Инвестируем в недвижимость: Москва, Петербург или регионы? - «Аналитика рынка»

Инвестиции в жилье остаются одними из самых понятных и доступных для населения. Что может быть лучше – накупить квартир, сдавать их и жить припеваючи. Между тем эта стратегия для частного инвестора имеет множество подводных камней: где, что и как покупать? Эксперты рынка рассказали "Интерфакс-Недвижимости", где лучше инвестировать в жилье – в Москве или Санкт-Петербурге, и как это делать правильно.

Москва златоглавая

По данным Nikoliers, средневзвешенная стоимость "квадрата" на первичном рынке жилья Москвы в I квартале 2023 года составила 435 тыс. рублей за кв.м. В IV квартале 2022 года этот показатель находился на уровне 397 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, рост средней цены предложения в сегменте новостроек составил 9,6%.

"В Москве одним из важнейших факторов привлекательности жилья является его транспортная доступность и вариативность маршрутов проезда, поэтому, если говорить о локациях, привлекательных для инвестиций, то здесь внимание в первую очередь следует обращать на районы в шаговой доступности от метро и районы с новыми, недавно открывшимися станциям", – прокомментировала директор департамента аналитики Nikoliers Вероника Лежнева.

Она подчеркнула, что активное строительство транспортной инфраструктуры и, в частности, запуск МЦД и БКЛ в дополнение к существующей сетке столичного метро позволяют рассматривать для инвестиций новые локации, где у жителей появляется возможность выбора проезда до того или иного района города.

Северная столица

На рынке "первички" Санкт-Петербурга средневзвешенная стоимость кв.м на начало апреля 2023 года составила 250,1 тыс. рублей за кв.м. На протяжении года средневзвешенный показатель по городу стагнирует. В бизнес- и премиум-классе за год снижение показателя составило 2% (294,7 и 430,6 тыс. рублей за кв.м соответственно), в комфорт-классе показатель остался на прежнем уровне (200,4 тыс. рублей за кв.м).

По данным аналитиков Nikoliers, на фоне ограниченного объема предложения, изменения на рынке апартаментов более динамичны. Так, за год средневзвешенная стоимость сервисных апартаментов (апарт-отели) увеличилась на 8% (254,4 тыс. рублей за кв.м), несервисных апартаментов комфорт-класса увеличилась на 8% (171,7 тыс. рублей за кв.м), а несервисные апартаменты бизнес-класса подешевели на 44% (188,2 тыс. рублей за кв.м).

"Предложение в сегменте несервисных апартаментов ограничено, поэтому любые изменения в структуре предложения сегмента (к примеру, выход большого объема более бюджетного или более дорогого предложения), приводят к резкому колебанию показателя", — отметила Лежнева.

Она пояснила, что наибольшей популярностью пользуются квартиры и апартаменты, расположенные в уникальных локациях или обладающие качественной, современной, актуальной концепцией. Такие проекты встречаются как в премиум-, так и в бизнес-классе.

Наша элита

По итогам I квартала 2023 года средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках Москвы составила 1,46 млн рублей за кв.м. Показатель снизился на 4% за 3 месяца и на 9% за год.

"Стоит отметить, что в большинстве реализуемых проектов за квартал цены остались на прежнем уровне, тем не менее в ряде объектов все же фиксировалось прямое снижение цен на весь или часть реализуемого объема предложения. Положительные корректировки, обусловленные в основном увеличением строительной готовности, также присутствовали на рынке, однако отмечались всего в нескольких комплексах – динамика на такие лоты была достаточно умеренной", – прокомментировал партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.

По данным эксперта, порог входа в новостройки премиального сегмента начинается с 500 тыс. рублей за "квадрат". На "вторичке" данный показатель чуть ниже.

Отмечается, что инвесторы могут найти ряд интересных предложений, но в текущих условиях не стоит рассчитывать на существенный рост цен. В частности, это связано с тем, что на протяжении 2022 года многие использовали рыночную ситуацию для приобретения объектов со значительными дисконтами и "горящие" предложения для последующей перепродажи.

"При этом стоит помнить, что нужно грамотно подходить к вопросу инвестирования в жилую недвижимость, поскольку далеко не каждый проект и не каждый лот может обладать хорошим потенциалом", – советует Соловьев.

Не Москвой единой

Конечно, инвестировать в недвижимость можно не только в двух крупнейших городах России. Более того, регионы даже могут обеспечить более высокую доходность на вложенные средства. По словам руководителя направления консалтинга Ricci l Жилая недвижимость Екатерины Солнцевой, за квартал среди крупнейших городов РФ сильнее всего выросла средняя цена на новостройки в Перми — на 8%, достигнув значения 117,1 тыс. рублей за кв.м.

В среднем на 5% подросли цены в Уфе (124,9 тыс. рублей за кв.м), Москве (351,8 тыс. рублей за кв.м), Челябинске (88,1 тыс. рублей за кв.м), Новосибирске (135,7 тыс. руб. за кв.м), Краснодаре (145,8 тыс. рублей за кв.м) и Красноярске (110,5 тыс. рублей за кв.м).

До 2% рост цены зафиксирован в Ростове-на-Дону (105,7 тыс. рублей за кв.м), Воронеже (92,9 тыс. рублей за кв.м), Волгограде (84,5 тыс. рублей за кв.м), Нижнем Новгороде (140 тыс. рублей за кв.м), Казани (165,6 тыс. рублей за кв.м) и Екатеринбурге (121,5 тыс. рублей за кв.м).

Снижение цен замечено в Самаре (-8%; 97,9 тыс. рублей за кв.м), Омске (-7%; 111,5 тыс. рублей за кв.м), Санкт-Петербурге (-1%; 231,2 тыс. рублей за кв.м), Московской области (-1%; 165,5 тыс. рублей за кв.м) и Ленинградской области (-1%; 142,3 тыс. рублей за кв.м)

Солнцева отметила, что в топ-3 городов, которые можно рассмотреть для инвестиций в 2023 году ввиду высокого спроса и растущих цен на аренду и продажу, вошли Красноярск с ростом цены на 5% и аренды – на 8,2%; Екатеринбург — 2% и 5,9% соответственно; Ростов-на-Дону — 2% и 12,2%.

"Самая низкая рентабельность на данный момент в Санкт-Петербурге (3%), Москве (3%) и Краснодарском крае (3%)", — уточнила Солнцева.

Советы экспертов

Всегда стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы, когда вы рассматриваете недвижимость как инвестицию. Опрошенные эксперты советуют первым делом обратить внимание на район и на то, насколько активно там покупают недвижимость.

"Ограниченное предложение в каком-либо районе или проекте еще не означает высокую инвестиционную привлекательность, так как установленная застройщиком цена может быть первоначально завышена или не полностью соответствовать рыночному уровню", — отметил директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate Анатолий Довгань.

Также на значительно большую доходность можно рассчитывать, приобретая квартиру, в том числе и элитную, в строящемся комплексе. Адекватно оценивайте срок сдачи в эксплуатацию, лучше выбирать те комплексы. Которые введут не позднее, чем в течение двух лет.

Еще один совет – не выбирать самые дорогие предложения в проекте. После завершения строительства цены в доме, как правило, выравниваются, и "дешевые" квартиры прибавляют в цене существенно больше, чем "дорогие".

Кроме того, эксперты советуют определить срок выхода из проекта. Намного проще продать квартиру, когда первичного предложения от застройщика мало, либо оно неинтересно для рынка.

"Параметры квартиры играют большую роль при перепродаже. Не стоит отталкиваться от собственных предпочтений при выборе объекта инвестирования. Если вы привыкли жить в просторной квартире площадью 200-250 кв.м, это совсем не означает, что подобный объект можно быстро и успешно реализовать. То есть в проекте нужно купить то, что потом есть или будет в дефиците в этом районе, а значит, вы сможете на этом заработать", — подчеркнул Довгань.

По словам Солнцевой, наибольшим инвестиционным спросом пользуются одно- и двухкомнатные лоты, преимущественно формата "евро".

"Для сдачи в аренду тип жилья (апартаменты или квартиры) при прочих равных особого значения не имеют, однако при стратегии "перепродажи" стоит учитывать, что апартаменты могут пользоваться меньшим спросом у покупателей", — добавила Солнцева.