Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму - «Риэлторские технологии»

Считается, что самые выгодные цены на квартиры в новостройке – на стадии котлована, но и риски при этом наиболее высоки. Новострой-М рассказывает, действительно ли это так и как максимально себя обезопасить при покупке жилья на начальном этапе строительства.

Дело не только в цене

Сразу отвечаем на главный вопрос, который волнует всех без исключения: да, покупка жилья на этапе котлована действительно является наиболее выгодным вложением по сравнению с приобретением лота в готовом доме.

Конечно, многое зависит от самого проекта, его местоположения, степени развитости инфраструктуры и других факторов, но в целом разница в стоимости квартиры может доходить до 10-30% в сравнении с ее покупкой на более поздних этапах строительства.

Однако стоит учитывать, что есть лоты, стоимость которых со временем практически не меняется. Речь идет об очень маленьких и, наоборот, очень больших квартирах. В данном случае выгода заключается не столько в экономии, сколько в том, чтобы приобрести наиболее интересный по всем параметрам объект, так как в начале строительства пул планировок и вариантов их размещения на этажах более широк. И если просторные многокомнатные квартиры, как правило, имеются в продаже «до победного», то самые ликвидные и доступные по цене студии и «однушки» заканчиваются почти моментально.

В чем подвох

Покупка жилья на этапе котлована сопряжена с определенными неудобствами и рисками. И если раньше самым опасным моментом считалась вероятность превращения объекта в долгострой, то с появлением эскроу-счетов она свелась к минимуму. Ведь даже если что-то пойдет не так, дольщик сможет получить свои деньги обратно. Да, скорее всего, на эту сумму он уже не сможет найти аналогичный объект в жилых комплексах того же класса, но зато он точно не останется и без квартиры, и без вложенных средств, а также не превратится в обманутого дольщика.

Но потенциальный покупатель не застрахован от других неприятных моментов. Например, от того, что стройка может затянуться на неопределенный срок. В зависимости от типа домостроения («панелька», «монолит») полный цикл работ, от фундамента до сдачи дома, занимает в среднем от 1,5-2 до 3 лет – и все это время нужно где-то жить. Хорошо, если у дольщика уже есть своя квартира. Но если он арендует жилье и при этом выплачивает ипотеку, каждый дополнительный месяц «просрочки» больно бьет по его карману.

Еще один возможный риск для тех, кто приобретает квартиру на ранней стадии строительства – проект может претерпеть существенные изменения. Это касается как приобретаемого лота (например, его площадь увеличится или уменьшится или отделка окажется иной), так и самой новостройки («вырастут» дополнительные этажи или вместо обещанной спортплощадки и парковки появится еще один корпус).

Алгоритм действий

Приобретая жилье на этапе котлована, действительно следует быть более внимательным, чем при покупке квартиры в готовом доме. Нужно тщательно подходить к выбору самой новостройки, анализировать локацию, в которой она строится, и не поддаваться искушению вложить средства в самый дешевый проект: огромные скидки и демпинговые цены не могут не вызывать вопросов, особенно учитывая сильно возросшую за последнее время себестоимость строительства.

Предлагаем вам действовать по стандартизированной схеме, которую подробно раскрываем далее.

1. Определиться с жилым комплексом

При выборе квартиры в конкретном жилом комплексе не стоит доверять исключительно рекламным буклетам и красивым рендерам (визуализации ЖК). Как уже говорилось ранее, за время строительства проект может сильно модифицироваться. Поэтому в первую очередь следует обратить внимание на три основных аспекта:

- социальная, торговая и развлекательная инфраструктура локации (школы, детские сады, поликлиники, торговые центры, аптеки, магазины, супермаркеты – желательно, чтобы все они были в пределах досягаемости. В противном случае может получиться так, что собственный детский сад застройщик введет в эксплуатацию к тому моменту, когда ваш ребенок уже пойдет в школу);

- транспортная доступность новостройки (если метро далеко, а все окрестные дороги буквально «забиты» машинами, то путь до работы и обратно может оказаться весьма мучительным);

- собственная благоустроенная территория и наличие парковки (детские игровые площадки, озелененные дворы для приятных прогулок, подземный паркинг и гостевая парковка – это те безусловные плюсы, на которые стоит ориентироваться при выборе квартиры).

Кроме того, наиболее надежным вариантом станет покупка квартиры в таком жилом комплексе, в котором уже имеются введенные в эксплуатацию корпуса. При необходимости вы сможете узнать у жильцов, довольны ли они покупкой и насколько совпали обещания застройщика с реальностью.

2. Проверить застройщика

Это один из самых важных этапов, которым не стоит пренебрегать. Надежная строительная компания с хорошей репутацией, большим количеством вовремя сданных объектов и длительным опытом работы на рынке жилья – это тот гарант, который поможет избежать многих неприятностей.

Если девелопер строит отношения со своими клиентами по принципу прозрачности и открытости, то на сайте в открытом доступе у него будут все необходимые документы, включая разрешение на строительство. Также одним из показателей надежности застройщика является его аккредитация во многих российских банках. Это значит, что он соблюдает действующее законодательство и соответствует всем необходимым критериям.

Самостоятельно проверить компанию на благонадежность можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве: ее там быть не должно. Также можно воспользоваться открытыми данными государственной ЕИСЖС Наш.Дом.рф, где содержится информация о застройщиках, сданных и строящихся объектах с проектными декларациями по каждому корпусу.

3. Съездить на стройплощадку и в офис застройщика

Даже если строительство дома находится в самой начальной стадии, имеет смысл съездить на площадку и посмотреть собственными глазами, что там происходит. Насторожить должно отсутствие или минимальное количество спецтехники, рабочих, стройматериалов.

Что касается офиса, то там можно запросить все документы, необходимые для осуществления строительства, а также задать любые интересующие вас вопросы, начиная от вариантов отделки и заканчивая сроком завершения строительства. Надежную и честную компанию подобные просьбы не смутят.

4. Забронировать квартиру, подписать договор

Если покупателя устраивает жилой комплекс и компания, которая его реализует, то он переходит к выбору квартиры и ее бронированию. Обычно просят внести обеспечительный платеж – это нормальная практика.

После подписания договора бронирования можно приступать к сбору пакета документов, необходимых для получения ипотеки (если квартира покупается в кредит). В зависимости от обстоятельств и семейного положения потенциального заемщика попросят предъявить:

- паспорт;

- справку о доходах;

- договор бронирования квартиры;

- свидетельство о браке;

- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они участвуют в сделке).

После того как банк предварительно одобрит ипотеку, заемщик подписывает ДДУ (договор долевого участия).

5. Подписание и регистрация ДДУ.

Для дольщика это самый важный документ. Его регулирует ФЗ-214, он же защищает все права покупателя жилья.

В ДДУ должны содержаться сведения:

- о самом объекте строительства (адрес, кадастровый номер и т.п.);

- реквизиты застройщика;

- паспортные данные покупателя;

- стоимость квартиры;

- ее параметры (площадь, этаж, номер);

- срок сдачи дома в эксплуатацию;

- гарантийные обязательства застройщика.

Регистрация ДДУ проходит в Росреестре. При обращении в МФЦ на это потребуется не более 10 рабочих дней.

6. Оплата.

После того как ДДУ подписан, а сделка зарегистрирована в Росреестре, покупатель переводит деньги на эскроу-счет. Там они будут храниться до тех пор, пока застройщик не выполнит все свои обязательства по ДДУ. Если же квартира приобретается с использованием заемных средств, то после подписания ипотечного договора нужную сумму на счет переводит банк. Далее будущий собственник вносит ежемесячные платежи в соответствии с установленным графиком.

7. Акт приема-передачи и регистрация права собственности.

Когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию, собственник получит приглашение на приемку квартиры. Если качество проделанной работы его устраивает, то обе стороны подписывают акт приема-передачи. Если же во время приемки обнаружатся строительные недочеты, то их отобразят в так называемой дефектной ведомости. Тогда на приемку придется явиться повторно – после того, как все недостатки будут устранены за счет строителей.

Финальный этап покупки квартиры – регистрация права собственности через Росреестр. По результатам будет получена выписка из ЕГРН. Займет это не более 10 рабочих дней.