Банки закручивают гайки. А девелоперы строят жилье и... оптимистичные прогнозы - «Аналитика рынка»

Начиная с декабря новостные ленты буквально каждый день публикуют новости об ограничениях в ипотечном кредитовании. С каждым разом ситуация становится все хуже и хуже. Складывается впечатление, что с тем же усердием, с которым чиновники спасали строительную отрасль от пандемии, они теперь стараются ее похоронить.

Мы попросили представителей застройщиков озвучить их планы на развитие в наступившем году.

Не расти нельзя

В конце уходящего года банки вдруг обнаружили, что все их лимиты по государственным льготным ипотечным программам исчерпаны. Поэтому правительство в экстренном порядке скорректировало параметры, цинично оставив людям только одну неделю на оформление по старым условиям.

Остается загадкой, почему это нельзя было сделать в январе, когда наступает традиционное затишье. Эта срочность в любом случае не остановила бы рост продаж новостроек и количество ипотечных кредитов к концу года, но в результате десятки тысяч людей потеряли значительные средства на переплате.

Появление новых объектов не происходит в один момент. Рассчитывающие на летнее плановое завершение базовой программы льготного кредитования застройщики наращивали объемы с учетом этих сроков. Поэтому в текущем году рост продолжится, несмотря на банковские ультиматумы.

«Основываясь на данных по заявленным на настоящий момент московским проектам, мы наблюдаем тренд на значительное увеличение объемов по планируемому объему ввода жилья по всем классам в границах «старой» Москвы. По сравнению с прошлым годом прирост прогнозно составит около 60%. В 2025 году прирост снизится, однако объем ввода все равно планируется на четверть больше 2023 года», – комментирует Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании TOUCH.

«Уже к 2050 году население Санкт-Петербургской агломерации может увеличиться в целом на 2 млн человек», – поясняет Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Виктор Лапин, девелопер апарт-комплекса «Семиозерье», подтверждает данные: «Если посмотреть на цифры Ассоциации Туроператоров, то в прошлом году только в Ленинградскую область было почти 13 миллионов поездок».

«В 2023 году в Санкт-Петербурге было введено 3,48 млн кв. м жилья. В этом году объемы ввода останутся на запланированном уровне – 2,5 млн кв. м. А вот в 2025 году мы ожидаем снижение», – уточняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Воздействие на противодействие

Но ситуация с кредитованием меняется, гайки закручиваются, в том числе по ипотеке для вторичных объектов. Это неизбежно приведет к общему падению спроса. Чтобы минимизировать потери, девелоперы заранее скорректировали свои планы по новым объектам, и в 2025 году ожидается их серьезное сокращение. Каких-то новых методов, стимулирующих продажи, никто еще не придумал. Поэтому застройщики действуют уже проверенными способами.

Анна Ших, комерческий директор ГК ССК, успокаивает: «Уже выведенные ранее на рынок объемы жилья вполне смогут удовлетворить существующий спрос в различных ценовых категориях, а также сохранить высокие показатели в масштабах всей страны по вводу квадратных метров».

«Увеличение максимального срока рассрочки, развитие программ ипотечного кредитования, возможность использовать в качестве первоначального взноса или полной оплаты квартиру клиента, которую можно отдать в обмен на новую», – напоминает о традиционных мерах Лев Нагорняк, директор по продажам VIRA.

Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development, добавляет: «Среди классических факторов изменения ценообразования в проекте можно выделить повышении стадии строительной готовности».

Некоторые девелоперы пытаются думать шире и принимают участие в общественных процессах.

«Мы уже предпринимаем шаги для подготовки законодательных инициатив, которые направлены на расширение возможностей по улучшению жилищных условий для населения. Выступаем драйвером таких процессов и инициируем диалог между представителями бизнес-сообщества и властью», – говорит Дмитрий Павлов, директор по маркетингу компании BM GROUP.

К сожалению, только повышение доступности недвижимости для населения сможет в значительной степени исправить ситуацию. Все остальные меры в большей степени помогают застройщикам, чем покупателям. Растущая стоимость квадратного метра при ухудшении условий кредитования неизбежно приведет к существенному сокращению спроса.

Отрицательный рост неизбежен

В том, что цены будут только расти, практически никто из девелоперов не сомневается. И все сходятся во мнении, что в годовом исчислении стоимость квадратного метра увеличится на 10-20% – минимум на величину реальной инфляции. К этому приведет сокращение количества новых проектов, а также постоянный рост стоимости строительных материалов.

«Оснований, за счет чего цена будет снижаться, я объективно не вижу. И уверен, что они не появятся. А вот рост цен точно будет. Каким он будет, это покажет объем спроса и ряд факторов, таких как, например, уровень инфляции», – считает Виктор Тарасенко, основатель ГК «Прогресс».

Татьяна Павлова, коммерческий директор ГК «Отрада», согласна с общим мнением: «Снижение стоимости новостроек маловероятно, с учетом текущей себестоимости строительства. Ожидаемый рост цен на 2024 г. – 10-12%».

И только незначительное число застройщиков допускают, что цены, наоборот, могут снизиться из-за изменения условий кредитования и общего снижения уровня жизни населения.

«Если говорить в целом по рынку, то снижение спроса из-за ухудшения ипотечных условий после июля 2024 года может спровоцировать также и уменьшение цен на недвижимость», – предполагает Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус».

Скорее всего, застройщики продолжат удерживать цены, предлагая различные акции и рассрочки, благодаря которым стоимость приобретения квартир немного уменьшится или хотя бы ощутимо не вырастет. Потому что открыто демонстрировать увеличение стоимости жилья в доступных сегментах смогут себе позволить только неисправимые оптимисты.