Недвижимость: покупать нельзя продавать. Где запятая? - «Аналитика рынка»

То, что происходит на инвестиционном рынке сейчас, является новой нормой и на самом деле имеет свои аналоги. Ведь текущий кризис не экономический, а санкционный, и последствия непонятны даже самым маститым финансистам. А сохранить деньги, накопленные в тучные годы, хочется, и недвижимость является достаточно привлекательным активом для данной задачи. Как минимум у вас будет твердый актив, который не нужно передвигать по депозитариям и его не заблокируют при следующем пакете санкций.

Оговорюсь сразу, что я не являюсь риелтором и специалистом в инвестиционной недвижимости, но мой многолетний опыт работы финансовым советником позволяет спрогнозировать дальнейшее движение цен и предложить вам хотя бы подумать в этом инвестиционном направлении, пока облигации неинтересны по причине высокой ключевой ставки, а эмитенты наперебой перестают публиковать финансовую отчетность и переносят выплаты дивидендов на неопределенный срок.

«Так упадет же в цене!» «Куда ей еще расти!»

Нет, нет и еще раз нет. В цене недвижимость не упадет, а расти продолжит. Особенно если мы говорим про Москву и Питер. Вертикально интегрированная экономика приводит к тому, что лучшие кадры из регионов стекаются к центру, их дети поступают в лучшие вузы страны, а психология «лучше я куплю, и это будет мое!» за тридцать лет капитализма у наших граждан не изменилась. Любой европеец обременяет себя квартирой уже после 40, исповедуя принцип «никаких кредитов и все в аренду». Мы же идем другим путем, толкая рынок бетона вперед.

С другой стороны, инфляция набирает свои обороты, и даже высокая ключевая ставка ее не стабилизирует. В санкционном Иране она достигала 70% в год, и цены на квартиры являются заоблачными для большинства жителей. Мы, конечно, не Иран, и наша ситуация в разы лучше. Но с точки зрения инфляции особой разницы нет, и ближайшие годы Банку России потребуется много усилий по сдерживанию роста цен.

Ну и, безусловно, государственная поддержка строительной отрасли. Эта сфера является драйвером любой экономики и мультиплицирует под собой гигантское количество производств — от металла до мебели, и ее крах обрушит гораздо больше бизнесов, чем даже нефтегазовый сектор. Поэтому государство чутко следит за состоянием крупных застройщиков и готовит меры поддержки заранее. Уже возвращена льготная ипотека, которая снова начинает разогревать чуть остывший после 24 февраля рынок.

Хотя текущий кризис переживут не все девелоперы. Я их анализирую с точки зрения финансовой отчетности и финансовых мультипликаторов и вижу, что уже ряд региональных девелоперов прошли точку невозврата и дефолты по их облигациям в будущем неминуемы. Поэтому очень рекомендую дорогим читателям, имеющим в своих инвестиционных портфелях строительные компании, провести ревизию цифр и продать заранее, пока петух не добрался до наших мягких мест.

Возвращаясь к покупке инвестиционной недвижимости, хочу дать вам пару советов, которые проверил на себе, и они дали хороший и стабильный результат.

Используйте льготную ипотеку. Я противник кредитов, считаю их токсичной историей, но в случае дешевых денег делаю исключение в своей инвестиционной стратегии. Ведь при двузначной инфляции (в этом году по прогнозам она составит от 18% до 24%) получить субсидированный государством кредит выгодно. Деньги имеют свою временную стоимость, и в этом случае они работают на нас. А если правильно посчитать стоимость ипотеки и разумно сдавать купленный объект после получения ключей, то данная инвестиция поможет не только сохранить, но и приумножить.

Исходя из предыдущей стратегии, инвестируйте свои деньги только в предчистовую или чистовую отделку, чтобы не замораживать свой объект на год, пока строители положат ламинат и наклеят обои. Помните, что строительные материалы растут в цене гораздо быстрее, чем бетон, и экономия на моменте покупки обернется повышенными затратами на момент получения.

Если вы уже выбрали объект, то поищите его на рынке переуступки прав физических лиц, а не приобретайте у застройщика. Как показывает моя практика, разница в цене доходит до 10–15%, и это здорово отражается на инвестиционной привлекательности. Ваша задача — сохранить финансовый потенциал к моменту получения ключей, и приобретение объекта у инвестора даст эту возможность с большей вероятностью.

Ну и последнее: никому не верьте и внимательно просчитайте весь проект. Продавцы обычно врут, а цифры нет. Разобравшись в объекте, правильно использовав кредитное плечо и вовремя инвестировав свои накопления в текущем рынке, вы можете рассчитывать на 18-25% годовых. А с такой доходностью мне, как финансовому советнику, совершенно понятно, где правильно поставить запятую.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.