Решающая ставка: что будет с ценами на аренду жилья - «Аналитика рынка»

Заградительные ставки по ипотеке и закрытие льготных программ увеличили спрос на аренду жилья. Цены на съем в городах-миллионниках достигли пиковых значений, отмечают аналитики. Насколько подорожал съем жилья, что будет дальше происходить с арендными ставками и как сэкономить на аренде — в материале «Известий».

Пиковые значения

В III квартале 2024-го стоимость аренды жилья росла двузначными темпами. В результате арендные ставки обновили исторические максимумы: в Москве — в среднем 111 тыс. рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 тыс. рублей, в нестоличных городах — 43 тыс. рублей. По сравнению с показателями конца 2022 — начала 2023 года, когда на рынке аренды наблюдался избыток предложения, арендные ставки в столицах выросли на 70%, в других городах почти в 1,5 раза, говорится в обзоре аналитического центра «Дом.РФ».

Как сообщили «Известиям» в Colife Invest, за год цены на аренду жилья в городах-миллионниках, в том числе и в Москве, выросли в среднем на 40%, в среднем в стране — на 24%. Например, в Москве средняя стоимость одного месяца аренды спального места составляет 27 тыс. рублей, отдельной комнаты — около 48 тыс. рублей, однокомнатной квартиры — 85 тыс. рублей. Аренда двухкомнатной квартиры обойдется примерно в 120 тыс. рублей.

Недоступная ипотека

Пока спрос на аренду находится на уровне 2019 года. По подсчетам «Дом.РФ», в июле–сентябре среднее количество просмотров объявлений немного сократилось, а срок их экспозиции увеличился. В Москве средний срок сдачи квартиры достиг 22 дней (плюс два дня ко II кварталу), в Санкт-Петербурге — 29 дней (плюс 12 дней).

Тем не менее арендные ставки растут, реагируя на ситуацию на ипотечном рынке. В связи с отменой льготных программ и высокими ставками ипотека стала практически недоступной. Вдобавок высокая инфляция побуждает собственников жилья повышать оплату.

— После отмены льготной ипотеки с августа мы уже наблюдаем повышенный спрос на аренду жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — говорит генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая. — Сейчас рыночная ставка по ипотеке превысила 20%. Поэтому люди вынуждены арендовать.

Изменение условий ипотечного кредитования, дорогой «заемный капитал» стали заградительной мерой для многих граждан. Все те, кто намеревался «нырнуть с головой» в ипотеку, заняли выжидательную позицию. Это хорошо понимают и арендодатели, взвинчивая цену, добавляет Наталья Проданова, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова.

Будет дорожать

Пока ситуация в экономике не стабилизируется, ожидать снижения цен не стоит, уверены эксперты. В будущем году тем не менее можно ждать некоторого охлаждения в этом сегменте — всё будет зависеть от уровня ключевой ставки и повышения доступности ипотеки. В случае снижения ключевой ставки ЦБ отреагируют и ипотечные ставки в банках и часть арендаторов жилья перейдут в покупатели.

Определенной преградой для дальнейшего роста арендных ставок будет и платежеспособность арендаторов.

— Такой подогретый спрос уже плохо сказывается на экономике, и уже в следующем году мы, возможно, увидим первые признаки стагфляции из-за перегрева как частного, так и корпоративного кредитования, что подстегнуло повышенный спрос на товары в условиях существенного роста цен, — отмечает Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог».

Однако массового оттока спроса из рынка аренды, равно как и заметного снижения цен на съем, эксперты всё равно не ждут.

— Ставка по ипотеке по-прежнему будет оставаться довольно высокой, сама ипотека недоступной. Соответственно, цена на аренду будет в рынке. До конца года в Москве возможен рост еще до 10% от текущих отметок и чуть меньше — 7% — в остальных городах страны, — указывает Ольга Полетцкая.

Если в декабре ключевая ставка снова будет повышена, то инвесторам, вложившим деньги в жилье, не останется ничего иного, кроме как снова поднять цены на аренду квартир, приобретенных на условиях более дорогого займа, подчеркивает директор инвестиционного департамента УК «РСХБ Управление активами» Александр Присяжнюк.

Рост ставки еще на 100 базисных пунктов вполне может подтолкнуть арендодателей к тому, чтобы поднять стоимость аренды как минимум на 5% уже в январе следующего года, полагает аналитик.

Как сэкономить на аренде

Даже в таких непростых условиях на аренде жилья можно сэкономить. Самый очевидный вариант, который подходит далеко не всем, — это съем в складчину. Также жилье дешевле в непопулярных районах с не слишком хорошей транспортной доступностью.

Квартиры в домах в 5–10 минутах ходьбы от станций метро стоят дороже, чем расположенные на расстоянии нескольких остановок общественного транспорта. Такие варианты дешевле, а по характеристикам часто лучше тех, которые находятся у метро. Однако стоит учитывать пробки, поэтому такие варианты подойдут скорее тем, кто работает в гибридном формате, посещая офис 1–2 раза в неделю, или на удаленке, отмечает Борис Богоутдинов.

По его словам, важно учитывать и сезонность спроса — так, почти в каждом городе в январе аренда жилья стоит на паузе, поэтому стоимость квартир может быть ниже, чем в другие месяцы. Кроме того, в городах, которые не относятся к курортным, цены снижаются в период с апреля по август. «Удаленщики» и пенсионеры в это время переезжают жить на дачи и сдают свои квартиры или комнаты до начала осени.

Можно воспользоваться рассрочкой страхового депозита (залога). Это поможет снизить разовую финансовую нагрузку в начале аренды. Можно также рассмотреть квартиру с одной закрытой комнатой или сезонную аренду (например, пока хозяева летом на даче). Или же обратить внимание на варианты «с обременением»: необходимостью ремонта или ухода за пожилым человеком, советует основатель проекта для поиска жилья «БезПосредников.ру» Роман Капранчиков.

Снять жилье дешевле напрямую у собственников, а также в случае длительной аренды. Важно соблюдать и основные правила — никогда не вносить предоплату, не увидев жилье и документы лично, а в договоре с собственником прописать все возможные нюансы. Чтобы подстраховаться, можно составить опись имущества и сделать фотографии обстановки на момент начала аренды.