Если друг оказался вдруг. Как действуют ограничения на сделки с недвижимостью с покупателями из недружественных стран - «Риэлторские технологии»

В ответ на санкции со стороны западных стран правительство РФ разработало ряд мер, направленных на контроль за операциями с недвижимостью, принадлежащей или планируемой к приобретению лицами, связанными с недружественными странами.

Нужно понимать, что никакого захвата или экспроприации такой недвижимости нет. И сделки с ней не запрещены. Но начиная с марта текущего года действует особый порядок осуществления операций с участием таких лиц.

На данный момент насчитывается 48 стран, которые официально считаются недружественными. Граждане этих государств, а также граждане других государств, кроме России, которые имеют ВНЖ в недружественных странах или граждане других стран, работающие на компании из недружественных, не могут свободно, как раньше, покупать или обменивать недвижимость на территории нашей страны.

Без спросу не купишь

Для регистрации перехода права собственности по таким сделкам требуется разрешение специальной правительственной комиссии, а деньги, используемые для операций по таким сделкам, должны зачисляться на специальный расчетный счет «С».

Продажа недвижимости лицами, связанными с недружественными странами, чуть позднее была разрешена без ограничений, в том числе по сроку действия. Но с обязательным условием зачисления вырученных средств на счет «С».

В первые месяцы после начала действия ограничений открыть такой счет было практически невозможно. И сделки с такими собственниками фактически остановились. Но затем банки «раскачались», получили более четкие рекомендации от регулятора. И сейчас открытие счета «С» не является чем-то из ряда вот выходящим.

Если сразу не разберешь, плох он или хорош

Наших соотечественников, имеющих гражданство какой-либо недружественной страны, довольно много. А учитывая, что именно они стали активно избавляться от своей недвижимости для релокации, проведение сделок перестало быть тривиальной задачей.

Никто в здравом уме не станет признаваться в наличии «невыгодного» гражданства и добровольно соглашаться на зачисление средств на специальный счет. С которого их можно будет получить только после соответствующего разрешения с потерей времени и только в рублях.

При этом маловероятно, что сделки, в результате которых деньги были получены продавцом без использования специального счета, будут когда-либо отменены. Скорее всего, бывшему собственнику, который скрыл свое второе гражданство, дадут о себе знать фискальные последствия. И то, в случае, если он когда-нибудь вернется на родину.

В любом случае обращайте внимание на такие косвенные признаки, как срочность продажи объекта по цене ниже рынка, сфера деятельности и поведение человека, которые могут выдать в нем экспата. И если убедить его использовать специальный счет не получится, то, возможно, имеет смысл отказаться от сделки вообще. Какой бы привлекательной ни была цена.

Обойдемся без инокапитала?

В хорошие времена количество инвестиционных средств на сделках с недвижимостью оценивалось в размере, превышающем 40% от общего объема. Эта доля в значительной степени определяла ситуацию на рынке. И состояла в основном из иностранного капитала.

Но, кроме таких очевидных плюсов, как формирование устойчивого спроса, спекулятивные средства регулярно обрушивали цены своими оттоками из-за очередного финансового кризиса. Такая волатильность не устраивала из участников рынка никого. Она только мешала его развитию.

И введенные Россией ограничения не являются чем-то новым и дискриминирующим на общем фоне. В большинстве стран мира иностранному гражданину нельзя просто взять и приобрести недвижимость. Особенно когда это касается земельных участков. Потребуется получение разрешений и даже участие в сделке номиналов – резидентов этой страны.

Кроме того, участие непосредственно иностранного капитала на рынке недвижимости России оценивается не более чем в 1-2%. Большая часть средств, поступающих из-за рубежа, является ничем иным, как выведенными ранее из России деньгами. Теперь спекулянты трижды подумают, прежде чем ввязываться в прежние схемы.

Поэтому новые правила, скорее всего, не окажут никакого влияния на ситуацию. Стимулировать спрос и застройщики, и регуляторы уже научились самостоятельно. А гражданам, которые недовольны послепандемийными ценами на недвижимость, отсутствие покупателей из ряда иностранных стран будет только на руку.