Пауки, неоплаченные счета и дюны: что ждет россиян на их зарубежных дачах - «Зарубежная недвижимость»

Пропустив пару летних сезонов, россияне, наконец, получили шанс проверить, как все это время чувствовали себя их дома и апартаменты на морских курортах. Самые неприятные открытия связаны с подорожанием перелета и возросшей стоимостью обслуживания недвижимости, да и без управляющей компании теперь не обойтись.

Клининг вместо отпуска

Юлия не приезжала в свою болгарскую квартиру три года — сначала не пускали семейные обстоятельства, потом — пандемия. В августе 2021 года пасьянс, наконец, сложился. И вот Юлия переступила порог…

«Я была и в шоке, и в ужасе: когда-то давно от сильного ветра или по другим причинам открылась форточка. Всё это время в квартиру наметало песок, сюда залетали насекомые и птицы — они тут ели, спали, справляли естественные потребности и умирали. Три дня я отдраивала все поверхности, поэтому, наступив на очередной скелетик, уже недрогнувшей рукой просто смахнула его в совок и пошла мести дальше», — рассказывает хозяйка.

Уборку пришлось распределить по дням («прекрасный отпуск», иронизирует Юлия): по прилету — разгрести спальное место и оттереть кухню. На следующий день — отмыть всю остальную квартиру от песчаных холмов, трупиков и паутины, свисающей, как в приключенческом кино, с потолка. Полы и окна как отдельную большую задачу собеседница Циан.Журнала оставила на третий день.

Счет, пожалуйста

«Главной моей проблемой стали счета за электричество и обслуживание комплекса. В общей сложности набежало около €2 тыс. В прошлый свой визит я уезжал поздней ночью, поэтому забыл выдернуть технику из розеток и выключить свет. Часть лампочек за это время, конечно, перегорела (слава богу, пожара не произошло), но холодильник исправно морозил, а бойлер грел воду».

Кроме того, прошлогодние взносы за обслуживание комплекса (по €800) выплачены не были, поэтому их автоматически перенесли на этот год — так за бассейн и красивые цветы под окном Евгений остался должен €1,6 тыс.

На будущее собеседник Циан.Журнала решил подстраховаться: перед отъездом он за небольшую плату в €100 договорился с управляющей компанией, чтобы ее сотрудники раз в месяц заходили в квартиру с проверкой. Хоть пауков припугнут, шутит Евгений.

Новые реалии

За время пандемии сформировался огромный отложенный спрос на то, чтобы добраться на свою зарубежную дачу, проверить ее, окончить незавершенные дела, не говоря уже о том, чтобы отдохнуть, комментирует руководитель отдела продаж HomesOverseas.ru Федор Дробышев. По его словам, многие собственники столкнулись с изменившимися реалиями.

— Авиаперелеты значительно подорожали, причем по всем направлениям — слишком высок спрос, а количество рейсов ограничено. Так, еще в 2019 году в конце сезона билет из Москвы в Болгарию (в одну сторону) обходился от €25–40, в день было по 15–20 рейсов из России. Теперь же аналогичный билет стоит минимум €100–120, а ежедневно улетает лишь четыре–шесть рейсов. В разгар сезона билеты в обе стороны могут стоить €400–500 вместо €250–300 в доковидный период. К тому же по ряду направлений (например, в Черногорию) перелеты возможны только с пересадками в Европе или Турции — это дополнительно усложняет перелет.

— Стоимость дороги возросла и за счет необходимости получать справки и делать ПЦР-тесты (сдать их бесплатно в районной поликлинике получается далеко не всегда — то нет записи, то существует риск не успеть получить результат).

— Подорожала стоимость обслуживания комплексов апартаментов. Разумеется, все зависит от страны, но в среднем индексация равна 10–15%.

— Теперь необходимо пользоваться услугами управляющей компании для дистанционного управления недвижимостью за рубежом, оплаты налогов, коммунальных платежей и сдачи в аренду.

А еще собственники зарубежных дач столкнулись с ростом конфликтных ситуаций. Директор агентства Bulgaria Avenue Евгения Проказова отмечает, что некоторые не приезжавшие два года россияне отказываются платить ежегодные взносы, аргументируя это тем, что они не пользовались лифтами, бассейнами и газонами — платить не за что.

Некоторые собственники умудрились ввязаться в разбирательства с управляющими компаниями, которые способны негативно отразиться на их же недвижимости.

К тому же болгарское законодательство защищает управляющие компании от подобных ситуаций: если договор зарегистрирован нотариально, то собственник жилья обязан уплачивать свои расходы на поддержку недвижимости в надлежащем виде, в противном случае ему грозят штрафы и суд.

Без руля и ветрил

Андрей Карачун, акционер испанского агентства Decart Property Partners, уточняет: пока вакцина «Спутник V» не одобрена ВОЗ, въезд в Испанию россиянам — нерезидентам Евросоюза запрещен. Это значит, что основные неприятные сюрпризы, связанные с надолго оставленным без присмотра личным имуществом, еще впереди.

«Но уже сейчас понятно, что из списка проблем, которые возникли в период пандемии у иностранцев — собственников испанской недвижимости, самая обсуждаемая — оккупация жилья. За время пандемии количество таких случаев увеличилось более чем на 60%. Этот рост и произошел в основном за счет оставленных на период карантина домов и квартир».

Андрей Карачун,

акционер испанского агентства Decart Property Partners

Он признает, ситуация с так называемыми «окупас» (okupas) известна уже давно, покупатели жилья прекрасно осознают этот риск и знают, как с ним бороться — достаточно установить сигнализацию.

Но есть с испанской недвижимостью и другие трудности. Испания очень тяжело перенесла первую волну пандемии: был введен полный локдаун, и это сильно ударило по арендному бизнесу (в том числе и коммерческому) — арендаторы требовали у собственников скидок, а некоторые просто переставали платить.

Когда собственник находился за пределами Испании и не мог вмешаться в ситуацию лично, за дело бралась управляющая компания — она контролировала оплату всех счетов и немедленно принимала меры в случае просрочки: вела переговоры с должниками, меняла условия договора, способствовала в получении помощи от государства.

А вот если собственник не нанимал управляющую компанию, он рисковал оказаться сначала без денег, а потом и без арендаторов. Проблему усугубляют долги по ЖКУ — законодательство требует от собственника полной оплаты.

«Показательна история собственника коммерческого помещения в Барселоне: ему показалось, что арендатор задолжал сумму, эквивалентную 50 тыс. рублей — копейки на фоне стоимости помещения (€2,5 млн). Разбираясь, мы выяснили, что арендатор не оплачивал ни налог на имущество (а это €82 тыс.), ни коммунальные счета. Общий долг составил более €160 тыс., арендатор исчез», — рассказывает Андрей Карачун.

Таким образом, резюмирует эксперт, ко всем прочим рискам инвестора, который вложил деньги в зарубежную недвижимость, COVID добавил еще и фактор непредсказуемости. Теперь для того, чтобы контролировать ситуацию, собственнику зарубежного имущества обязательно нужно нанимать управляющую компанию или, в крайнем случае, найти своего представителя, которому он доверяет.