Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку - «Риэлторские технологии»

Тем, кто планирует построить частный дом, приходится решать большое количество вопросов. Например, разрабатывать или утверждать проект будущего дома, находить хорошего подрядчика, продумывать, на чем можно сэкономить и стоит ли это делать. Но не менее важный этап — это выбор участка под строительство. От этого этапа зависит многое – возможность проведения строительных работ на участке, перечень подготовительных работ, размер затрат на подвод коммуникаций, удобство проживания в построенном доме.

Рассказываем, как правильно выбирать участок для строительства, что важно учесть перед его покупкой и как провести сделку.

Что сделать перед покупкой

Узнать назначение участка

Это важный момент — от назначения участка зависит возможность возведения на нем дома. Застраивать можно те участки, которые относятся к категории ИЖС, предназначены для ведения садоводства или ЛПХ. В некоторых случаях строительство может вестись и на других землях, если получится изменить разрешенное использование участка, но это возможно не всегда. Кроме категории разрешенного использования земли стоит уточнить, не расположен ли участок в охранной зоне, что тоже препятствует его застройке. Например, не получится построить дом на земле лесного фонда или на береговой полосе, примыкающей к водоохранной зоне.

Информацию о типе участка и ограничениях на застройку можно посмотреть в выписке из ЕГРН.

Учесть тип грунта на участке и его ландшафт

Тип грунта на участке влияет на то, каким будет фундамент, как его нужно закладывать. Соответственно, от типа грунта будет зависеть продолжительность работ, их стоимость, сложность проведения:

- наиболее подходящими для строительных работ считаются сухие почвы;

- если на участке преобладает глина или суглинок, то строительство обойдется дороже за счет того, что такой тип грунта задерживает воду;

- если местность заболочена, постройки на участке со временем могут проседать.

Если недалеко от участка расположена река, будущему собственнику земли стоит узнать – не подтопляет ли она участок во время весеннего половодья. Если участок подтапливается, это осложнит не только строительные работы, но и эксплуатацию готового дома.

Наличие неровностей на участке не критично, но может потребовать проведения работ по его выравниванию. Их перечень и способ выполнения будет зависеть от размера перепадов и того, что покупатель хочет в итоге сделать на своем участке.

При осмотре территории нужно обратить внимание на наличие конструкций, которые придется демонтировать, например, фундамент от старого сарая. Еще стоит проверить участок на предмет отсутствия мусора, который остался от прежних собственников или который могут скидывать проживающие рядом люди.

Обратить внимание на геометрию участка

Земельный участок может быть образован в форме прямоугольника или близкой к нему форме. Но он может быть слишком узким – тогда на нем тяжелее будет расположить все, что захочет будущий собственник. Например, дом, беседку, площадку для отдыха, сад и бассейн. Еще на узком участке тяжелее соблюдать допустимые нормы, согласно которым при возведении дома и других объектов нужно отступать определенное расстояние от границы с другим участком. Также участки могут быть неправильной формы, с изгибами. Из-за этого часть территории может быть непригодна для застройки.

Обратить внимание на расположение участка и его удаленность от населенного пункта

Такой момент может казаться неважным, если участок приобретается для строительства дома, куда планируется приезжать летом. Но может произойти так, что дом будет использоваться в качестве постоянного жилья. Тогда удаленность школ, поликлиник, крупных супермаркетов и прочих объектов станут большой проблемой для собственника. Поэтому лучше сразу продумать то, как будет использоваться дом, возможен ли вариант проживать в нем постоянно и решить — как далеко от города должен располагаться участок, что должно быть расположено рядом с ним.

Поинтересоваться объектами, расположенными рядом с участком

Важно оценивать объекты не только в непосредственной близости, по соседству. Нужно учесть и другие объекты, которые расположены через 500 метров, даже несколько километров, соседство с которыми может доставлять неудобства. Таким объектом может стать городское кладбище, законсервированное производство, которое могут снова запустить.

Чтобы не тратить много времени на расспросы местных жителей или не верить на слово продавцу участка, лучше проверить сведения в открытом источнике. В первую очередь нужно посмотреть публичную кадастровую карту. По ней можно узнать:

- площадь участка;

- форму участка;

- точные границы участка и его расположение;

- вид разрешенного использования земли;

- кадастровую стоимость, с учетом которой будет рассчитываться земельный налог, уплачиваемый каждый год;

- информацию о других участках и объектах, которые расположены рядом с интересующей землей.

Покупка земельного участка в тихой местности может быть связана с рисками того, что в ближайшем будущем рядом с ним начнется строительство каких-нибудь объектов. Например, когда в планах государства проложить недалеко от участка трассу федерального значения. Но такие риски также можно частично предусмотреть. Для этого нужно проверить генеральный план округа или района. Его можно найти на сайте местной администрации — на нем будут расположены как те объекты, которые уже есть, так и те, которые только планируется возводить, прокладывать.

Оценить подъезд к участку

Может быть несколько видов дорог:

- грунтовый подъезд к участку. Такую дорогу можно считать самым худшим вариантом среди существующих. Если по грунту проезжают большегрузы, они часто оставляют колеи, особенно на влажной почве. Также в дождливые периоды дорогу может размывать, и по ней не всегда получится проехать, особенно на обычном легковом автомобиле;

- отсыпной подъезд к участку. Это грунтовая дорога, которая засыпана крошкой асфальта или щебенкой. Состояние такой дороги зависит от того, как давно ее сделали. Если дорога засыпана недавно, она может выглядеть ровно и аккуратно, но это не гарантирует того, что она быстро не придет в негодность. Если при прокладывании дороги сэкономили на отсыпке, после обильных дождей и нагрузки в виде проезжающих машин она быстро испортится;

- бетонная дорога. С одной стороны, она лучше грунтовой дороги или отсыпки. Например, на ней реже можно встретить лужи. Но по бетонной дороге тяжело ехать с большой скоростью из-за стыков;

- асфальт. Такой вариант дороги самый лучший, но нужно принимать во внимание качество асфальта. Если дорога сделана давно и на ней много ям, то качество такого полотна может быть даже хуже уровня обычной грунтовой дороги.

Если на подъезде к участку плохая дорога, велика вероятность того, что со временем на общем собрании жильцов поселка будет принято решение сделать ее. Например, на месте грунтовой проложить отсыпную. В таком случае может понадобиться вкладывать собственные средства. Сумма вложений может быть немалой — до 100 тыс рублей, даже если нужно проложить один-два километра.

Узнать о наличии водных преград

Кроме качества дорог на подъезде к участку нужно обратить внимание на дамбы и мосты. Даже при небольшой высоте дамбы и холмистой местности есть риск того, что весной ручей превращается в бурный поток, который нельзя проехать на машине. Из-за этого может потребоваться во время разлива объезжать реку, делая большой крюк. Но нужно учитывать, что сильно разливаться ручей может не каждый год. Поэтому лучше узнать у местных жителях информацию о разливе реки за несколько последних лет.

Узнать о подведенных коммуникациях

Чтобы полноценно эксплуатировать дом, нужны канализация, водоснабжение и электроэнергия. Если канализацию можно оборудовать на участке самостоятельно, для подвода воды пробить скважину, то без электричества не обойтись. Кроме того, наличие электричества важно еще на этапе возведения дома.

Если центрального водоснабжения на участке нет, придется пробивать скважину. Но нужно поинтересоваться примерной глубиной залегания грунтовых вод. От этого будет зависеть стоимость работ и то, какой насос нужно приобрести для подъема воды с определенной глубины.

Желательно, чтобы улица, на которой расположен участок, была газифицирована. В противном случае придется обходиться без газа или нести большие расходы на его подвод. Часто без газа можно обойтись, например, когда планируется строить дачу или когда дом будет маленьким — его обогрев в холодное время года не будет связан с большими затратами. Но если газа нет, лучше заранее просчитать примерные затраты на электроэнергию, чтобы содержание дома потом не обходилось слишком дорого.

У кого купить землю

Приобрести участок можно у частного лица, застройщика или государства.

Часто земля приобретается у частных лиц, но в этом случае нужно обращать внимание на наличие необходимых документов, подтверждающих право собственности. В некоторых случаях при отсутствии документов может быть не зарегистрировано право собственности, хотя основания для такого действия есть, например, по дачной амнистии. В таком случае нужно сначала зарегистрировать право собственности на продавца, после чего проводить сделку. Также на земле не должно быть обременений, которые помешают купить участок.

Покупка у девелопера, как правило, сопряжена с меньшими рисками, но они также есть. Например, причиной слишком низкой стоимости участка может быть то, что к нему не предусмотрено подведение коммуникаций.

При покупке участка у государства есть существенный минус – процедура может сильно затянуться.

Приобрести участок от государства можно одним из таких способов:

- купить в ходе торгов;

- выкупить участок, который был ранее арендован у государства;

- приобрести участок без участия в торгах. Такой способ подходит для участков ИЖС, ЛПХ или ведения садоводства, которые расположены в пределах населенного пункта.

Дадут ли ипотеку на приобретение земельного участка

Банки выдают кредиты на приобретение земельного участка. Но процент может быть разным — условия кредитования нужно узнавать в конкретной финансовой организации. В качестве залогового имущества при оформлении ипотеки может выступать как сам участок, так и другой объект, например, квартира заемщика, дом, другой земельный участок.

Порядок проведения сделки

Он может отличаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим один из вариантов приобретения участка — что нужно сделать, когда обе стороны сделки физические лица.

Подписать предварительный договор купли-продажи

Такой документ не обязательно подписывать. Но с его помощью можно зафиксировать предварительную договоренность покупателя и продавца. Например, указать точную сумму за продажу участка, прописать сумму задатка, условия его предоставления и возврата в случае, если сделка не состоится.

Подготовить необходимые документы

Перечень документов может отличаться в зависимости от особенностей сделки. Например, могут понадобиться:

- паспорта продавца и покупателя участка;

- документ, подтверждающий право собственности на участок;

- документ-основание для возникновения права собственности на землю;

- кадастровый паспорт участка;

- нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку.

Подписать договор купли-продажи

Для заключения договора часто используют типовую форму, которую находят в интернете. Но чтобы не упустить важных моментов сделки, лучше предварительно проконсультироваться с юристом по поводу содержания такого документа.

Передать средства

Порядок и особенности передачи средств отражаются в договоре купли-продажи. Средства могут передаваться наличными или переводится на счет продавца. Часто используют безопасные способы передачи средств, например, через банковскую ячейку или аккредитивный счет. При таком способе продавец получает деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано на покупателя.

Направить заявку на регистрацию права собственности

Это можно сделать следующим образом:

- прийти в МФЦ;

- оформить заявление на сайте Госуслуг;

- заполнить заявление на сайте Росреестра. С помощью такого способа право собственности регистрируют удаленно.

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности составляет 2000 рублей.

Получить выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН будет подтверждать право собственности нового владельца и содержать следующую информацию:

- адрес участка и его площадь;

- категорию, к которой относится участок;

- сведения о собственнике или собственниках, если их несколько;

- данные о размере доли каждого собственника, если их несколько;

- сведения о документе, который стал основанием для внесения изменений в ЕГРН. В данном случае это будет договор купли-продажи;

- обременения и ограничения, если они есть. Например, обременение в пользу банка, если участок используется в качестве залогового имущества;

- кадастровую стоимость участка и дату ее определения.