Высокий спрос и низкие цены: чем удивила вторичка в первом полугодии - «Аналитика рынка»

Как изменились цены на вторичном рынке жилья Москвы? Можно ли купить еще квартиру со скидкой? Вместе с аналитиками отвечаем на эти вопросы и подводим предварительные итоги первого полугодия на рынке вторичного жилья Москвы.

Двукратный рост спроса

Первое полугодие для вторичного рынка жилья Москвы прошло успешно — спрос восстановился и почти вернулся на докризисный уровень. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», по итогам шести месяцев 2023 года число авансов и сделок в компании выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года и на 15% превысило показатели первых шести месяцев 2021 года. «Из месяца в месяц спрос был стабильно активным, ни провалов, ни всплесков не наблюдалось», — пояснил директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Оживление спроса на вторичном рынке жилья Москвы отметили аналитики «Домклик», исходя из анализа ипотечных сделок Сбербанка в сегменте. «Несмотря на то что в первом полугодии доля вторичного рынка ниже (67–68%), чем во втором полугодии 2022 года (июль — ноябрь 72–77%), по количеству выдач прирост составил 3,5%. Мы полагаем, в ближайшем будущем доля вторичного рынка будет расти из-за нормализации спроса на льготную ипотеку», — пояснили эксперты. Хотя говорить о полном восстановление спроса еще рано, добавили они.

Пока официальных данных Росреестра за первое полугодие по числу заключенных сделок на вторичном рынке Москвы нет, но статистика за пять месяцев показывает положительную динамику. По данным ведомства, за январь — май 2023 года в Москве было зарегистрировано 62,3 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 4,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и лишь на 4,7% меньше, чем в январе — мае 2021 года.

Начало 2023 года с точки зрения продаж было традиционно неактивным, но весной они пошли вверх. Например, в марте — мае 2023 года Росреестр по Москве регистрировал по более чем 14 тыс. сделок на вторичке ежемесячно, что близко к значениям на сделки 2021 года, когда спрос был высоким, напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Поэтому можно говорить, что рынок ожил. Сейчас недостатка покупателей на вторичном рынке жилья Москвы нет, спрос на вторичке практически вернулся к уровням февраля 2022 года», — отметил Олег Репченко.

Почему растет спрос на вторичку

На активность покупателей вторичного жилья в первом полугодии 2023 года влияло несколько факторов. Во-первых, это накопившийся отложенный спрос — люди адаптировались к текущей ситуации и ипотечным ставкам и снова готовы покупать недвижимость. «Основные факторы — это необходимость решения жилищного вопроса и реализация отложенного в 2022 году спроса, стремление вложить средства в понятный и надежный актив, то есть недвижимость», — пояснил Сергей Шлома.

Во-вторых, рост обеспечил переток покупателей с рынка новостроек из-за более низких цен на вторичное жилье. До этого покупателей нового жилья удерживали околонулевые ипотечные программы от застройщиков, которые в этом году из-за ужесточения требований ЦБ закончились. Ипотечные ставки на вторичное жилье традиционно выше, поскольку здесь нет субсидированных программ. «Активность на вторичке поддерживает переток покупателей с рынка новостроек, где благодаря льготным госпрограммам квартиры гораздо дороже. Из-за перекосов на первичном рынке вторичка может быть даже дешевле новостроек на котловане в той же локации и сравнимого качества», — отметил Олег Репченко.

По оценкам «Инком-Недвижимости», около 20% потенциальных покупателей жилья в новостройках переориентировались на вторичный рынок. «Поскольку в отсутствие околонулевых ипотечных ставок от застройщиков покупка новостройки стала непосильной для многих покупателей, клиенты переходят на вторичный рынок, где аналогичную квартиру можно приобрести на 15–20% дешевле», — добавил представитель компании.

Еще одна причина роста спроса — это вымывание ликвидного предложения, что стимулирует принимать решение о покупке быстрее. «Те покупатели, которые сейчас находятся в активном поиске объекта, видят эту тенденцию и стараются быстрее выбрать и приобрести себе квартиру. Срок принятия решения о покупке вернулся к нормальным значениям — в пределах двух недель», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Что с выбором квартир на продажу?

Предложение квартир на продажу от собственников за полгода почти не изменилось. По данным «Инком-Недвижимости», на вторичном рынке Старой Москвы на продажу выставлено 88 тыс. лотов, что всего на 1,7% больше, чем в начале года. В Новой Москве предложение выросло на 4%, до 8,5 тыс. квартир. «Сейчас прироста предложения почти нет, ликвидные квартиры стандарт-класса продаются быстро, буквально после двух — четырех показов», — отметил Сергей Шлома.

По наблюдениям аналитиков IRN.RU, в начале года объем предложения на московской вторичке увеличивался — часть выведенных на рынок квартир были инвестиционные, в том числе те, которые сдавались в аренду. В мае-июне рост объемов предложения приостановился благодаря росту спроса. «Адекватно оцененные ликвидные объекты быстро уходят с рынка. Но в целом по рынку объем предложения увеличился примерно на 32% по сравнению с прошлым годом», — добавил Олег Репченко.

Цены стабилизировались, но роста не ожидается

Несмотря на рост спроса, цены на вторичном рынке Москвы по итогам полугодия почти не изменились. Снижение, наблюдавшееся в 2022 году, прекратилось. По данным «Инком-Недвижимости», квадратный метр на вторичном рынке Старой Москвы сейчас в среднем стоит 275,9 тыс. руб. (с начала года цена не изменилась), в Новой Москве — 203 тыс. руб. (без изменений), в Подмосковье — 139 тыс. руб. (+0,1%). Это свидетельствует о стабилизации цен, считают в компании.

Похожей точки зрения придерживаются аналитики IRN.RU. По их оценке, стоимость «квадрата» на вторичке Москвы сейчас составляет 254,4 тыс. руб., что на 1,2% больше, чем в январе 2023 года. «Движение цен вверх на процент за полгода сложно назвать ростом. Скорее, сейчас цены на вторичке стабилизируются после прошлогоднего падения (–7,5% за май — декабрь 2022 года). В годовом выражении (июнь 2023 года к июню 2022 года) цены на вторичном рынке Москвы снизились на 3,7%», — пояснил Олег Репченко.

При этом в Est-a-Tet за полгода зафиксировали рост цен на вторичку на 5%. Стоимость 1 кв. м жилья от собственника в старых границах Москвы на июнь там оценили в 462 тыс. руб. По словам Юлии Дымовой, данный рост связан с вымыванием ликвидного предложения. «Некоторые продавцы снимают свои объекты с реализации, так как уезжают в отпуска, на дачи — занимаются другими вопросами и откладывают продажу до сентября», — добавила она.

В «Домклик» изменение цен на московском рынке готового жилья за полгода оценили также в 5%, до 251,5 тыс. руб. «На сегодняшний день динамика цен определяется ставкой ЦБ, объемом предложения, величиной скидок. Также на стоимости недвижимости может сказаться динамика курса рубля», — пояснили там.

Предпосылок для роста цен на вторичное жилье эксперты не видят. «Причин для роста цен нет, если только не произойдет какой-нибудь форс-мажор. В ближайшие месяцы ценовая динамика на вторичном рынке во многом будет зависеть от ситуации на первичном: если стоимость новостроек существенно снизится, цены на вторичку тоже пойдут вниз», — сказал глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». «Предпосылок для роста стоимости вторичного жилья сегодня нет, рынок стабилен — с этим уровнем цен сделки идут хорошо», — добавил директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости».

Скидок много

Все полугодие на московской вторичке активно практиковались скидки, а сами квартиры стали чаще поступать в продажу уже по рыночным ценам. Собственники и сейчас охотно идут на уступки — предложение квартир со скидками, по оценкам экспертов, достигает 80%. «Собственники-продавцы не поднимают стоимость, они хотят продать свои квартиры, а не рекламировать их подолгу. На рынке царит адекватность, покупатели и продавцы готовы договариваться — 80% сделок проходит со скидками, в среднем дисконт варьируется от 3% до 5%», — отмечает директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Как и в прошлом году, со скидками продаются до 80% лотов», — подтвердил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

При этом величина торга снизилась, говорят эксперты. Связано это с тем, что объекты на рынок стали чаще выходить по адекватным ценам. «Если осенью прошлого года дисконт достигал 15–20%, то в последнее время скидки составляют 3–5%. Потому что на рынке стало больше адекватно оцененных лотов. Чтобы их продать, продавцу не нужно скидывать пятую часть заявленной в объявлении стоимости, как это было в прошлом году», — пояснил Олег Репченко. Хотя и сильно переоцененные лоты на рынке тоже еще встречаются, добавил он.

Похожую тенденцию отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. «Если говорить про размер дисконта — он в стандартных пределах, от 50 тыс. до 200 тыс. руб. Продавцы, которые сегодня выходят на рынок, адекватно оценивают свое предложение, без завышенных ожиданий», — отметила она.