Что скрывается за объявлениями о продаже квартир по смешным ценам и как покупателю защитить себя - «Риэлторские технологии»

"Авито" захлестнула волна объявлений о продаже квартир по смешным ценам. Смешным - для московского региона.

Вот, например, в районе Белорусского вокзала предлагают студию за 4,4 млн рублей, в районе метро "Тульская" - двушку в 75 квадратных метров за 7 млн, за 6,5 млн однокомнатную квартиру у метро "Октябрьская", за 5 млн тоже однушку у "Фрунзенской" и так далее. Если кликнуть хоть на одно такое объявление, то аналогичные посыплются как из рога изобилия. Причем одно другого заманчивее. И везде добротные дома, закрытая охраняемая территория. Внутри - не разваливающийся паркет и пыльные бабушкины ковры, а евроремонт. Подчеркивается, что квартиру собственники отдают ко всему прочему с дорогой современной мебелью.

Нет, конечно, риелторы давно предупреждали, что рынок недвижимости стагнирует. Много предложений с дисконтом. Но разве реально купить хорошую квартиру с ремонтом и мебелью чуть ли не в пешей доступности от Кремля за 5 млн?

Позвонили по нескольким подобным объявлениям. Сначала трубки никто не снимает. Звонки сбрасываются. Но затем по одному объявлению перезвонила милая девушка. Стала рассказывать, что квартиры по низким ценам вроде как есть. Но в одном варианте в квартире будут прописаны дети. И неизвестно, выпишут ли их когда-нибудь.

Во втором варианте квартира перешла по завещанию. Ее вроде как и продают, но могут объявиться наследники. Естественно, охота покупать квартиру с проблемами отпадает.

В столичном регионе с начала года доля объявлений о продаже квартир с аномально низкими ценами выросла примерно на 10%, говорит директор по продажам компании "Этажи" Сергей Зайцев. Основная причина - высокая конкуренция за покупателей на вторичном рынке на фоне увеличившегося объема предложения. В других регионах ситуация с дисконтами иная - в марте отмечается снижение среднего уровня торга на вторичном рынке большинства крупных городов: если в начале февраля он доходил почти до 6%, то сейчас снизился до 4,7%. Вторичная недвижимость пользуется спросом после введения ограничений ЦБ на околонулевые ставки застройщиков. Высокий средний уровень торга сохраняется в Москве (8,9%), Самаре (8%), Уфе (6,9%), Казани (6,6%) и Санкт-Петербурге (6,3%).

Дешевые предложения есть в разных городах. К примеру, в Воркуте за 45 тысяч рублей выставлена на продажу "трешка" в 70 кв. м и за 60 тысяч рублей - четырехкомнатная квартира в 61 кв. м. В городе Инта (Коми) продают несколько квартир по 80-100 тысяч рублей. За 180 тысяч можно купить 20-метровую "однушку" в городе Мариинск (Кемеровская область) или 50-метровую "трешку" в городе Луза Кировской области. В Санкт-Петербурге на Васильевском острове продается за 2,3 млн 16-метровая студия. "Несмотря на то что на рынке действительно есть дешевые предложения от риелторов и собственников, всегда нужно оценивать адекватность назначенной цены. Если стоимость намного ниже средней рыночной, то объект нужно оценивать внимательнее", - советуют эксперты "Авито".

В ряде случаев продавцы демпингуют, чтоб продать быстрее, поясняет Зайцев. В других - такие объекты размещают исключительно для привлечения внимания потенциального клиента. Потом ему расскажут, что этот объект уже продан или у него проблемы с документами и будут стараться переориентировать на другие объекты. "Третий вариант самый опасный - это мошенники, которые размещают объявления с изначально заниженной стоимостью, а потом просят срочно перевести залог, чтобы квартира "не ушла". В итоге покупатель может просто лишиться этой суммы", - отмечает эксперт.

В лучшем случае жилье по цене значительно ниже рынка - это квартира, переделанная под небольшие студии, говорит руководитель офиса "Митино" "ИНКОМ-Недвижимость" Наталия Борзенкова. По низкой цене можно найти квартиру, которая продается с прописанными в ней жителями, которых невозможно выписать даже через суд. Также это может быть вариант от продавца, который входит в процедуру банкротства и пытается очень оперативно продать имущество. "Иногда пытаются продать право пользования, то есть квартира принадлежит городу, еще не приватизирована, а пользователь считает, что может продавать такую квартиру", - отмечает Борзенкова. По низкой цене может предлагаться невозможный для проживания объект или квартира, которая вскоре окажется спорной, и новый собственник будет пытаться через суд сохранить собственность. "Такую квартиру можно приобретать только случае, если вы готовы рискнуть и сможете войти в многолетние суды", - говорит эксперт.

Надо разграничить мошенничество и введение в заблуждение, считает управляющий директор сети МИЭЛЬ Ирина Пешич. Если имеется в виду действительно некая квартира, то этому верить нельзя. Но чаще всего это все-таки введение в заблуждение: при звонке выясняется, что на самом деле имелась в виду комната или доля в квартире. И здесь надо подумать, потому что покупка-продажа долей - непростая история, подчас даже сособственник объекта не в курсе, что, оказывается, продается кусочек его квартиры. Бывает, что покупатели, которые ищут жилье самостоятельно, узнают о том, что покупают долю, когда уже приходят на сделку.

Если это все-таки квартира, нужно выяснить, что с ней не так. "Возможно, что жилье предлагают купить по договору пожизненной ренты. Поскольку собственник жив, по договору право собственности нового владельца будет несколько ограничено - распорядиться недвижимостью можно только с разрешения получателя ренты. И надо понимать, что перспектива полного владения, без обременения, данной квартирой неясная", - говорит Пешич. Возможны и другие причины солидного дисконта: люди, выписанные (или не выписанные) из квартиры в места лишения свободы, дети, которых некуда выписать. Однако работа с выпиской детей, с квартирами, полученными по наследству (а это около 30% предложения на рынке) - это стандартная риелторская работа, которая никоим образом привести к дисконту в 70% не может, утверждает эксперт.

И если "подводных камней" нет, а собственник, вменяемый человек, продает жилье, которое стоит, условно, 10 млн рублей, за 4,5 млн - нужно выяснять причины. "Выясняется, что нужны деньги на лечение, операцию, - поясняет Пешич. - И человек в запале пытается отдать жилье за сумму, которая нужна ему на эту помощь". В этом случае мы можем говорить о кабальной сделке, а она является ничтожной сделкой по гражданскому законодательству. Как только отпадают обстоятельства, которые подтолкнули собственника к кабальной сделке, объект недвижимости будет возвращен собственнику. Так же трактуется ситуация, когда собственник задолжал большую сумму, кредитор говорит - или ты сейчас отдаешь деньги, или не жить тебе. Собственник продает квартиру, расплачивается с долгами, а дальше идет в суд и говорит: "К сожалению, я совершил эту сделку в вынужденных обстоятельствах, мне угрожали. Сейчас эти обстоятельства отпали. Хочу получить обратно свою квартиру". Покупатель в данном случае останется и без квартиры, и без денег, в 99% случаев квартира будет возвращена.

Признаки фейковых объявлений

1. Низкая стоимость, но идеальная квартира: в центре города, с дорогим ремонтом, собственной территорией.

2. Отсутствие фотографий. В реальных предложениях о продаже квартир не менее 20-30 фотографий, снятых с разных ракурсов. В фейковых объявлениях, как правило, 2-3 фотографии.

3. Несоответствия в фотографиях. Например, представлены два фото кухни с черно-белым гарнитуром. Если внимательно присмотреться к этим фото, то окажется, что это просто похожие картинки из интернета. Потому что расположение плиты и мойки у них разное.

4. Указан только телефон продавца, да и то не реальный, а временный. Нет возможности вести с ним переписку.

5. На звонки сразу никто не отвечает.