Названы самые проблемные зоны в старых квартирах «под переделку» - «Недвижимость»

Спрос на вторичное жилье в мае вырос в 2,6 раза по сравнению с тем же периодом 2025 года. Но вместе с более доступной ценой новоселам нередко достается планировка прошлой эпохи. Стены, отделку и мебель можно поменять, а вот маленькую кухню, проходную комнату или тесный санузел - не всегда.

Директор департамента по продукту группы компаний «Гранель» Светлана Шульгина объяснила, почему сценарий «купим и потом все переделаем» требует проверки еще до сделки.

После вступления в силу федерального закона №608-ФЗ перепланировка считается завершенной только после внесения изменений в ЕГРН. Поэтому покупателю стоит заранее проверить не только дизайн-идею, но и техническую возможность работ, порядок согласования и последующее оформление изменений.

- Раньше основной характеристикой квартиры была жилая площадь. Остальное не бралось в расчет: кухня, санузел, прихожая, места для хранения. Квартиры строились под другой образ жизни, когда человек возвращался домой в основном поспать. Теперь люди в квартирах не только живут, но и работают, необходимо личное пространство, - говорит Светлана Шульгина.

Архитектор выделила четыре слабые точки старого фонда. При покупке квартиры она советует смотреть не только на ремонт и общий метраж, а на то, как этот метраж работает: можно ли изолировать личные зоны, где будет хранение и не придется ли ради удобства затевать сложную перепланировку.

Первая и самая заметная проблема - маленькая кухня площадью 5-6 квадратных метров. В таких квартирах она проектировалась как техническое помещение, а не место для семейного общения. В новых проектах вместо нее закладывают кухню-гостиную: зона готовки, обеденный стол и место отдыха в одном пространстве, заодно экономия на коридорах.

Вторая проблема - проходные комнаты. Шульгина подчеркнула, что такую схему применяли долго и осознанно: меньше коридоров, выше формальная жилая площадь, ниже себестоимость. Но в быту это оборачивается иначе:

- Проходная комната может выглядеть рационально на плане, но в жизни она часто становится источником бытового конфликта. Один отдыхает, второй работает, ребенок спит, а кто-то в это время проходит через помещение. Проект должен разводить общественные и приватные пространства, а не сталкивать людей в одной комнате.

Есть два подхода к изолированным спальням. Первый - четкое деление: у входа - гардероб, гостевой санузел и проход в кухню-гостиную; спальни и санузлы - в отдельном блоке. Второй - спальни расходятся в разные стороны от общей зоны в центре. Так можно, например, отделить родительскую комнату от детских.

Третья слабая точка - отсутствие удобного хранения. Эксперт отметила, что когда гардеробные, ниши и кладовые не предусмотрены, вещи переезжают в жилые комнаты. Появляются громоздкие шкафы, балкон превращается в склад. Прихожая с большим количеством одежды и обуви портит впечатление о квартире в буквальном смысле с порога.

Особенно остро, по мнению Шульгиной, стоит вопрос санузлов. В старом фонде они небольшие и жестко привязаны к коммуникациям. Добавить второй, расширить существующий или грамотно разместить технику получается не всегда. И это - тот случай, когда проблему ремонтом не решить.

- Покупателю вторички я бы советовала начинать не с визуализации ремонта, а с простой проверки по плану: где находятся несущие стены и «мокрые» зоны, как расположены окна, хватает ли естественного света, куда реально встанут кровать, рабочий стол, диван и техника, не съедают ли коридоры слишком много полезной площади. Если для удобства нужно переносить коммуникации, затрагивать несущие конструкции или проходить сложную схему согласований, риски такой покупки лучше оценить до сделки, - заключает архитектор.