"Копил на квартиру - теперь шок": что будет с рынком жилья. И что происходит с недвижимостью сегодня - «Аналитика рынка»

Каждый раз, когда курс рубля уходит в пике, на рынке недвижимости начинается ажиотаж. Так было в 2008-м и 2014-м. Люди спешат вложить свои сбережения в бытовую технику, машины, квартиры — в то, что не может обесцениться. «МК» решил проверить, что сейчас происходит на рынке столичного жилья и чего нам ждать от него завтра.

Покупатели

«Еще несколько недель назад я считал себя в паре шагов от долгожданной квартиры. А сейчас все пошло прахом, просто шок и боль — иначе не скажешь», — жалуется 38-летний Олег, отец двоих детей.

На квартиру они с женой начали копить сразу же после свадьбы. За десять лет собрали почти 10 миллионов, но на «трешку» на вторичном рынке, которую они присмотрели в своем родном Ясеневе, нужно было еще 6 млн рублей.

«Жена предлагала взять ипотеку. Но я ее уговорил подождать до лета. Мне казалось, что брать в долг у банка 6 миллионов и потом еще десять лет платить по 60 тысяч руб. в месяц — это обрекать себя на кабалу, очень рискованно: вдруг заболеешь или работу потеряешь?» — говорит мужчина. Он надеялся к лету накопить еще и тогда уже взять кредит на меньшую сумму и меньший срок, заодно, думал Олег, и цены на квартиры, может быть, снизятся.

Но в феврале политическая ситуация в стране и мире резко изменилась: против нашей страны западные страны ввели санкции, валютный курс резко подскочил, экономику залихорадило. Поэтому ипотечная ставка в 8,6 процента, которую семье Олега предлагал банк в январе, ушла в историю, сейчас тот же банк предлагает ипотечную ставку выше 20%. Вместе с тем сбережения семьи стали стремительно таять, буквально на глазах.

«Мы вложили деньги в акции отечественных компаний. Мало того что они упали в цене вместе с курсом рубля, так еще и банк, в котором открыт у нас брокерский счет, оказался под санкциями. Вчера поехал туда, чтобы перевести средства в другой банк, нельзя передать словами, какая там стоит паника», — вздыхает Олег.

Он показывает листок с расчетами по ипотеке, которую так и не успел оформить. Ежемесячный платеж, который ему казался месяц назад грабительским, теперь выглядит недосягаемой мечтой. Семья могла бы платить ежемесячно по 60 тыс. рублей в месяц и жить в своей квартире — это лишь на 15 тысяч больше, чем они тратят сейчас за съемную «двушку», признается Олег.

Продавцы

«Не могу сказать, чтобы люди бросились скупать квартиры в Москве и области. Рынок замер в ожидании», — рассказывает Антон Соломатин, риелтор одного из столичных агентств недвижимости.

По его словам, нынешний кризис сильно отличается от предыдущих (2008 и 2014 годов), тогда люди действительно скупали все выставленные на продажу квартиры, справедливо считая, что квадратные метры в столице — это самая твердая валюта.

«Когда в 2014 году ввели первые санкции из-за Крыма и рубль рухнул вниз, на рынке недвижимости началась паника. Мы работали без выходных, сделки закрывали в час ночи», — вспоминает риелтор.

Сейчас все иначе. Волосы на себе рвут лишь те, кто, как Олег, не успел или не решился взять ипотеку по старой ставке. А те, кто покупает жилье за свои средства, тем более с инвестиционной целью, чтобы на этом заработать, выжидают и прицениваются, оформляют сделки не спеша.

«Реальных покупателей мало, у населения сбережений практически нет, сейчас даже с 5 млн рублей на столичном рынке недвижимости делать нечего. В области или Новой Москве больше вариантов, но опять же нужно брать ипотеку, а чисто психологически согласиться на ипотечную ставку, которая за два дня выросла в два раза, очень сложно», — объясняет Антон.

В этом главное отличие нынешнего кризиса от двух предыдущих. Однако затягивать с покупкой квартиры в надежде, что цены скоро откатят назад, тоже вряд ли стоит. Во-первых, предложений на рынке в сегменте масс-маркета мало, говорят продавцы недвижимости, во-вторых, при такой волатильности рубля и в условиях санкционных ограничений себестоимость новостроек будет расти.

Правда, не все продавцы столичной недвижимости единодушны в мрачных прогнозах на будущее. Некоторые уверены, что рост курса доллара взбодрит рынок лишь на короткий срок, а в долгосрочной перспективе уровень доходов упадет еще сильнее и на рынке начнется стагнация.

«Вы посчитайте сами: вчера ежемесячный взнос по ипотеке за двухкомнатную квартиру, расположенную за МКАДом, составлял 40 тыс. в месяц, и это было по силам среднестатистической семье. Если они возьмут ипотеку сегодня, то им придется платить уже почти 60 тыс. рублей в месяц. Для большинства людей такие цены — космос», — говорят сотрудники офиса продаж нового жилого комплекса в подмосковной Балашихе. Кроме того, продолжают они, сейчас банки все заявки на ипотеку поставили на стоп. А без ипотеки встанут продажи, ведь на ее долю приходится до 70% сделок.

Зато в элитном сегменте застоя в продажах нет. Особенно активно распродаются квартиры в элитных жилых комплексах в Сочи и на других отечественных курортах. Сначала этому способствовала сложная эпидемиологическая обстановка, а сейчас еще и геополитическая ситуация — богатые люди быстро сообразили, что в ближайшие годы отдыхать им придется на «Лазурном берегу Крыма».

Строители

Во вторник, 1 марта, в Москве начала работу Российская строительная неделя, открывал ее Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ.

Участники рынка недвижимости ждали от него, конечно, разъяснений — как жить дальше? Чиновник успокоил, сообщив, что правительство не допустит обвала строительной отрасли, которая является во многих регионах, как, например, в Подмосковье, локомотивом экономики.

В прошлом году было сдано 90 млн кв. метров жилья, в этом запланировано сдать 120, и от этих планов никто отказываться не собирается. Однако после пафосного начала конференции девелоперам дали практические рекомендации: сокращайте все что можно в инвестиционно-строительном цикле. Новые долгострои сейчас никому не нужны. И без того в стране проблемных объектов хватает — почти 4 млн кв. метров. Константин Тимофеев, отвечающий за защиту прав обманутых дольщиков, призывал застройщиков активнее выходить на процедуру торгов, чтобы по рыночной цене достраивать проблемные объекты.

Но у строителей в свете последних событий в стране (обвал рубля плюс западные санкции на поставку передовых технологий) голова сейчас болит о своих собственных объектах, уже начатых, и тем более тех, которые предстоит начать в ближайшем будущем.

«Очень сложно посчитать экономику проекта, цены на стройматериалы и так были заоблачные весь прошлый год, а сейчас из-за обвала курса рубля ситуация ухудшится в разы», — признавались в перерыве участники конференции.

Еще одна насущная проблема, с которой застройщикам придется столкнуться в скором будущем, — это переход на отечественное программное обеспечение. Такие разработки у нас в стране уже есть, но для того, чтобы обкатать новое цифровое управление строительством, потребуются время и дополнительные средства.

Ну а из старых проблем на первом месте — дефицит рабочей силы. От труда мигрантов на стройках мы сможем избавиться еще не скоро. Только 20% выпускников строительных вузов идут работать по специальности. Их не привлекает тяжелая, грязная и малопрестижная работа.

«В Дубае на стройке все важно: и что надето на рабочих, и как поднимают материалы наверх, а у нас ручной неквалифицированный тяжелый труд и жизнь в подсобках. Наш ребенок не пойдет на такую стройку», — сетовали участники строительной тусовки.

Несмотря на все эти стенания и жалобы, большинство застройщиков с оптимизмом смотрят в будущее. Они считают, что правительство поддержит строительную отрасль. Ведь она приносит в экономику до 7–8% ВВП и обеспечивает занятость 25–30% населения работой.

Поэтому все участники рынка, как девелоперы, так и риелторы, и, конечно же, потенциальные покупатели недвижимости с нетерпением ждут, когда правительство запустит дополнительные меры поддержки отрасли. Например, некоторые участники форума считают, что власти могут помочь переселенцам с Донбасса приобрести жилье по льготной ипотеке. Таким образом правительство решит сразу несколько задач: с одной стороны​, поможет русским людям, потерявшим на родине жилье, осесть в нашей стране, а с другой — восполнит дефицит квалифицированной рабочей силы, которой так не хватает в России.

Ну а что будет с ценами на жилье? Тут прогнозы очень разнятся. Сходятся все лишь в одном, что цена квадратного метра будет напрямую зависеть от ситуации в стране и мире. Будем надеяться, что все самое плохое уже свершилось…