Когда соседи могут легально забрать чужую дачу - «Дайджест»

Какие ошибки выявила кадастровая переоценка и кто способен отнять вашу недвижимость.

Многие россияне хотели бы жить в собственном частном доме, но приобрести участок и сразу построить достойное жилище получается не у всех. Поэтому процесс обустройства домовладения может растянуться на несколько лет. Но, оказывается, такая задержка может привести к тому, что владелец участка однажды обнаружит на своей территории рабочих и нового хозяина недвижимости. При этом разрешение на застройку будет выдано официально, а надзорные ведомства вместо разбирательства предложат обращаться за защитой своих прав в суд. Как обезопасить себя от такой ситуации и на что обратить внимание при оформлении документов, чтобы не потерять земельный участок?

Как "исчезают" границы земельных участков

Москвич Сергей — владелец участка в посёлке Марушкинское, что примерно в 30 километрах от Московской кольцевой автодороги (МКАД). Несколько лет Сергей планировал начать стройку дома, но откладывал, и однажды дачные соседи сообщили мужчине, что на его участке строительство уже ведётся.

Приехав к своей земле, Сергей увидел рабочих, которые по-хозяйски заливали фундамент под чей-то особняк. На все претензии мужчины работники отвечали, что прекращать работы они не собираются, и показали документы, согласно которым в 2017 году на принадлежащем Сергею участке Департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ) был образован новый земельный надел и этот новый объект недвижимости в 2020-м был передан в долгосрочную аренду с правом застройки.

Сперва мужчина решил, что ему показали какие-то фальшивые документы или произошла ошибка. Но в надзорных органах пояснили, что при актуализации Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) произошёл системный сбой базы данных — и в результате были утрачены уникальные характеристики земельных участков, в числе которых и земля Сергея, а теперь образованы новые участки с новыми границами и новыми владельцами. Почему после "системного сбоя" ответственные органы вместо восстановления данных просто создали новые объекты недвижимости и поторопились передать их в аренду некоему физическому лицу, до настоящего времени никто ответа не дал.

Сергей обратился за судебной защитой и проиграл в первой и второй инстанции, так как суд решил, что раз мужчина не установил забор по периметру своих владений, то эта территория была неосвоенной, а инженер, который проверял данные после "системного сбоя", почему-то не имел возможности проверить ранее установленные границы. Сейчас Сергей пытается добиться справедливости в кассации, а тем временем чужой дом на его земле практически достроен.

— В России не так давно произошла единая переоценка кадастровой стоимости всех земельных участков и строений на них. Она показала, что такая ситуация, как у Сергея, к сожалению, не единична, — поясняет заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Формально никакие заборы и прочие искусственные объекты не являются основанием для определения границ участков, но на практике всё с точностью до наоборот. Некоторые земельные инженеры выполняют проверочные работы так, как им удобнее, а несогласных с результатами отправляют в суд, прекрасно понимая, что судебное разбирательство может длиться годами.

Как обезопасить свой участок

Большинство экспертов в области защиты прав собственности поясняют, что с такой ситуацией, что произошла у Сергея, может столкнуться любой собственник земли. Оказывается, многие участки в России пересекаются. Владельцы могут не знать, что де-юре занимают часть чужого участка, либо они рассчитывают на выданные им документы как на единственно правильные. А тем временем собственник соседнего участка точно так же уверен, что прав он, ведь в его руках есть свой комплект документов, тоже заверенный муниципальными властями. Как выясняется, в таких случаях даже суд не может дать однозначную трактовку сложившейся ситуации.

— Некоторые суды по непонятным причинам не всегда исследуют все обстоятельства, значимые для дела. Возможно, это связано с необходимостью специальных знаний по делам с земельными участками. Ведь серьёзное значение имеют именно объективные данные произведённых замеров и расчётов, которые могут не соответствовать представленным в суд документам. Например, в моей практике есть случай, когда при направлении материалов на экспертизу в суде продыроколили CD-диск с данными о проведённых работах по определению границ, возможно сочтя информацию на этом носителе не самой важной. Но эксперт, не имея полных данных, не смог дать полноценного ответа, — рассказывает правозащитник Надежда Александрова.

Как обезопасить свой участок

Во-первых: следует хотя бы раз в полгода-год запрашивать актуализированные выписки из ЕГРН. Эта нехитрая процедура доступна в онлайн-формате через приложение "Госуслуги" и позволит заметить изменения в случае "пропажи" информации о текущем владельце.

Во-вторых: даже если на участке нет построек, следует визуально обозначить его границы забором. Либо подтвердить факт эксплуатации земли по назначению, например заложив фундамент. В этом случае никто не сможет заявить о неосвоенности или бесхозности территории и на этом основании передать её другому владельцу.

Что нужно выяснить перед покупкой участка

Юристы отмечают, что в ряде случаев даже добросовестный покупатель может оказаться в ситуации, когда он приобретает участок, фактически наложенный на чужой. Это связано как с недостатками земельного учёта прошлых лет, так и с ошибками кадастровых инженеров. Сейчас выписка из ЕГРН и градостроительный план на участок — это главные источники информации о земле, но у продавца может не быть градплана, а требовать получить этот документ по закону нельзя.

— Владельцы незастроенных участков действительно могут находиться в зоне риска, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Часть этих проблем можно решить ещё на стадии приобретения земли, и прежде всего всегда стоит перепроверять границы участка, даже если есть документ о межевании. Такую проверку можно сделать самостоятельно, воспользовавшись открытыми данными Росреестра, либо обратиться к кадастровому инженеру, но, само собой, не стоит привлекать того же, кто делал межевание.

Кроме того, эксперт советует покупателям земли до её приобретения получить информацию об интересующем участке в местной администрации.

— Известны случаи, когда новые собственники уже постфактум узнавали о правах соседей на проход через приобретённый участок (сервитут) или о том, что по границе участка проходят подземные коммуникации, вблизи которых нельзя возводить постройки. Но чаще встречаются ситуации, когда фактические границы участка смещены в сторону от дороги или подъездных путей. Приобретать такой объект, даже у муниципалитета, не стоит, иначе рано или поздно, но придётся стать ответчиком по иску об исправлении реестровой ошибки, — рекомендует Дмитрий Шагин.