Доверьтесь профи: что такое ЗПИФ недвижимости и как на них заработать - «Дайджест»

Недвижимость в России - традиционно один из самых понятных, надежных и проверенных инструментов долгосрочных инвестиций. Но собственных средств на покупку целой квартиры хватает далеко не всем: значительная доля квартир приобретается в ипотеку - в 2023 году было выдано займов на 7,8 трлн рублей, что в полтора раза больше результатов 2022 года. Знающие инвесторы предпочитают вкладываться в паевые фонды недвижимости - в прошлом году их доходность была заметно выше, чем при обычной стратегии инвесторов (купить жилье и сдавать его в аренду). О том, что такое ЗПИФ недвижимости и как с ними работать частному инвестору - в материале "РГ".

Что такое паевой фонд и какие у него есть виды

ПИФ: что это

Самый простой ответ на главный вопрос звучит так: ЗПИФ недвижимости - это закрытый паевой инвестиционный фонд, инвестициями которого занимается управляющая компания. Исходя из названия, такие фонды покупают реальные квадратные метры в интересах вкладчиков.

В общих чертах, паевой инвестфонд (ПИФ) состоит из имущества, которое в него передают под доверительное управление потенциальные инвесторы. Это могут быть денежные средства, ценные бумаги, сложные финансовые инструменты вроде фьючерсов и опционов и так далее, но чаще всего на рынке встречается именно первый вариант.

ПИФ - это не отдельное юрлицо, а именно форма организации коллективных инвестиций. Механизм его формирования выглядит так: сначала управляющая компания (УК) определяет правила, по которым фонд будет функционировать, и выбирает основное направление. Затем потенциальные пайщики вносят средства и по достижении необходимой суммы УК производит инвестиции, а ее специалисты управляют ими в целях получения дохода для первоначальных инвесторов.

За управление активами УК берет комиссию - обычно она составляет фиксированный процент от суммы и всегда известна заранее. Остальные средства распределяются между инвесторами в равных долях или реинвестируются в активы внутри фонда.

Предположим, что УК открывает паевой фонд стоимостью 5 миллионов рублей. Если он делится на 100 паев, тогда первоначальная стоимость каждого составляет 50 тыс. руб. Увеличение количества паев очевидно приводит к снижению их первоначальной стоимости: если разделить ту же сумму на 1000 паев, то стоимость каждого составит уже 5 тысяч рублей.

Каждый пай по своей сути - это именная акция. Они записываются за каждым инвестором в зависимости от суммы, которую он внес. Так что если, например, во втором из рассмотренных случаев вы внесли в фонд 100 тысяч рублей, то вам присвоят 20 паев стоимостью 5 тысяч рублей каждый.

Виды ПИФов

ПИФы делятся на закрытые, интервальные, открытые и биржевые:

- Закрытые ПИФы (ЗПИФ) чаще всего формируются под конкретный инвестпроект, поэтому стать пайщиком можно только в момент сбора средств. Когда определенный в договоре срок инвестирования заканчивается - а он зависит от долгосрочных целей и может составлять как 5 лет, так и 15 лет - паи погашаются, и инвестору выплачивается стоимость его паев с учетом инвестиционного дохода и за вычетом комиссии УК. У некоторых ЗПИФ существует опция продажи, но подробнее об этом мы поговорим ниже;

- Интервальные ПИФы (ИПИФ). В отличие от ЗПИФ, паи ИПИФ можно продавать, но только в определенный договором период времени - например, раз в квартал на протяжении последней недели третьего месяца;

- Открытые ПИФы (ОПИФ), паи которых можно продавать в любое время, но доходность по ним будет ниже, поскольку управляющая компания не может спрогнозировать точный объем ликвидности, доступный ей для инвестирования в определенный срок;

- Биржевые ПИФы (БПИФ) ничем не отличаются от ОПИФ, но торгуются на бирже, и паи можно покупать и продавать через брокера точно так же, как акции, облигации, фьючерсы, опционы и другие финансовые инструменты.

Как формируются ЗПИФ недвижимости и на чем они зарабатывают

Представьте, что в самом центре города освободилась стройплощадка и на ней будет построен премиальный жилой комплекс. Каждые апартаменты в нем стоят по 200 млн руб. еще на этапе котлована. Потенциальный инвестор уверен, что в будущем их стоимость только вырастет, но позволить себе выложить такую сумму он не может. Скорее всего, где-то существуют еще несколько инвесторов с теми же мыслями. В этот момент появляется УК и предлагает взять на себя управление активами и реализовать их, когда ЖК будет полностью достроен.

В результате 10 инвесторов складывают в новый ЗПИФ по 100 млн руб. и формируют фонд стоимостью 1 млрд руб., на который управляющие покупают пять апартаментов. Через пять лет ЖК полностью достроен и каждые апартаменты стоят уже по 600 млн руб. - в три раза дороже. УК продает их за 3 млрд руб., берет свои 3% комиссии от стоимости чистых активов фонда и распределяет оставшиеся средства между инвесторами поровну - каждый из них получает по 291 миллиону рублей, платит НДФЛ 15% и оставляет себе 247,3 млн рублей. Итоговая доходность - 29,4%.

Конечно, далеко не все ЗПИФ недвижимости покупают только люксовые апартаменты. Существуют и те, которые вкладываются в жилье эконом-класса, выпуская десятки тысяч паев (тогда стоимость одного пая может составлять хоть 1 тыс. руб.), и те, которые покупают торговые центры. Причем они не обязательно продают их сразу после ввода в эксплуатацию - некоторые ЗПИФ рассчитаны на сроки вплоть до 15 лет и сдают построенные помещения в аренду. Они называются рентными и чаще всего не реинвестируют прибыль в покупку новых площадей, а распределяют ее между инвесторами - те получают своего рода дивиденды.

Кто может покупать такие фонды и можно ли их потом продать

ЗПИФ недвижимости может быть предназначен для квалифицированных или неквалифицированных инвесторов - в первом случае необходимо иметь соответствующий статус, а во втором, скорее всего, придется пройти тестирование на знание механизмов этого инвестиционного инструмента. Купить паи можно, обратившись напрямую в УК. Перед этим важно проверить, чтобы у нее была соответствующая лицензия от Банка России.

В целом ЗПИФ рассчитаны на то, что инвесторы удерживают паи до срока погашения. Но некоторые УК, как говорилось ранее, позволяют инвесторам продавать свои паи другим лицам. Сложность в том, что искать покупателя, скорее всего, придется самостоятельно. А учитывая низкую ликвидность таких инструментов (спрос и объем паев в обращении существенно ниже, чем у классических инвестиционных инструментов), поиск может занять длительное время либо инвестору придется делать большую скидку. В любом случае, проще всего будет продать те ЗПИФ, которые обращаются на внебиржевом рынке Мосбиржи.

Налогообложение ЗПИФ недвижимости

Важно понимать, что налоговые обязательства ЗПИФ недвижимости возникают с двух сторон: со стороны УК и со стороны инвестора. УК должна уплачивать налог на прибыль от поступающих в фонд доходов (купля-продажа имущества, процентные доходы и т.д.), налог на добавленную стоимость по операциям с имуществом, а также прочие присущие юрлицам налоги - на имущество организаций, земельный налог и прочие.

Инвестор же обязан платить только налог на прибыль или НДФЛ - в зависимости от того, является он юридическим или физическим лицом. В этом заключается одно из самых существенных преимуществ инвестиций в ЗПИФ, которые не платят инвесторам ренту: обязательство уплатить налог в ФНС возникает только тогда, когда инвестор фактически получает доход через продажу паев или их погашение (то есть, так сказать, в финале отношений с ПИФ).

Если бы доходы выплачивались периодически, инвестору сначала нужно было бы направить налоговые платежи в ФНС, а оставшуюся сумму - реинвестировать. В случае с ЗПИФ все текущие доходы реинвестируются в активы без стадии выплаты инвестору. Поэтому фактически сумма потенциального НДФЛ также реинвестируется - и финальный чистый доход инвестора получается выше, чем если бы он уплачивал налоги ежегодно и самостоятельно реинвестировал промежуточные доходы.

При досрочной продаже ЗПИФ инвестор также должен заплатить налог от инвестиционного дохода - у физлиц он рассчитывается как 13% или 15% (в зависимости от совокупного годового дохода) от разницы между полученной и вложенной суммой.

Примеры ЗПИФ недвижимости на российском рынке

К числу активных ЗПИФ недвижимости в России, паи которых доступны к приобретению, можно отнести:

- ЗПИФ "Фонд Современный 8" от Сбербанка с минимальным порогом вложений в 30 тысяч рублей. Инвестирует в коммерческую недвижимость;

- ЗПИФ "Тинькофф Квадратные метры" от одноименного банка с минимальным порогом входа около 5 рублей. Инвестирует в строящуюся премиальную недвижимость в Москве;

- ЗПИФ "РиалТех" от УК "Рекорд Капитал" с порогом входа, который будет определен только после выпуска дополнительных паев. Покупает объекты со скидкой и продает их, когда те растут в цене;

- ЗПИФ "Недвижимость пенсионного фонда" от БКС "Управление Благосостоянием" со стоимостью пая около 15 тыс. рублей. Выплачивает инвесторам ренту от управления недвижимостью в Уральском регионе РФ.

Несколько примеров ЗПИФ недвижимости, торгующихся на Мосбирже:

- ЗПИФ "ДОМ.РФ" от одноименного банка и стоимостью одного пая около 6 тысяч рублей. Выплачивает рентный доход от арендного жилья в рыночном сегменте;

- ЗПИФ "СФН" от УК "Современные фонды недвижимости" со стоимостью пая около 940 рублей. Выплачивает рентные доходы пайщикам от сдачи в аренду коммерческой недвижимости.

Как подготовиться к инвестициям в ЗПИФ недвижимости

Планируя инвестиции в ЗПИФ недвижимости, оцените возможные рыночные и нерыночные риски (о них рассказываем ниже), проверьте на сайте ЦБ лицензию управляющей компании и определите комфортную для себя сумму.

Помните, что в качестве взносов УК не принимают наличные деньги - поэтому в любом случае совершать вложения придется с помощью банковского перевода. Когда будете совершать сделку и подписывать договор, убедитесь, что реквизиты, по которым вы переводите средства, закреплены за тем же самым юридическим лицом, на которое выдана лицензия ЦБ - это касается не только названия фирмы, но также ИНН, КПП, ОГРН, юридического адреса, номера телефона и так далее. При наличии малейших подозрений лучше откажитесь от сделки или обратитесь в ЦБ за подтверждением - сделать это можно через интернет-приемную регулятора или позвонив в контактный центр по номер 8 800 300-30-00.

Если управляющая компания обратится к вам самостоятельно по телефону, через мессенджер или электронную почту, лучше не принимайте никаких предложений, а в последнем случае - не переходите по ссылкам. Даже если предложение покажется вам выгодным, завершите разговор и позднее обратитесь в УК напрямую по реквизитам, указанным на сайте организации. Обычно в поисковой системе "Яндекс" напротив настоящих сайтов финансовых организаций указана верификационная галочка, а справа от нее написано "ЦБ РФ". При наведении курсора на галочку должно всплывать сообщение: "Сайт организации, сведения о котором внесены в реестр лицензий УК ИФ, ПИФ и НПФ".

Какие риски несут в себе ЗПИФ недвижимости

Основной риск инвестирования в ЗПИФ недвижимости - качество управления самими фондами. Доходность от таких вложений не гарантируют ни сами УК, ни государство - в отличие, к примеру, от тех же облигаций федерального займа (ОФЗ) или банковских депозитов.

Но важно понимать, что если, к примеру, по корпоративным облигациям компания-эмитент может допустить дефолт и оставить инвестора без погашения тела бумаги и купонных выплат, то в случае с любыми ЗПИФ владельцами имущества являются сами пайщики, а не УК. То есть любые проблемы финансово-юридического характера у компании никак не отразятся на собственности пайщиков. Сами сделки, если у УК есть лицензия ЦБ, не могут существовать только на бумаге: за каждой из них пристально следит регулятор, а перемещение средств и имущества производится через специальные депозитарии.

Существует и риск рыночного характера, описанный выше. Из-за низкой ликвидности таких инструментов их может быть крайне сложно продать в случае острой необходимости. Поэтому в такие инструменты ни в коем случае нельзя вкладывать последние средства из подушки безопасности в надежде на высокий доход. При срочной продаже инвестору придется делать очень существенную скидку - а это может обнулить всю доходность даже за длительный срок. Поэтому рассматривая инвестиции такого рода, рассчитывайте на то, что вложенные средства вам не понадобятся вплоть до погашения паев.