Перечисление денег покупателем на спец счет, что было нежелательно.

2) Дарение квартиры супруге, с последующей продажей квартиры супругой.

+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.

- Супруге нужно было платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.

- Разрешение правительственной комиссии на дарение официально не требовалось. Но нигде не было написано черным по белому "Разрешение при безвозмездной сделке не требуется".

3) Определение права собственности на квартиру на имя супруги брачным договором, с последующей продажей квартиры супругой.

+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.

- Супруге нужно было бы платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.

- Нотариусы отказывались удостоверять брачный договор, ссылаясь на необходимость получения Разрешения правительственной комиссии.

Минусов в каждом варианте было достаточно.

Какое решение же казалось оптимальным?

1) Подписать договор дарения между супругами в простой письменной форме (НДФЛ у одаряемого отсутствует, члены семьи).

2) Подать на регистрацию.

3) Ждать регистрации. Если будет приостановка - довнести Разрешение.

4) Получить документы с регистрации.

5) Продать квартиру по ДКП (НДФЛ 13%, возможно применение вычета 1 000 000 р).

6) Подать декларацию в налоговую.

А Указ Президента лишь подтвердил, что мы на правильном пути. Коллеги, а как вы считаете? Проясняет ли ситуацию выведение некоторых сделок из-под разрешительного порядка?