Спрос на Сербию: как купить жилье и сколько это стоит - «Зарубежная недвижимость»

Список стран, где россияне могут приобрести жилье, сейчас не столь велик. Практически недоступны еще недавно популярные у покупателей страны Европы. На этом фоне спрос россиян на покупку жилья в Сербии вырос по сравнению с предыдущими годами. В белградском агентстве недвижимости Feniks Rent говорят об увеличении интереса россиян к жилой недвижимости Сербии примерно на треть по сравнению с предыдущим годом. Похожие данные приводят и белградские агентства Property Broker и Kosa Kvart.

Выяснили у экспертов, как выглядит процедура покупки недвижимости в Сербии и сколько стоит жилье на первичном и вторичном рынках.

Рынок недвижимости в Сербии: спрос увеличился

Спрос на недвижимость в Сербии сейчас достаточно большой, и не только со стороны россиян. Тем не менее цены на жилье как в Белграде, так и по стране все равно ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы, отмечает главный редактор сервиса по поиску недвижимости за границей prian.ru Филипп Березин. По его словам, с учетом открытости Сербии для всех иностранцев, включая россиян, можно ожидать дальнейшего роста цен, по крайней мере в диапазоне от шести месяцев до года.

Цены растут стремительно

Последние три года в Сербии фиксируется рост цен на жилье — на 8,0% в 2020 и 2021 годах и примерно на 13% за июль — сентябрь 2022 года к тому же периоду 2021 года. В значительной степени рост цен связан с миграцией россиян — с марта 2022 года в страну приехали тысячи IT-специалистов, ученых и программистов из России.

Могут ли россияне купить жилье в Сербии

Здесь действует принцип взаимности. Если какая-то страна не делает ограничений в отношении сербов, обратных ограничений тоже не будет. В этом смысле для граждан России никаких ограничений нет. Иностранцы могут приобретать в Сербии любую недвижимость, за исключением земель сельхозназначения. Но на практике такие объекты россиянам и не интересны, говорит Филипп Березин.

Что можно приобрести в Сербии

На первичном рынке Сербии возводятся как типовые дома комфорт-класса, так и жилые комплексы премиального сегмента по индивидуальным проектам с консьерж-сервисом, спортивными залами и бассейнами. Сейчас в Сербии на стадии строительства можно найти знаковые проекты с довольно привлекательной стоимостью, объясняет управляющий партнер компании PARUS Real Estate (входит в NF Group) Марина Шалаева.

Вторичный рынок недвижимости Сербии разнообразен, как и в любой другой локации с богатой историей. Покупателям предлагаются отреставрированные квартиры в старинных домах в историческом центре Белграда, а также квартиры в многоэтажных домах, построенных за последнее десятилетие, добавляет Марина Шалаева.

Сколько стоит квартира в Сербии

Разброс цен на жилую недвижимость Сербии велик. Даже в Белграде есть непрестижные варианты на вторичном рынке от €1 тыс. (62,1 тыс. руб.) за 1 кв. м, а есть новостройки, средняя цена «квадрата» в которых приближается к €10 тыс. (621,6 тыс. руб.).

По данным национального геодезического управления Сербии, пятерку городов — лидеров по средней цене 1 кв. м на рынке новостроек составляют Белград (€2,2 тыс., 139 тыс. руб.), Нови-Сад (€1,5 тыс., 95,4 тыс.), Ужице (€1,14 тыс., 70,8 тыс. руб.), Зренянин (€1,12 тыс., 69,9 тыс. руб.) и Панчево (€1,1 тыс., 68,9 тыс. руб.).

Рейтинг сербских городов по средней цене 1 кв. м на вторичном рынке возглавляют Белград (€1,7 тыс., 107,6 тыс. руб.), Нови-Сад (€1,5 тыс., 97,2 тыс. руб.), Ниш (€1 тыс., 63,8 тыс. руб.), Шабац (€917, 57 тыс. руб.) и Панчево (€875, 54,3 тыс. руб.).

Средняя цена 1 кв. м на вторичке и в новостройках в Сербии

Город

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке, €

Средняя цена 1 кв. м на рынке новостроек, €

Белград
1 732
2 237

Нови-Сад
1 565
1 535

Ниш
1 027
1 045

Шабац
917
1 080

Панчево
875
1 110

Крагуевац
845
1 040

Нови-Пазар
810
895

Чачак
805
1 090

Зренянин
800
1 125

Ужице
757
1 140

Смедерево
752
898

Кралево
750
917

Суботица
750
937

Сремска-Митровица
745
915

Валево
718
967

Крушевац
708
820

Вршац
695
960

Пирот
673
780

Лозница
640
838

Ягодина
615
740

Данные: Национальное геодезическое управление Сербии

Квартиру в Белграде с двумя спальнями площадью 70–85 кв. м в хорошем районе, но не в центре, можно приобрести ориентировочно за €170 тыс. (10,5 млн руб.). В других городах стоимость лотов ниже, резюмирует Марина Шалаева.

Как купить недвижимость в Сербии

Приобретение жилой недвижимости в Сербии мало чем отличается от процедуры покупки в других странах. Вот основные этапы:

- резервация объекта на срок, оговоренный с продавцом (обычно он составляет не более одного месяца);

- внесение депозита (обычно он составляет 3–5% от общей суммы сделки);

- заключение предварительного договора купли-продажи (у нотариуса);

- заключение основного договора купли-продажи.

Какие документы нужны гражданину России для заключения договора

- заграничный паспорт;

- номер счета в банке на территории Сербии. Именно с него при сделке будут перечисляться деньги;

- документальное подтверждение происхождения средств;

- справка о семейном положении.

Что должно быть в договоре купли продажи

- информация о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными: фамилия, имя, отчество (если есть), паспортные данные;

- информация об объекте, его точное описание и выписка кадастра с информацией о недвижимости;

- цена объекта, сроки и схема выплат;

- обязанности продавца и покупателя;

- пункт о защите от эвикции (возможных претензиях третьих лиц);

- подписи сторон, переводчика и свидетелей.

Договор на сербском языке составляется юристом, его услуги оплачиваются отдельно, но если покупка совершается через агентство, это может входить в стоимость комиссии. Договор заверяется у нотариуса. При этой процедуре должны присутствовать продавец, покупатель, агент по недвижимости, а также лицензированный судебный переводчик и два свидетеля. Важный момент: свидетели должны владеть сербским и русским языками, поясняют в Kosa Kvart.

В процедуре покупки жилья в Сербии есть свой специфический момент. Сербские компании (в отличие, например, от черногорских) крайне редко представляют что-то на российском рынке — даже сейчас, когда спрос вырос в десятки раз. За последние пять лет на выставки зарубежной недвижимости в России приезжали одна-две сербские компании, предлагая, как правило, элитные объекты в Белграде. То есть большинство предложений приходится искать не в России, а в самой Сербии, поясняет Филипп Березин.

Нужен ли покупателю-иностранцу риелтор

По действующим в Сербии законам, риелтор для оформления сделки не нужен. Но иностранные покупатели часто обращаются к его услугам, объясняют в Kosa Kvart.

В обязанности риелтора входит:

- организация просмотра недвижимости;

- участие в переговорах перед заключением договора купли-продажи;

- предоставление документов о приобретаемой покупателем недвижимости;

- обеспечение услуг адвоката;

- координация действий, необходимых для заключения предварительного и основного договоров купли-продажи и оплаты покупки.

Можно ли купить жилье дистанционно

Дистанционная покупка теоретически возможна, для этого нужно оформить нотариальную доверенность на того, кто будет физически оформлять сделку. Но в реальности дистанционно почти никто не покупает. Уровень риелторских услуг в Сербии не самый высокий, говорит Филипп Березин.

Дает ли покупка жилья право на ВНЖ или гражданство

Вид на жительство в Сербии — это фактически виза на один год. Ее получает собственник любой недвижимости, а вместе с ним такую визу на право на нахождение в Сербии могут получить его супруг или супруга, родители, а также несовершеннолетние дети, объясняет Филипп Березин. Ежегодно такой ВНЖ необходимо продлевать, а после пяти лет проживания в Сербии заявитель может претендовать на ПМЖ. Но здесь есть один момент — важно именно проживать в стране. За пять лет в сумме страну нельзя покидать более чем на десять месяцев и не более чем на полгода за один раз, предупреждает Филипп Березин.