Как снять квартиру без посредников - «Риэлторские технологии»

Пошаговая инструкция Циан.Журнала поможет вам самостоятельно арендовать квартиру на длительный срок.

Чем отличается аренда от найма?

Термин «аренда» применяют к сделкам с юрлицами и с нежилыми помещениями. В этом случае тот, кто снимает недвижимость, — арендатор, а собственник — арендодатель.

Если сделка касается жилья, а участвовать в ней будут физлица, тогда правильно говорить «наем», «наниматель» и «наймодатель». Таким образом, если вы собираетесь просто снять квартиру, вы будете нанимателем, хозяин — наймодателем или собственником, а заключать вы будете договор найма.

Как снять квартиру — пошагово

1. Определитесь, какие параметры важны, а какие второстепенны.

2. Проанализируйте цены. Это позволит не попасться на удочку мошенников, польстившись на слишком дешевое предложение.

3. Позвоните по объявлениям, которые вас привлекли, и задайте предварительные вопросы.

4. На просмотре оценивайте не только квартиру, но и дом, двор, соседей и собственника.

5. Возьмите тайм-аут, чтобы принять взвешенное решение.

6. Подготовьте договор.

7. Не забудьте о расписках и акте приема-передачи квартиры.

8. Оплатите сделку и получите ключи.

I. Как искать квартиру в аренду

Перед тем как искать квартиру, прикиньте, какой бюджет нужен под ваши запросы. Изучите ставки аренды — это поможет не клюнуть на слишком дешевое предложение.

Составьте список важных параметров: что вам важно в первую очередь, а чем вы готовы поступиться? На Циан десятки фильтров — они помогут подобрать квартиру. Вот главные параметры.

Арендная плата и дополнительные траты

Помимо оплаты аренды закладывайте и сопутствующие расходы.

Депозит в размере одной месячной арендной ставки.

Депозит, или залог, — сумма, которую наниматель выплачивает наймодателю квартиры. Это своеобразная страховка на тот случай, если вы съедете, а в квартире будет что-то сломано, испорчено или вы оставите ее в беспорядке.

Обычно размер депозита равняется арендной ставке. Можно договориться с наймодателем и разбить депозит на два платежа.

ВАЖНО

Депозит — это не оплата последнего месяца проживания, а страховка на случай, если что-то пойдет не так. Если квартира в порядке при расторжении договора, наймодатель обязан вернуть депозит.

Оплата услуг риелтора. Часто собственники сдают квартиры не сами, а через риелтора, но оплата его услуг может лечь на плечи нанимателя — это сумма, равная еще одной арендной ставке или ее половине. Не постесняйтесь узнать, можно ли уменьшить размер комиссии.

Оплата интернета и других необходимых услуг. ЖКУ оплачиваются позже — не забудьте при заселении снять показания счетчиков, чтобы не пришлось оплачивать коммуналку за полгода до въезда.

Организация переезда, если переезжать придется издалека, и у вас много коробок и какая-то мебель.

Расположение

Чем ближе к центру и точкам притяжения, тем дороже. В Москве удаленность от центра компенсируется удобством общественного транспорта. Например, из подмосковного Одинцово по МЦД добраться до Красной площади можно за 56 минут. Для сравнения: от расположенной в шаговой доступности квартиры на станции метро «Алексеевская» путь до той же Красной площади займет 37 минут. А разница в стоимости аренды будет огромной.

Прикиньте, сколько времени вы готовы тратить на дорогу. Выбирая квартиру, прокладывайте маршруты самостоятельно с помощью сервиса «Яндекс.Карты», чтобы проверить время в пути, в том числе в часы пик.

Комнатность

Будьте прагматичны и оценивайте свои потребности. Если вы планируете снимать для себя, а квартира нужна, чтобы переночевать, вернувшись с работы или учебы, выгоднее снять студию.

Реальные фото в объявлении

Один из принципиальных моментов при выборе квартиры в аренду — реальные фото. Это гарантия того, что вы не потеряете время на просмотр другой квартиры и уже онлайн отфильтруете те варианты, которые вас не устраивают.

Квартира или апартаменты?

Апартаменты считаются нежилым помещением. Почему это важно знать?

— В апартаментах можно получить только временную регистрацию, хотя для записи в школу или поликлинику этого достаточно.

— В некоторых апартаментах ЖКУ обходятся дороже, чем в жилых домах, но не всегда — лучше выяснить тарифы у наймодателя.

— Апартаменты можно использовать и в коммерческих целях — значит, там может оказаться шумное соседство. Не факт, что будет именно так, но обратите на это внимание.

Какие еще опции надо учесть

Поинтересуйтесь набором мебели (лидер запросов — кровать с хорошим матрасом) и бытовой техники (есть ли микроволновка, стиральная и посудомоечная машины).

Многих волнует этажность и наличие балкона. На первом этаже не все чувствуют себя комфортно: прохожие заглядывают в окна и может мешать постоянно открывающаяся и закрывающаяся дверь в подъезд. Последний этаж в старом фонде может заливать.

Популярна и опция снять квартиру с детьми и животными. На Циан еще масса дополнительных фильтров — можно даже плиту выбрать: газовую или электрическую.

II. О чем спросить арендодателя до просмотра

Вы выбрали объявление и хотите позвонить. Циан использует подменные номера и повышает безопасность сделок: публикуя объявление, собственник оставляет свой настоящий номер, но нанимателям система показывает другой. Дозвониться получается без проблем — просто включается функция переадресации, эта опция бесплатна.

Вы набрали номер (или написали в чат). Что нужно узнать о квартире, прежде чем тратить время на просмотр? Вот список вопросов:

1. Кто собственник, готов ли он показать документы на квартиру и подписать договор? Брат, сват, кума собственника не имеют права сдавать квартиру без нотариально оформленной доверенности. Если квартира сдается по доверенности, предупредите, что обязательно проверите ее на подлинность.

2. Действительно ли речь идет о квартире, которую вы присмотрели (назовите адрес из объявления), и верно ли указана ставка аренды?

Пример фразы: «Меня интересует квартира, расположенная в доме № 98 по улице Бочкова, она еще сдается? Стоимость — 60 тыс. рублей в месяц?»

3. Можно ли жить с детьми и животными? (Это актуально, если они у вас есть, а информации о том, что можно снимать с детьми или питомцами, в объявлении нет).

4. Когда можно въехать?

5. Кто оплачивает ЖКУ, надо ли платить депозит?

6. Еще один вопрос: есть ли риелтор и кто оплачивает его услуги? Когда собственник сдает квартиру и нанимает для этого риелтора, часто его услуги оплачивает наниматель. Бывает, что комиссию собственник и наниматель делят пополам, но это как повезет или как сумеете договориться.

Такой подход может показаться несправедливым, но риелторы объясняют, что готовность оплатить комиссию риелтора говорит о серьезности намерений нанимателя — заплатив ощутимую сумму, он вряд ли съедет через пару месяцев.

7. Можно ли оформить временную регистрацию (при необходимости)?

Во время просмотра и общения с собственником у вас возникнут и другие вопросы, но ответы именно на эти помогут понять, стоит ли ехать на просмотр.

ВАЖНО

Никогда не оплачивайте ничего до просмотра и подписания договора! Никаких броней из-за наплыва желающих, никаких платных просмотров и никаких договоров на оказание услуг по подбору квартиры агентством! Всё это — признаки мошенничества.

III. Что проверять и что спрашивать на просмотре квартиры

Убедитесь, что вы пришли на осмотр именно той квартиры, по которой впоследствии будете подписывать договор. Совпадают ли улица и номер дома, не перевешены ли номера квартир? Проще всего это проконтролировать, если подниматься в квартиру или спускаться из нее не на лифте, а пешком — заодно и соседство оцените.

В идеале квартиру стоит посмотреть дважды: утром, когда хорошо видно состояние квартиры, и вечером, когда отлично слышно потенциально шумных соседей.

Обращайте внимание на странности: к примеру, нелепо висящая картина или нелогично стоящий шкаф — не плесень ли за ними скрывается?

— Проверьте краны в ванной и на кухне: не подтекает ли под ними, хорошая ли течет вода и течет ли она вообще? А что там под батареями?

— Присмотритесь к стенам: нет ли на них темных пятен и других свидетельств регулярных протечек? Во-первых, если в квартире есть плесень, жить в ней опасно для здоровья. Во-вторых, если подтекающий кран однажды сорвет окончательно, не исключено, что крайним сделают вас, и оплачивать ремонт соседям придется тоже вам.

— Включите свет: не мигают ли лампочки — нет ли перепадов напряжения, из-за которых может сгореть техника?

— Все ли основные приборы работают: плита, микроволновка, стиральная машина, духовка? Очевидно, запускать стирку не надо, но увидеть, что она хотя бы включается, не повредит.

— Проверьте, не сломана ли мебель, открываются ли окна, закрываются ли двери?

— Не будет лишним принюхаться: нет ли посторонних запахов, не тянет ли стоячей водой?

— Что происходит под окнами? Если в доме или совсем рядом есть магазин, не исключено, что вход для приема товаров расположен именно под вашими окнами — тогда это будет утомительное соседство.

Проверьте документы

1. Документы на квартиру — подойдет свежая, не старше месяца, выписка из ЕГРН, ее получает собственник. В ней обратите внимание на адрес и параметры квартиры (вы точно находитесь в ней?) и на данные собственника (если их несколько, потребуется согласие от остальных на сдачу в аренду).

2. Паспорт собственника. Его имеет смысл проверить в реестре недействительных паспортов.

3. Если квартира сдается по доверенности, проверьте доверенность в соответствующем реестре.

Сейчас сделки по доверенности совершаются все чаще. Да, это более рискованные сделки — с ними следует быть бдительнее, чем в случае прямого сотрудничества. Но и шарахаться от сделки только из-за доверенности тоже не стоит.

Что надо выяснить на просмотре

1. Особые условия:

— если у вас дети, домашние питомцы, вы курите или играете на барабанах, об этом надо предупредить заранее;

— если собираетесь пригласить родственников в гости на несколько месяцев, спросите, можно ли.

— если хотели бы сделать ремонт или привезти собственную кровать — сейчас самое время.

2. Как часто наймодатель планирует навещать квартиру и планирует ли он это делать в ваше отсутствие?

3. Кто и как оплачивает ЖКУ, как вы будете платить за аренду квартиры — договоритесь о способе и дате расчетов.

4. Поинтересуйтесь, не собирается ли собственник продавать квартиру в ближайшее время.

5. Спросите, как к сдаче квартиры относятся соседи. Не то чтобы ответ будет для вас решающим, но из него вы поймете отношения наймодателя с постоянными жителями и сможете его разговорить.

Вам нужно оценить не только квартиру, но и ее хозяина — то есть человека, от которого вы будете зависеть.

6. Если вам необходима временная регистрация, обсудите с собственником детали ее оформления. Если он отказывается — попробуйте узнать, что его пугает: не исключено, вы сможете развеять его страхи.

IV. Подписание документов и оплата

Все условия понятны и квартира вас устраивает? Можно переходить к следующему этапу — подписанию документов и оплате.

Возьмите тайм-аут хотя бы до следующего дня — обдумать свои впечатления и подготовиться к сделке.

Чтобы оформить все правильно, потребуются следующие документы.

1. Договор найма

Вы можете воспользоваться готовым шаблоном, но договор на то и договор, чтобы учитывать именно ваши условия сделки. Дополните шаблон всем, что для вас важно.

Самые важные пункты:

1. Паспортные данные сторон сделки. Обычно сторон две: наймодатель-собственник и наниматель. Даже если жить в квартире будут несколько человек, договор обычно подписывается кем-то одним, он и будет нести по нему ответственность. Остальные указываются в составе проживающих. Если будете снимать квартиру в складчину на двоих/троих, узнайте, как правильно это сделать.

2. Параметры квартиры (это делается для того, чтобы в суде точно определить, что спор идет о вполне определенной квартире):

- адрес и кадастровый номер;

- количество и площадь помещений;

- этаж.

3. Условия оплаты:

- сумма арендной платы в месяц;

- дополнительные платежи (ЖКУ);

- способ расчетов (на карту, наличными, на банковский счет);

- даты оплаты;

- периодичность, с которой наймодатель сможет повышать ставку (обычно не более 10% в год);

- санкции в случае нарушения сроков оплаты.

4. Ситуации с устранением проблем. Обычно повреждения, связанные с износом утвари, устраняет собственник квартиры, а поломки и прочую порчу имущества из-за неаккуратного использования — наниматель.

5. Сроки договора, условия его досрочного расторжения и его продления. Напомним, если договор заключается сроком на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Именно поэтому чаще всего договоры заключаются на 11 месяцев.

2. Акт приема-передачи квартиры

В нем нужно указать все предметы, имеющие хоть какую-то ценность (техника, мебель, декор). Имеет смысл указать не просто наименование, а марку и другие параметры — это убережет от ситуации, когда при выезде собственник будет требовать вернуть плазменную панель в тысячу дюймов, а вы ее в жизни не видели.

3. Расписка наймодателя о получении денег
Если планируете платить переводами через онлайн-банк, достаточно будет и выписок по карте, хотя для подстраховки можно и продублировать. Не забудьте зафиксировать договоренности по депозиту.

Обычно после подписания всех документов вы как наниматель оплачиваете всё, что положено.

После этого наймодатель прощается и уходит, оставив ключи. А вы остаетесь организовывать переезд и обживаться.