Выбираем квартиру на вторичке: как не купить кота в мешке - «Риэлторские технологии»

Продавцам и риелторам, конечно, удобно, когда квартиры «берут не глядя». Поэтому на просмотре вам постараются показать все плюсы и сделать так, чтобы вы не обратили внимания на недостатки. Но мы подготовили чек-лист и расскажем, что изучать, на что смотреть и как выбирать жилье, чтобы вам не захотелось от него избавиться.

Квартира - это не просто «машина для жизни» и не пространство между обоями. Выбирая себе жилье, мы ищем приятных соседей, уютный район, двор и подъезд, которые продолжение нашего дома.

Даже если ваш главный критерий выбора – минимальная цена, у вас всё равно есть из чего выбирать.

Если вы намерены купить квартиру в районе, который знаете как свои пять пальцев, считайте, что проблема выбора отчасти решена. Если не знаете и сегодня присматриваетесь к новостройке в Шушарах, завтра к старым панелькам в Купчино, а послезавтра к историческим районам Петербурга – рискуете купить кота в мешке.

Поэтому первый шаг – выбрать территорию, где вы чувствуете себя как дома, и хорошо ее изучить: где вы будете гулять вечером и делать покупки, в какую школу и детский сад пойдут ваши дети, как вы будете выбираться на работу или учебу.

Да, поездка на просмотр квартиры по объявлению тоже может стать отправной точкой. Но прежде чем сказать «да» или «нет» продавцу, отправьтесь на прогулку, чтобы примерить на себя двор и микрорайон, заглянуть в кафетерии и кондитерские.

Возможно, район и его жители вам понравятся, а сама квартира – не очень. Тогда продолжите поиски уже на приглянувшейся территории.

ЧТО ОЦЕНИТЬ?

Собираясь на просмотр

– Изучите территорию по гуглокартам: зеленые зоны, парки, торговые центры, автомагистрали.

– По навигатору оцените удобство ваших постоянных транспортных маршрутов (к месту учебы, на работу, на дачу, к родным и т. п.).

– Найдите информацию о доме на сайте: узнаете год постройки, какой капремонт общего имущества производился и какой запланирован.

– Если вы активный пользователь социальной сети «Вконтакте», вы можете найти сообщества жильцов жилых районов, муниципальных образований. У многих новых ЖК несколько сообществ: официальные (закрытые) группы, администрируемые застройщиками и управляющими компаниями, и неформальные (барахолки, сообщества соседей и т. п.). Узнаете много интересного, в том числе о головных болях, проблемах и неприятных соседях.

На месте: окружение

Если вы договорились о просмотре квартиры на определенное время, лучше приехать на полчаса раньше, чтобы оценить обстановку.

– Расстояние до магазинов, метро (если в шаговой доступности), автобусных остановок – лучше эти маршруты пройти пешком. Заодно оцените, как благоустроен район.

– Если вы автомобилист, оцените удобство внутриквартальных проездов и наличие мест для парковки. Но, скорее всего, днем перемещение по кварталу удобно, а вечером со свободными парковочными местами у подъездов туго. Сейчас почти везде так – пусть это не будет для вас неожиданностью.

– Школа, детский сад, детская площадка в вашем/соседнем дворе: если они нужны, для вас это плюс. Не нужны – минус.

– Зеленый район – понятие растяжимое: это может быть и благоустроенный парк с велодорожками, и заросший кустарником пустырь.

В подъезде

– Запахи сырости, плесени, канализации, подвальных испарений говорят о том, что дом не вполне «здоров».

– Состояние лифта, лестничных площадок, мест общего пользования. Наверх поднимитесь на лифте, а вниз идите пешком, по лестнице. Вас должны насторожить граффити на стенах, стихийные места для курения, ободранные двери и неприятные запахи, свидетельствующие о неблагополучном контингенте.

В квартире

– Виды из окон: обычно впопыхах на это обращают мало внимания, а потом кусают локти. Потому что в квартире можно всё отремонтировать и улучшить, а вид на свалку за окнами вы изменить не сможете. Если виды за окнами сильно так себе, то продавец или его представитель будут отвлекать ваше внимание, расписывая какие-либо другие особенности квартиры. Поэтому едва пришли – сразу к окнам.

– Еще момент – ориентация окон по сторонам света. Если вы ранняя пташка, вам лучше квартира с окнами на восток, если основная активность приходится на вечернее время – на запад.

– Запахи, характерные для квартиры в состоянии «сильно б/у», запахи плесени в санузлах. Если они в свежеотремонтированной квартире, то, скорее всего, вы имеете дело с маскировочным ремонтом. Остановимся на этом моменте более подробно.

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ

Требуется ремонт

Если вам нужно будет только освежить потолки и поменять обои, мысленно добавьте к цене квадрата 7–10 тыс. руб.

Если требуется капиталка с заменой напольных покрытий, труб канализации и водоснабжения, модернизация электропроводки, окон и дверей – от 15 тыс. руб. за кв. м.

Это, конечно, очень приблизительные цифры – всё зависит от ваших дизайнерских требований, которые могут эту сумму увеличить, и возможностей делать часть работ своими руками (в этом случае можно уложиться в меньший бюджет).

Ремонт не требуется

Главное при таком раскладе не нарваться на так называемый маскировочный ремонт, наспех сделанный перед продажей. Вот его признаки.

– Подвесные или натяжные потолки в хрущевках и домах старого фонда – могут скрывать следы протечек, а также старые, осыпавшиеся и потрескавшиеся потолки.

– Ламинат или линолеум, постеленный поверх старых полов (легко обнаруживается по отсутствию просветов под дверями).

– Новые сантехприборы, но при этом старые трубы (сантехнику часто меняют в рамках предпродажной подготовки – потому что течь воды из кранов всегда раздражает покупателей).

– Характерные ароматы затхлости и старой квартиры вкупе, пробивающиеся сквозь запахи свежей краски и штукатурки.

Стоит ли покупать такую квартиру? На этот вопрос мы вам не ответим. Наверное, да, если сам дом и окружение вам очень нравятся, а вы готовы к вложениям в ремонт. Во всяком случае, такая предпродажная подготовка не повод разворачиваться и уходить. Посмотрите на ситуацию под другим углом: все-таки вас ждали, к вашему визиту готовились.

Квартира с обстановкой…

…может быть и источником головных болей, и выгодным вложением. Например, при покупке в ипотеку вам не придется брать еще один кредит на ремонт и мебель. Квартиры с «нагрузкой» стоят дороже свободных, но не намного. Разница в цене зависит от количества и состояния мебели и техники. Как правило, все предметы продаются по ценам комиссионного магазина – от 1/2 до 1/5 стоимости новых. То есть обстановка оценивается дешевле, чем в нее вложено.

Но бывают непредвиденные и конфликтные ситуации при продаже такого жилья. Например, чтобы удержать «почти готового» покупателя, продавец великодушно обещает подарить новую кухню, оставить стиральную машину и мебельный гарнитур. Но когда дело подошло к сделке, покупателю предлагают приобрести имущество за дополнительную плату. Либо просто вывозят на дачу.

Поэтому, если вам приглянулась именно такая квартира, договаривайтесь о наличии и стоимости обстановки на берегу – до сделки.