Как инвестировать в недвижимость на бирже и как вложиться в закрытый паевой фонд - «Дайджест»
Инвестиции в недвижимость — один из самых консервативных вариантов инвестирования, которые только можно себе представить. Он очень многообразный: можно инвестировать в коммерческую недвижимость, сдавать квартиру в аренду на длительный срок, а можно, имея несколько квартир, сдавать их посуточно. Хотя это будет уже скорее работа, чем пассивный вариант инвестиций.
У большинства людей имеется установка: недвижимость — это отличный способ инвестиций. Некоторые даже рассматривают недвижимость как единственный способ инвестирования. Но не все так однозначно. Эксперт МБК Дмитрий Сахаров рассказал о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость, и как инвестировать.
Отслеживаем стоимость недвижимости на бирже
Изменение стоимости недвижимости можно отследить на бирже. Например, Московская биржа рассчитывает его на основе ипотечных сделок Сбербанка. Индекс помогает понять, как изменялась стоимость московской жилой недвижимости.
Значение индекса равно стоимости квадратного метра московской жилой недвижимости. ДомКлик рассчитывает его по данным начиная с 2016 года. В конце 2016 года стоимость составляла 160 тыс. руб., а 15 июня 2023 года – 263 тыс. руб. То есть за семь лет цена квадратного метра в Москве выросла на 80%. Это значит, что среднегодовой рост с учетом сложного процента составлял 9% в год. Много это или мало, но это факт: московская жилая недвижимость росла в среднем на 9% в год.
Что напоминает этот процент? Это примерный показатель среднегодовой инфляции. Недвижимость — это товар. Свойство любого товара — дорожать в среднем со скоростью инфляции. Инфляция — это рост общего уровня цен. Все в среднем растет на уровне инфляции.
Кроме прироста цены у объекта недвижимости есть еще и арендный доход. Итоговая доходность инвестиции в недвижимость становится больше. Это не только прирост рыночной цены, но еще и текущие арендные платежи, которые вы получаете, пока владеете этой недвижимостью.
В последние годы московская недвижимость была высокодоходным классом активов. Но это не значит, что так будет и дальше. Доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Нельзя забывать о диверсификации — разделении инвестиций между разными классами активов. Недвижимость как объект инвестиций может занимать долю в портфеле. Какая это доля, каждый решает либо самостоятельно, либо с помощью консультанта.
Инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды
Квартира может стоить 10–20 млн руб., а коммерческая недвижимость — миллиарды рублей. Если инвестировать в недвижимость напрямую, то это дорого и сложно. Даже если вы владелец миллиарда и можете позволить себе купить торговый центр целиком, чтобы сдавать торговые площади, придется тратить слишком много времени на операционную работу: искать арендаторов, заключать с ними договоры, контролировать процесс платежей, обслуживать саму недвижимость. Это сложно и неудобно.
На помощь могут прийти коллективные инвестиции. Инвестировать в недвижимость можно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Управляющая компания создает фонд, регистрирует в центробанке правила доверительного управления этим фондом, после чего инвесторы вкладывают деньги, получая взамен ценные бумаги (паи).
Далее управляющая компания покупает на полученные средства недвижимость и управляет этой недвижимостью — жилой или коммерческой. Недвижимость в фонде приносит доход от аренды, и сама изменяется в оценке — дешевеет или дорожает. Арендный доход выплачивают пайщикам в виде текущего дохода или оставляют в фонде и реинвестируют в новые объекты недвижимости или в ценные бумаги. Этот доход регулируется правилами доверительного управления конкретного фонда.
В России много ЗПИФ недвижимости. Часть можно приобрести на Мосбирже. Подробная информация обо всех ЗПИФ доступна на портале Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР).
Несут ли пайщики убытки, когда недвижимость дешевеет?
Пока недвижимость остается в фонде, который продолжает работу, пайщики владеют паями. Изменение рыночной оценки недвижимости, входящей в фонд, не влияет на доход инвесторов. Количество паев остается неизменным, но если инвестор решит продать паи, а справедливая стоимость активов уменьшится по сравнению с ценой, когда инвестор покупал паи, то придется зафиксировать убыток.
Справедливая стоимость пая определяется независимым оценщиком. Активы фонда, даже если это фонд недвижимости, могут обесцениться из-за неэффективного управления или негативных рыночных условий. Инвестирование в фонд недвижимости связано с риском потери капитала.
Закрытые паевые фонды могут торговаться на бирже. Если паи фонда прошли листинг на бирже, их можно продать в любой торговый день по рыночной цене. Если паи не прошли листинг, продать будет сложнее, но все равно это можно сделать на внебиржевом рынке. В этом случае нужно найти покупателя на паи, поскольку управляющая компания не обязана сама выкупать паи у инвестора.
Если фонд не торгуется, и покупатель не найден, то единственный способ выйти из фонда — дождаться его прекращения. Когда фонд прекращается, активы в нем распродаются, и деньги распределяются между пайщиками. Недвижимость в фонде приносит доход от аренды, и сама может изменяться в оценке — дешеветь или дорожать.
Фонды недвижимости
«Парус-ОЗН»
У этого фонда есть только один актив — операционно-логистический центр интернет-магазина Ozon. Стоимость актива можно оценить в 2 млрд руб. Доходность фонда — 10% годовых. Доход по этому фонду выплачивается ежемесячно. Схема: фонд владеет логистическим центром, а Ozon, как единственный пользователь этого центра, платит аренду.
Платежи частично идут на погашение кредита, который привлекался для запуска этого проекта, и частично распределяются между пайщиками в виде текущего арендного дохода. Если вы инвестор, то сложно купить логистический центр за 2 млрд руб., тогда как группа инвесторов может это сделать, объединившись в паевой фонд.
ЗПИФ «ПНК-Рентал»
Это закрытый паевой инвестиционный фонд, который специализируется на складах и распределительных центрах. ЗПИФ «ПНК-Рентал» сейчас находится в процессе прекращения — средства с активов фонда выплатят инвесторам до осени 2023 года.
Однако «ПНК-Рентал» полезен в качестве примера фонда с несколькими объектами недвижимости. Их сдают в аренду структурам, которые делают ежеквартальные, ежемесячные или еженедельные платежи. Эти средства распределяются между пайщиками фонда. На первом этапе фонд выплачивал текущий доход ежеквартально, впоследствии перешел на ежемесячные платежи. Среднегодовая доходность составляла приблизительно 12% годовых.
ЗПИФ недвижимости Дом.рф
Управляющая компания создала этот фонд, внутри которого находятся жилые многоквартирные дома. Первые два примера выше — это коммерческая недвижимость, но ЗПИФН «ДОМ.РФ»— жилая недвижимость. В Москве, на Ходынском поле, давным-давно располагался аэродром. Сейчас там жилой район, где построили ЖК «Лайнер», который вошел в имущество этого фонда.
Квартиры в ЖК сдаются в аренду. Например, квартира-студия площадью в 20 кв. м сдается за 60 тыс. руб. в месяц. Соответственно, люди, которые квартиры снимают, вносят арендную плату, управляющие компании получают платежи и распределяют среди пайщиков фонда. Однако у этого фонда, в отличие от первых двух, нет текущего дохода: арендные платежи остаются в распоряжении управляющей компании, которая реинвестирует их в ценные бумаги или в новые объекты недвижимости. Пайщик фонда владеет паем, растущим в цене.
Таким образом, в этом фонде единственная возможность получать доход — за счет роста курсовой стоимости пая. Поскольку активы фонда дорожают, растет стоимость ЖК в фонде, плюс текущие арендные платежи, которые остаются в фонде и не выплачиваются в виде текущего арендного дохода — эти факторы способствуют росту цены активов фонда, и стоимость одного пая тоже растет.
Сколько стоят паи фондов?
Пай в ЗПИФ «ДОМ.РФ» стоит около 1,5 тыс. руб., но раньше он стоил меньше. За счет того, что недвижимость подорожала и накопились арендные платежи, цена выросла. Вложив 1,5 тыс. руб., можно иметь долю в нескольких многоквартирных домах Москвы и получать доход от сдачи этих квартир в аренду.
Подводим итоги
Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить и приумножить средства, но требует ответственного подхода. Покупка квартиры без последующей сдачи в аренду становится пассивом, а не доходной инвестицией. Но существуют альтернативные варианты — например, коллективные инвестиции, то есть закрытые паевые инвестиционные фонды.
Инвестирование в фонды недвижимости — не самое простое занятие. Перед тем как инвестировать, разберитесь в правилах доверительного управления конкретным фондом, оцените ликвидность торгов паями фонда, если они вообще есть. Некоторые фонды недвижимости доступны только для квалифицированных инвесторов.
И будьте в курсе первыми!
