Цены выросли благодаря панике из-за инфляции и дорожающей ипотеки. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 2023 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 23 Ноя 23 Дек 22

Индекс стоимости жилья, Р/м2 270 409 +0,5% +7,6%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 980 +0,4% -23,5%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 739 -0,6% -25,7%

По итогам 2023 г. квартиры в Москве подорожали умеренно, на уровне официальной инфляции. Причем все I полугодие стоимость метра топталась на месте, а основной ценовой прирост пришелся на третий квартал, когда произошел резкий всплеск спроса на фоне повышения ключевой ставки ЦБ. В последние месяцы темпы роста цен значительно замедлились из-за неподъёмных ипотечных ставок и исчерпания спроса будущих периодов во время ажиотажа конца лета-начала осени. Рынок постепенно вползает в стагнацию.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2023 г. цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы выросли в среднем на 7,6% до 270 400 руб. за кв. м. Для сравнения: по данным на середину декабря, годовая инфляция в России составила 7,5%.

Ценовая динамика на рынке недвижимости в течение года была очень неравномерной. В I полугодии темпы роста цен составляли десятые доли процента, и за январь-июнь 2023 г. квартиры в «старой» Москве подорожали только на 1,2%. Однако летом резко увеличились темпы ослабления рубля, что привело к активизации инвесторов, спасавших в недвижимости рублевые накопления. Затем, в конце июля, ЦБ впервые с февраля 2022 г. повысил ключевую ставку, что превратило активный спрос в ажиотажный – потенциальные ипотечники устремились в банки, пытаясь запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда доступной ипотеки. В результате за III квартал стоимость метра увеличилась на 4,1%, а за II полугодие в целом – на 6,7%.

Так как всплеск спроса во многом носил истерический характер, покупатели «смели» более-менее адекватные по цене и качеству варианты во всех сегментах – к концу осени объемы предложения на «вторичке» опустились до уровней весны 2022 г. Это вдвое меньше, чем прошлой осенью, когда показатель, наоборот, находился на максимуме.

Однако основная активность все же была сосредоточена в бюджетных сегментах – на фоне подорожания ипотеки покупатели переориентировались на более дешевые варианты. Если индекс дешевого жилья по итогам года вырос на 8,8%, то индекс дорогого – только на 6,3%. Аналогичная тенденция видна и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности и типов жилья: одно- и двухкомнатные квартиры подорожали больше, чем трехкомнатные и многокомнатные, а панельные и старые кирпичные дома – больше, чем сталинки и современный монолит-кирпич.

В лидерах географического рейтинга также в основном оказались демократичные округа, а в аутсайдерах – престижные и дорогие. Исключением стали районы «старой» Москвы за МКАД, которые в плане ценовой динамики больше тяготеют к Подмосковью, чем к Москве внутри МКАД, и поэтому замыкают рейтинг, несмотря на относительную дешевизну.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Дек 23 Дек 22

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 237 210 +7,9%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 242 686 +8,5%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 256 670 +8,4%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 272 061 +8,2%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 289 376 +6,1%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 277 972 +7,0%

Все панельные и блочные дома 245 522 +8,3%

Все монолитные и кирпичные дома 279 803 +7,1%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Дек 23 Дек 22

Однокомнатные квартиры 276 239 +9,8%

Двухкомнатные квартиры 268 522 +8,5%

Трехкомнатные квартиры 255 232 +6,2%

Многокомнатные квартиры 272 984 +4,2%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Дек 23 Дек 22

Центральный округ 416 924 +5,5%

Западный округ 303 753 +8,6%

Юго-Западный округ 302 259 +6,0%

Северо-Западный округ 280 486 +7,1%

Северный округ 270 654 +10,1%

Южный округ 247 873 +8,5%

Северо-Восточный округ 244 002 +8,1%

Восточный округ 239 490 +7,3%

Юго-Восточный округ 236 741 +9,1%

Все районы старой Москвы за МКАД 212 406 +5,5%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Дек 23 Дек 22

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 376 463 +6,3%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 202 428 +8,8%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,86 -2,3%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Дек 23 Ноя 23

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,6 %/мес. -0,3%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 1,0 б.деп. 0,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

С июля по декабрь ключевая ставка Центробанка выросла на 8,5 п.п., то есть более чем в два раза, с 7,5% до 16%. Причем заградительной для ипотеки она стала еще в августе, когда достигла 12% годовых. Но банковские одобрения на выдачу ипотеки обычно действуют три месяца, поэтому почти всю осень рынок поддерживали покупатели с «летними» ставками. Как следствие, предложение продолжало сокращаться, а цены – увеличиваться, хотя и медленнее, чем на пике ажиотажа: если в августе и сентябре метр в Москве прибавил 1,4% и 1,6%, то в октябре и ноябре - по 0,8%.

В ноябре «старая» ипотека закончилась, и спрос ощутимо просел. В декабре покупательская активность на рынке обычно растет - по психологическим причинам люди стремятся закончить все важные дела до нового года. Однако цены увеличились только на 0,5%. Очевидно, что при ипотечных ставках на уровне 16-18% годовых рынок в 2024 г. ждет стагнация и снижение цен. Но не в начале года, а ближе к весне, когда продавцы осознают, что покупатели ушли и без корректировки ценников продать квартиру уже невозможно – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU».