Дареному дому в окна не смотрят: особенности договоров дарения недвижимости - «Риэлторские технологии»

Осенью прошлого года вырос спрос на дистанционную продажу жилья, в том числе из-за границы. Но не всем хочется продавать свое честно нажитое, передать права на недвижимость родным. Как это сделать правильно, выяснили у юристов.

Семь раз отмерь…

Для тех, кто временно живет не в России, но не планирует продажу жилья, важным остается вопрос распоряжения и сохранения своего имущества. А кому же его доверить, как не ближайшим родственникам. Самой простой и дешевой мерой может стать договор дарения. Эксперты рынка рассказали, для чего он может быть полезен.

По словам управляющего партнера юридической компании "ЮКО" Юлии Ивановой, помимо случая, когда гражданин хочет сделать именно подарок, можно выделить несколько ситуаций использования института дарения. Так, дарение может заменить завещание или наследование по закону. Это происходит, когда собственник недвижимости уже при жизни хочет распределить принадлежащее ему имущество между потенциальными наследниками.

Еще одна ситуация — когда нужно сократить минимальный предельный срок владения объектом недвижимости для целей налогообложения дохода от его отчуждения. Если недвижимость получена в дар от близкого родственника, при продаже подаренной квартиры через три года можно избежать налога с продажи, тогда как общий срок составляет пять лет, согласно пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ.

В противном случае полученный новым владельцем недвижимости доход будет равен кадастровой стоимости этой недвижимости, внесенной в ЕГРН с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект, рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

"В случае, когда одаряемый не налоговый резидент РФ (находится в России менее 183 дней за год), то налоговая ставка составит 30%", — прокомментировал юрист Мирза Чирагов.

Также воспользоваться процедурой дарения можно, когда имущество находится в долевой собственности и отсутствует возможность получить согласие остальных участников долевой собственности на продажу доли. Это регламентируется ст. 250 ГК РФ.

Юридические тонкости

Стоит взвешенно подходить к этому решению. Юристы советуют при выборе подарить или продать квартиру руководствоваться целью отчуждения.

Чирагов отметил, что на недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов согласно п. 1 ст. 36 СК РФ.

Если вы – руководитель коммерческой организации, то, увы, "подарить" недвижимость другой коммерческой организации вы не сможете. Кроме того, есть еще перечень случаев, которые указаны в ст. 575 ГК РФ. Рассмотрим их подробнее.

По словам Преображенского, законные представители малолетних и недееспособных граждан не могут дарить имущество от их имени. Также подарить недвижимость нельзя госслужащим в связи с их должностным положением или при исполнении служебных обязанностей.

Кроме того, нельзя принимать имущество в дар врачам и работникам социальных организаций, в том числе детских домов, от граждан, находящихся в таких заведениях на лечении, содержании или воспитании. Супруги и родственники таких людей также не могут заключать такие сделки.

Но другой случай отчуждения жилья может быть связан с наличием обязательств перед третьими лицами. И в этом случае также категорически недопустимо совершать безвозмездные сделки по передаче жилья. Такая сделка будет признана судом недействительной, пояснили опрошенные эксперты.

Руководитель Юридического бюро "Рентавед" Вячеслав Алексин пояснил, что сейчас складывается практика, когда суды удовлетворяют заявления конкурсных управляющих и возвращают в конкурсную массу должника проданные квартиры, дома, которые оформлены на бывших сослуживцев, друзей, коллег, дальних родственников.

Алексин рекомендует подготовить заключение о рыночной стоимости жилья перед его реализацией третьему лицу. При этом нельзя отдать жилье родным или знакомым.

"В отношении единственного жилья, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, действует так называемый исполнительский иммунитет. На такое жилое помещение не может быть обращено взыскание по исполнительным документам", — отметил Алексин.

Исключение составляет жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, согласно ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и ряду других законов.

Если же у должника есть несколько квартир или домов, то эксперты предлагают продать ипотечные квартиры и погасить кредиты, а единственное жилье сохранить, переоформив через дарение на ближайших родственников.

Порядок действий

Проведение сделки дарения недвижимости очень похоже на куплю-продажу недвижимости. Для сделки понадобятся паспорта сторон, документы собственности на квартиру или выписка из ЕГРН, договор дарения и акт приема-передачи.

В договор дарения необходимо включить паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики объекта. Обязательно нужно указать, что недвижимость одаряемому передается безвозмездно, что ранее квартира никому не была продана или подарена, не находится в залоге и не имеет других обременений, советует Чирагов.

Далее договор должны подписать обе стороны – и даритель, и одаряемый. Затем необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей, а для некоторых видов земельных участков — 350 рублей. Потом можно подавать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Основатель "Мелешко Консалтинг" Антон Мелешко советует подавать документы через МФЦ – так удобнее и проще. По итогу Росреестр регистрирует переход права собственности — и новый собственник получает на руки актуальную выписку ЕГРН.

"Закон не предъявляет особых требований к оформлению дарения, поэтому можно, например, оформить договор у нотариуса. Если даритель состоит в браке, и дом или квартира куплены в браке, то на дарение нужно нотариальное согласие супруга", – добавил Мелешко.

Подводные камни

Как и любые действия с недвижимостью, дарение имеет свои подводные камни. Стоит отметить, что безвозмездный характер сделки практически всегда ставит ее под сомнение. Как следствие — пристальное внимание к ней налоговых органов и даже судебный иск о признании недействительной.

"Повышенным вниманием со стороны контролирующих органов такие сделки пользуются потому, что зачастую дарение является механизмом для "сокрытия имущества" (когда, например, собственник находится в предбанкротном состоянии). Соответственно, имущество "дарится", чтобы на него не было обращено взыскание. Такие сделки называются "притворными"", — отметил управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин.

Также стоит учитывать, что до момента передачи одаряемому дара он вправе в любой момент отказаться от него, и договор будет считаться расторгнутым. Если договор заключен в письменной форме, отказ осуществляется также письменно, аналогично и с государственной регистрацией.

"Даритель может отказаться от исполнения данного обещания в будущем передать недвижимость, если после заключения договора его имущественное, семейное положение или состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение обязательств приведет к существенному снижению уровня жизни", – прокомментировал гендиректор "Гебель и партнеры" Сергей Гебель.

Также существует ряд случаев, когда даритель вправе отменить сделку, согласно ст. 578 ГК РФ. По словам Ивановой, это может произойти, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения.

Также сделка может быть аннулирована, если одаряемый так плохо обращается с недвижимостью, что это может привести к ее утрате. Кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить сделку в случае, если он переживет одаряемого.

"...Или право имею?"

Недавно прозвучало предложение изымать имущество у уехавших за рубеж граждан, которые оскорбительно высказываются об РФ.

Опрошенные юристы отметили, что пока идея конфискации имущества уехавших россиян не имеет какого-либо нормативного закрепления, и о механизме ее реализации можно только догадываться.

При этом важно то, что действующее уголовное законодательство вообще не содержит такого наказания, как конфискация имущества. Конфискация используется только в качестве меры уголовно-правового характера наряду с принудительным лечением или судебным штрафом.

"Если решат добавить такое наказание, то придется кардинально менять УК РФ, что создаст множество практических вопросов, связанных с квалификацией. Возможно, будет создан отдельный закон", — пояснил Гебель.

При этом институт дарения вряд ли будет как-то ограничиваться, граждане смогут и дальше заключать соответствующие договоры, уверен эксперт. Но при этом он не исключает, что появятся новые условия для отмены сделок в случаях, если установят, что человек заключил договор с целью избежать этой конфискации.

"Хочется верить, что подобное нововведение маловероятно. Однако при внесении изменений в этой части, дарение вряд ли сможет защитить актив, так как имущество, переданное осужденным другому лицу, подлежит конфискации, если лицо, принявшее имущество, знало или должно было знать, что оно получено в результате преступных действий, согласно ч. 3 ст. 104.1 УК РФ", — заявил Чирагов.

По мнению директора по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Романа Амелина, предложения лишать имущества те или иные категории граждан вряд ли будут воплощены в жизнь.

"А вот "развороты" сделок по дарению имущества определенных категории лиц за определенный период по аналогии с банкротными историями, на мой взгляд, теоретически возможны, хотя представить такой вариант очень сложно", – заключил Амелин.