Цены на недвижимость в Афинах в 2022 году - «Зарубежная недвижимость»

В последние годы Афины стали привлекать не только туристов, но и инвесторов. Афинский рынок недвижимости стал перспективным по нескольким причинам:

- цены за квадратный метр в Афинах в разы ниже, чем в других европейских столицах;

- растёт число туристов и экспатов, в частности из северных стран в связи с энергетическим кризисом в Евросоюзе.

- у недвижимости в Афинах большой потенциал роста: по данным Банка Греции за II кв. 2022 года, недвижимость в Афинах стоит на 20% дешевле пикового уровня 2007 года, всё ещё есть время купить относительно недорого. При этом рынок в Афинах уверенно растёт: за последние три года недвижимость в Афинах подорожала на 30,3% — сильнее, чем в остальных регионах страны.

- зарубежные инвесторы смещают фокус с греческих островных курортов на центральные и северные районы Афин.

Рассмотрим особенности рынка недвижимости по районам Афин.

Север Афин: респектабельные семейные районы и повышенный спрос на аренду

Средняя стоимость квадратного метра жилья на севере Афин во II кв. 2022 года — 2 583 евро за м², по данным Spitogatos. По нашим наблюдениям, цены на качественную недвижимость в хороших кварталах начинаются от 3,5 тысяч евро.

По сравнению со II кварталом 2021 года цены на жильё выросли на 6,4%, а ставки аренды — на 9,1%. Северные предгорные Афины заселены преимущественно семьями среднего и состоятельного классов.

Наиболее характерным районом для севера Афин считается Кифисья. Зелёный благополучный район всего в получасе езды от центра. Большинство домов окружены большими тенистыми садами.

Центр Афин: инвестиционное жильё и низкая стоимость квадратного метра

Жильё в центре Афин у подножия Акрополя и в треугольнике, образованном площадями Монастираки, Омония и Синтагма, привлекают сотни тысяч туристов круглый год. Недвижимость в этих районах традиционно стоит дороже и в основном сдаётся в аренду.

Жильё в остальных районах центра Афин выгоднее сдавать в долгосрочную аренду: качественное жильё здесь пользуется спросом из-за его дефицита. Мы сравнивали долгосрочную и краткосрочную аренду на примере квартирного здания под нашим управлением в центре Афин: оказалось, что доходность от долгосрочной аренды выше.

Средняя стоимость жилья центральной части Афин во II кв. 2022 года составляет 1 700 евро за м², за год цены выросли на 6,9%, по данным Spitogatos. Однако усреднённая стоимость по всему центру Афин с большим разнообразием микрорайонов не показательна. Город развивался неравномерно, в центре есть районы с большим количеством мигрантов, где нормальная цена 1 500 евро, а есть и более благополучные, где сложно найти объекты дешевле 5 000 евро за квадратный метр.

По данным самого крупного греческого сайта по поиску недвижимости Spitogatos, из 10 стран, проявляющих наибольший интерес к греческому рынку, 5 сосредоточены на недвижимости в центре Афин.

В первом полугодии инвесторы из Великобритании, Румынии, Нидерландов, Австралии и Кипра указывали преимущественно на центр греческой столицы в поиске жилых активов в Греции. Это значительный сдвиг интересов, особенно в случае британских покупателей, которые в прошлом году больше интересовались недвижимостью на Кикладах.

Греческий рынок больше не является исключительно местом для покупки дома у моря, а стал инвестиционным направлением.

Восточные Афины: наибольший рост ставок аренды

По данным Spitogatos за II кв. 2022 года, ставки аренды на востоке Афин за год выросли на рекордные 14,3%, а цены на покупку жилья — на 6,7%. В отличие от центральных районов, восточные — более зелёные, гористые и не так плотно застроены. Они расположены в глубине полуострова Аттика с множеством памятников архитектуры и истории. Здесь редко можно встретить мигрантов, восток Афин в основном заселён местным средним классом. Некоторые районы граничат с морем, цены в них выше.

Средняя цена квадратного метра: 1 714 евро. В дорогих прибрежных кварталах, таких как Коропи (Koropi), цены достигают 8 тысяч евро, в остальных — не превышают 3 тысяч. Эти районы считаются пригородом.

Юг Афин: элитная прибрежная зона и наибольший рост цен

В южных пригородах на берегу Саронического залива находятся самые дорогие кварталы Афин: Вульягмени и Вула. Здесь цены за квадратный метр элитного курортного жилья достигают 30 тысяч евро. В южном округе есть и недорогие жилые районы.

В Пирее и других южных пригородах во II кв. 2022 года был отмечен наибольший рост средней запрашиваемой цены продажи жилья по сравнению с тем же периодом прошлого года — более 10,9%. Средняя стоимость жилья достигла 3 067 евро за м². На практике в прибрежных элитных районах не найти недвижимости дешевле 5–7 тысяч евро за квадратный метр.

Стоимость аренды в Афинах: самые дорогие и самые дешёвые районы

Учитывая тенденцию к росту цен, наиболее доступными районами во II квартале 2022 года являются Керацини, Илион, Никайя и Патисия. Самыми дорогими — Вульягмени, Колонаки-Ликавиттос, Нео Психико, исторический центр и Эллинико.

Районы с самой дорогой арендой

Вульягмени 14,9 €/м2

Колонаки-Ликавиттос 14,6 €/м2

Палео-Психико 14 €/м2

Исторический центр 13,3 €/м2

Нео Психико 12,5 €/м2

Эллинико 12,4 €/м2

Районы с самой доступной арендой

Керацини 6,1 €/м2

Илион 6,3 €/м2

Никайя 6,4 €/м2

Аттики 6,6 €/м2

Патисия 6,7 €/м2

Инвестиционная недвижимость в Афинах: экспертиза Tranio

С 2017 года Tranio ведёт в Афинах собственные проекты строительства и реновации жилья и управляет арендой: отремонтировали более 70 отдельных квартир и провели редевелопмент 4 многоквартирных зданий. За годы работы греческого офиса у нас не только накопилось понимание рынка недвижимости города, но и появились партнёры: нотариусы, юристы, строительные подрядчики и брокеры.

Подбирая и оценивая объекты, мы в первую очередь ориентируемся на их инвестиционную привлекательность, будь то флиппинг квартиры для инвестора или реновация здания целиком. Как правило, самыми перспективными с точки зрения добавленной стоимости и арендной доходности оказываются районы среднего класса, хотя и в престижных, и в бедных районах бывают исключения. Один из наших крупных проектов мы подробно описали в этой статье: доходность инвестора на добавленной стоимости этого проекта составила 13,8% годовых, а арендная доходность — около 4% годовых.

Так как мы не расстаёмся с клиентами после продажи квартиры, а остаёмся управляющей компанией в большинстве завершённых проектов, арендный доход и гарантийное обслуживание — это тоже зона нашей ответственности. Поэтому в наших интересах сделать качественный ремонт и подобрать такие проекты, которые с большей вероятностью будут востребованы у непроблемных арендаторов.

Покупка инвестиционных квартир в проектах Tranio доступна для граждан РФ напрямую без ограничений, поскольку собственник зданий — резидент Российской Федерации.