Как составить эффективное объявление о сдаче коммерческой недвижимости на Авито - «Риэлторские технологии»

Ильшат Хамитов

Управляющий партнёр АРР в Казани

Агентство недвижимости АРР

- представительства в 62 городах России

- на рынке с 2013 года

- больше 8 000 успешных сделок

Грамотно составленный текст и наглядные фотографии дают брокеру больше просмотров и звонков. Благодаря этому помещения сдаются быстрее. В статье рассказываю, как мы фотографируем коммерческую недвижимость, что обязательно указываем в объявлениях и как отслеживаем их эффективность.

Добавляем в текст объявления детали, которые зацепят потенциального клиента

Чтобы тексты наших объявлений были простыми и понятными для любого клиента, мы поручили работу над ними одному сотруднику ― менеджеру по контенту. Брокер заносит основные данные о помещении в анкету и передаёт её менеджеру по контенту, который на основе этой информации составляет текст объявления. Благодаря этому агенты всё своё время посвящают поиску объектов и подготовке их к сдаче.

У нас есть анкеты на каждый тип помещения, с которым мы работаем: офисы, склады, общепит и торговые площади. В каждой из них — набор характеристик объекта, которые обязательно нужно указать в объявлении.

Например, в анкету для офиса брокер вносит информацию о:

- цене;

- площади;

- районе;

- отделке: предчистовая, черновая, требует ремонта или нет;

- планировке: открытая или кабинетная;

- наличии окон, мокрых точек, мебели, кондиционера и парковки;

- санузле: общий или отдельный.

- вентиляции: приточная, вытяжная или естественная.

- входе: отдельный или общий, с охраной или без.

Опытный брокер сразу видит, какому бизнесу подойдёт помещение, и исходя из этого формирует смысловые пули — особенные детали, которые точно зацепят нужного клиента. Мы добавляем их в каждое объявление. Например, если здание рядом с остановкой и в нём большие окна, значит, его могут снять под общепит — кофейню или пекарню. Поэтому в объявлении будут триггеры для владельцев такого бизнеса. Мы расскажем, что в помещении мощная вентиляция, нет ступенек и большое количество прохожих благодаря бизнес-центру и университету поблизости.

Фотографируем объект снаружи и изнутри

Фотографии в объявлении подтверждают информацию об объекте, которую мы даём в тексте. Наш опыт показывает, что приглашать фотографа не обязательно. Снимки, которые делают брокеры, работают эффективно.

Чтобы брокеры быстро и качественно фотографировали помещения, мы подготовили краткий регламент. Вот три основных этапа оттуда:

1. Подготовка объекта. Перед съёмкой брокер готовит помещение: организует уборку, выносит за кадр лишние вещи предыдущего арендатора. Бывает, в помещении находится салон красоты, а мы понимаем, что оно больше подходит для общепита или пункта выдачи. Фотографии кушеток и парикмахерских кресел не заинтересуют клиента, который ищет помещение под кафе. Поэтому мы постараемся сфотографировать помещение без них: на время съёмки вынесем, а потом вернём на место.

2. Съёмка. Наши агенты фотографируют и помещение, и здание. Снаружи снимают входную группу, пешеходную дорожку со входной группой и вывеской и вид через дорогу, чтобы показать автомобильный трафик. Внутри фотографируют все комнаты из каждого угла. Так клиенты получают полное представление об объекте и его проходимости.

Наши агенты знают, что на Авито лучше использовать горизонтальные фото. Иначе по бокам останется много пустого места: это выглядит некрасиво.

3. Обработка фотографий. Мы рекомендуем своим брокерам добавлять в объявление по 10–15 фотографий хорошего качества. Но иногда фото получаются с небольшими недочётами, например темноват фон или в кадр попал лишний предмет. Чтобы показать такое помещение максимально выгодно, мы обрабатываем неудачные снимки в фоторедакторе. Таких программ много, их функции похожи, для наших целей можно выбрать любую.

Отслеживаем конверсию из просмотров в контакты

Для нас показатель эффективности объявления на Авито — конверсия из просмотра в контакт. Чтобы отследить её, мы делим количество запросов контактов на число просмотров. Это показывает, какой процент людей захотел позвонить или написать брокеру после просмотра объявления.

При оценке конверсии учитываем характеристики помещения. Для больших неликвидных объектов приемлемы не самые высокие показатели, а вот для ликвидных и маленьких помещений конверсия должна быть существенно больше.

Если просмотров и звонков достаточно, оставляем объявление без изменений. Если нет, меняем фотографии или формулировки в объявлении, пробуем другие услуги продвижения. Какой должна быть конверсия, точно сказать сложно. Этот показатель отличается в разных городах и меняется в зависимости от ситуации на рынке. Иногда то, что вчера казалось неэффективным, сегодня становится хорошим показателем.

Коротко: как мы составляем объявления и следим за их эффективностью

Вот как мы работаем с объявлениями, чтобы получать как можно больше клиентов:

1. Чтобы объявления были понятными для клиента, а брокеры не тратили на них много времени, мы разработали анкету для каждого типа коммерческой недвижимости. Агент заполняет её, а тексты объявлений готовит другой сотрудник — менеджер по контенту.

2. В каждое объявление мы включаем смысловые пули — особенности объекта, которые точно зацепят нужного нам клиента. Например, если объект подходит под общепит, рассказываем о больших окнах и мощной вытяжке.

3. Фотографируем объект внутри и снаружи: чтобы дать клиенту как можно больше информации и не тратить время на показы, которые не закончатся сделкой. Снимки от брокеров работают эффективно, поэтому мы не пользуемся услугами фотографа.

4. Если на снимках есть мелкие недочёты, исправляем их в фоторедакторе. При этом следим за тем, чтобы объект выглядел реалистично. Если клиент не узнает помещение на просмотре, то вряд ли снимет его.

5. Эффективность объявления оцениваем по конверсии из просмотра в контакт: делим количество запросов контактов на число просмотров. Если результат не устраивает, меняем фотографии или формулировки в объявлении, пробуем другие услуги продвижения.