Недвижимость проиграла депозитам и инфляции. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2025 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июн 25 Мая 25 Дек 24

Индекс стоимости жилья, Р/м2 277 535 +0,3% +1,9%

Индекс стоимости жилья, $/м2 3 522 +2,6% +33,2%

Индекс стоимости жилья, €/м2 3 076 +1,1% +22,7%

Несмотря на некоторую оттепель, имевшую место в 1 квартале 2025 года, рынок столичной недвижимости показал скромные результаты. Так по данным аналитического центра www.irn.ru в целом за 1 полугодие 2025 индекс стоимости готового жилья в старой Москве прибавил чуть менее 2%, достигнув отметки 277,5 тысяч рублей за квадратный метр. Более того, основная часть этого прироста приходится как раз на 1 квартал, а за июнь индекс подрос всего на 0,3%, в мае же цены вообще стояли на месте.

Таким образом, динамика цен на московское жилье проиграла как инфляции, так и депозитам. Несмотря на некоторое снижение, уровень инфляции в годовом выражении все равно остается немногим ниже 10%, а средняя доходность по банковским депозитам пока превышает 18% годовых. Это обстоятельство как раз отражает рассчитываемый на IRN.RU индекс доходности жилья: его значение около 0,5 означает, что депозиты остаются примерно вдвое выгоднее недвижимости. Напомним: суммарная доходность квартир рассчитывается из потенциального дохода от аренды, который составляет сейчас порядка 5-6% годовых в среднем + скромный прирост цен в среднем на уровне 2% за полгода, что суммарно соответствует примерно 9-10% за год против 18+% доходности депозитов.

Также следует отметить, что символический прирост цен в 1 полугодии имел место во многом в недорогом сегменте, куда дотягивается спрос с живыми деньгами и не требуются большие заемные средства, что приводит к вымыванию ликвидного предложения. Это лучше всего демонстрирует динамика цен по округам: в лидерах в первую очередь сегмент старомосковских районов за МКАД, а также демократичные Восточный и Северный округа. При этом, самый дорогой Центральный округ в самом низу рейтинга, как и большая часть престижного запада столицы.

Помимо этого, сегмент дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) существенно проигрывает сегменту недорогого жилья (20% самых дешевых квартир), а также в аутсайдерах монолитно-кирпичные дома. Это означает, что в наиболее трудном положении сейчас находится именно бизнес-класс, где представлено помимо прочего немало неадекватно переоцененных вчерашних новостроек. Напомним, что при расчете индексов на www.irn.ru исключается элитное жилье, как узкий и специфический сегмент, поэтому «дорогому жилью» во многом соответствует бизнес-класс.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Июн 25 Дек 24

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 241 773 +1,9%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 245 740 +1,4%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 263 011 +1,9%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 281 601 +2,4%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 301 014 +2,5%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 282 415 +1,1%

Все панельные и блочные дома 250 175 +1,7%

Все монолитные и кирпичные дома 288 343 +2,0%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Июн 25 Дек 24

Однокомнатные квартиры 277 650 +1,7%

Двухкомнатные квартиры 275 417 +2,1%

Трехкомнатные квартиры 262 251 +0,8%

Многокомнатные квартиры 283 948 +3,0%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Июн 25 Дек 24

Центральный округ 429 761 +1,0%

Западный округ 316 067 +2,1%

Юго-Западный округ 312 472 +2,5%

Северный округ 283 885 +2,6%

Северо-Западный округ 282 553 +1,9%

Южный округ 252 212 +1,4%

Северо-Восточный округ 249 174 +1,9%

Восточный округ 247 380 +3,3%

Юго-Восточный округ 238 942 +2,1%

Все районы старой Москвы за МКАД 222 454 +3,3%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Июн 25 Дек 24

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 381 983 +0,7%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 209 580 +2,5%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,82 -1,8%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Июн 25 Мая 25

Индекс ценового ожидания

Темп изменения цен на жилье +0,2 %/мес. 0,0%

Индекс доходности жилья

Сравнение жилья с банковским депозитом +0,5 б.деп. 0,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Основной надеждой почти всех участников рынка недвижимости вот уже более года является долгожданный переход ЦБ к снижению ключевой ставки, а также вера в переток денег с депозитов в недвижимость. И казалось бы, лед тронулся! Ставку наконец-то начали снижать, пусть пока и всего на 1 п.п. Но куда важнее не снижение ставки на 1 п.п., а ее дальнейшая траектория. Но здесь ЦБ пообещал медленное и печальное снижение, а потому может иметь место совсем иное развитие событий, нежели многие ожидают, как отмечается в статье «Начало снижения ключевой ставки вовсе не означает низкие ставки».

Но и это лишь верхушка айсберга. За последние годы рынок недвижимости накопил немало противоречий и перекосов, что конечно в большей мере касается рынка новостроек. Впрочем, любая новостройка рано или поздно становится вторичкой, а потому все эти перекосы, так или иначе, затронут и рынок готового жилья. А потому важно иметь здравый взгляд на нынешний сюрреализм рынка недвижимости.