Вячеслав Шеянов: «Сейчас ситуация на рынке недвижимости сложная, но совсем не кризисная» - «Аналитика рынка»

Год 2022 для рынка недвижимости был довольно сложным. Цены в первой половине года резко пошли вверх, потом остановились. Люди были в растерянности, а кое-кто и поддался панике.

О проблемах ушедшего года и о планах на 2023 год мы и поговорим сегодня с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым:

— Прошедший год был действительно сложным для всей страны, для всех отраслей ее экономики. Не обошли проблемы и рынок недвижимости. Но даже в таких непростых условиях наша компания сработала довольно успешно. От расчетных плановых показателей мы смогли выполнить более 80 %.

— Это неплохо.

— Неплохо, но явно недостаточно. Это был год испытаний, проверок на прочность. И самое главное это то, что компания крепко стоит на ногах, все сотрудники на месте, профессионализм их растет…

— Но, наверное, есть компании, кто не выдержал испытания сложными временами и разорился?

— Может быть, но я это не отслеживаю. Для меня важна наша компания, вот я о ней и говорю. В этом году, совсем недавно, мы отметили 26 лет с момента создания агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА». За это время пережили не один кризис и… выстояли! Сейчас же ситуация сложная, но совсем не кризисная. Кроме того, у нас есть сотрудники, кто работает со дня основания компании и они прекрасно знают, как преодолевать трудности. Опять же, старожилы всегда помогают молодым агентам, когда наступают нелегкие времена.

— А как начался для вас нынешний год?

— Хорошо. Еще в праздничные дни нами было заключено несколько договоров. Так что год обещает быть, если не прорывным, то довольно неплохим.

— Тем более, что на вас, риэлторов, ценовые колебания на жилье не особо влияют. Это продавцы и покупатели должны быть этим обеспокоены.

— Да. Для нас главное, чтобы рынок не был как болото стоящее. То есть, стагнирующим. А понижение или повышение цен на жилье – это вопрос технологии работы агентов. Это особенности работы с продавцами или покупателями, как говорится, к чему их готовить. Все же, я абсолютно уверен, что задача людей, вышедших на рынок, не получить какие-то деньги, не потратить их, а решить свою жилищную проблему. Это главное. И если вопрос может быть успешно решен, мы его решаем.

— По поводу стагнации. Пишут, что рынок новостроек возможно в 2023 году будет играть на понижение цены квадратного метра. Во всяком случае, об этом сейчас много говорят и пишут.

— Поскольку у людей денег особо не прибывает, покупательская способность не увеличивается, то и цены на новостройки расти просто не смогут. А вот снижаться? Вполне. Потому что рынок в последние два года был перегрет. А сейчас он начинает возвращаться в нормальное состояние.

— Аналитик Олег Репченко прогнозирует, что даже при разного рода скидках и акциях, подъема цен на новостройки не будет.

— Может быть. Это все пока предположения, хотя и очень обоснованные. Время покажет.

— А хозяева квартир все еще держат прежние цены в надежде на что-то?

— Такого, чтобы люди держали без всяких оснований цену на свою квартиру, я не вижу. Сейчас больше вопросов у участников рынка возникает по безопасности сделок, чем по ценам. Другое дело, я бы очень удивился, если бы встретил продавца, который хочет продать свою квартиру подешевле.

— Хорошо, что льготную ипотеку продлили хоть и подняли процент. Это поддержит рынок новостроек. Надеюсь, и вторичку тоже.

— Да, я тоже на это надеюсь.

— Когда в декабре прошлого года предрекали закрытие льготной ипотеки, то начали очень активно говорить про лизинг. Что вы думаете по этому поводу? Возможен он на рынке недвижимости? Говорят, что он более сложный, чем ипотека.

— Вопрос не в сложности, а немного в другом. Продавцы недвижимости (застройщики) ищут пути каким образом им можно квартиры продать. Можно вспомнить, как весь 2022 год Центральный Банк постоянно объяснял нашим гражданам, что не может быть ипотеки под 0,5%. Ее активно практиковали застройщики. Но никакой такой ипотеки нет. Это просто обман покупателя. В действительности же все проценты заложены в стоимость квартиры.

Лизинг. А что это такое? Это долгосрочная аренда с правом выкупа объекта, находящегося в лизинге. По сути такая же психологическая уловка как продажа квартир по схеме тrade-in. В автомобильном мире есть действительно хорошая практика замены машины по тrade-in. Приезжаешь в салон, оставляешь машину и получаешь новую. А салон продает твою машину потом. Лизинг из той же примерно оперы. Машины в лизинг продают? Продают. Так почему бы эту форму продажи не использовать в сфере недвижимости? Вопрос-то здесь совершенно в другом. Важно, чтоб у людей были средства покупать недвижимость. И не важно, какую форму сделки изберет покупатель. Все же вопрос недвижимости – это не вопрос как такового товара. Для застройщика квартира – это товар, а для человека — это совсем не товар. Это его среда обитания, среда жизни. И вопрос не в том, как он будет покупать, с ипотекой или лизингом, а вопрос в том, есть ли у него средства для этого. Должны быть средства сегодня и должна быть уверенность в будущем. Что он будет делать завтра или послезавтра. Потому, что как ни назови «ипотека» или «лизинг», квартиру-то нужно оплачивать. Если у человека не будет уверенности в том, что он сможет оплачивать ипотеку, то он и не будет ввязываться ни в какие дела. Человек должен не о сегодня или завтра думать, а у него в голове должна выстраиваться перспектива на 3-5 лет. Тогда все встанет на свои места и будет происходить так, как это всегда было в обычные времена.

— Когда была льготная ипотека, то был большой спрос на новостройки. Сейчас говорят, что он стал перемешаться на вторичку. Вы не ощущаете?

— Льготная ипотека была направлена только на новостройки. И спрос там в последние 1,5 года был очень приличный. Когда же мы говорим о вторичном рынке, то мы понимаем, что льготных условий здесь нет. Тем не менее, когда в декабре пошли разговоры о закрытии льготной ипотеки, то повышение спроса на вторичку мы действительно ощутили. Потому что при «разгоне» рынка, человек, который прикидывал улучшать жилищные условия через 2-3 года, вынужден был это делать в 2022 году.

— Можно сказать, что в новый год вы входите с некоторым оптимизмом?

— Безусловно. Мы прошли трудные испытания, наш сплоченный коллектив стал более профессиональным. А профессионализм для рынка недвижимости сегодня является главным критерием….