Роман Мурадян: «Дубай — город, где все распродается за неделю» - «Зарубежная недвижимость»

Сколько стоит жилье в крупнейшем городе ОАЭ? Чем привлекает инвесторов недвижимость Дубая? Почему в общественном транспорте города запрещено целоваться? О специфике жизни и работы в Эмиратах Циан.Журналу рассказал Роман Мурадян, управляющий директор «Миэль на Киевской», руководитель направления «Дубай».

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ИНТЕРВЬЮ:

- Спрос на недвижимость в Дубае значительно превышает предложение. В 2022 году россияне совершили в Дубае множество сделок.

- В 2022 году доходность по ряду проектов в Дубае составляла 30–40%, арендная доходность — от 7–8% годовых, доходность краткосрочной аренды в Дубае одна из самых высоких в мире — 12%.

- Чтобы войти в стройку, инвестору нужно заплатить всего 10% стоимости жилья, еще 4% перечислить земельному департаменту. Следующий платеж (еще 10%) нужно будет провести через два месяца, последующий (10%) — через шесть месяцев.
- На рынке Дубая объект может перекупаться 3–4 раза перед тем, как найдет конечного покупателя. Застройщик, начинающий новый проект, должен выполнить план по озеленению и инфраструктуре. В каждом доме в обязательном порядке должны быть бассейн, фитнес-центр, парковка. Для Дубая очень важно, куда выходят окна, — если на море, стоимость квартиры резко возрастает.

- Риелторский рынок Дубая отличается очень высокой конкуренцией, здесь работает несколько тысяч компаний.

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Каждый пятый строительный кран мира находится в Дубае»

С.Д.: Рынок Дубая — очень интересный и активный. Вместе с тем создается ощущение, что он уже перегрет и инвестировать в него поздно. Согласен ли ты с этим?

Р.М.: Это мнение я слышу постоянно. Часто фраза «рынок перегрет» сопровождается словами «пузырь», «зависимость от нефти». Могу сказать, что доходы от нефти в экономике Дубая составляют менее 2%. Сегодня Дубай — большой экономический центр с большим количеством направлений, которые приносят доход стране.

Можно сказать, что триада из солнца, песка и моря, а также нефть дали толчок для того, чтобы Дубай стал большим инвестиционно привлекательным городом, который интенсивно развивается.

Спрос на недвижимость здесь значительно превышает предложение. Россияне в Дубае в 2022 году совершили огромное количество покупок недвижимости. При этом недвижимость в Дубае активно покупают и англичане, немцы, французы. А драйверами рынка в этом году будут покупатели из Китая.

С.Д.: С какими целями люди покупают недвижимость в Дубае?

Р.М.: Сразу хочу развеять миф о том, что недвижимость в Дубае интересует только инвесторов. Множество людей покупает жилье для себя, так как планирует переехать жить в ОАЭ.

Основная сложность для риелтора и покупателя сегодня — найти подходящий объект. Вместе с тем инвесторов очень много. Чтобы войти в стройку, как правило, нужно заплатить всего 10% стоимости жилья, плюс 4% земельному департаменту. Следующий платеж (еще 10%) нужно будет провести через два месяца, а третий (тоже 10%) — где-то через шесть месяцев.

Как только покупатель перечислил 34% стоимости жилья, он имеет право перепродавать квартиру. Если человек покупает для себя, он выплачивает 50% до окончания строительства, а оставшиеся 50% — в момент сдачи дома.

Ряд застройщиков также предоставляют одно-двухгодичную рассрочку на оставшиеся 50% после того, как дом построен. В квартире можно уже жить или сдавать ее и спокойно расплачиваться. Отличная схема! И самое главное — без каких-либо процентов. Но важно не расслабляться и заранее планировать очередной платеж по рассрочке.

В 2022 году инвестиционная доходность по ряду проектов в Дубае составляла 30–40%, доходность долгосрочной аренды была на уровне 7–8% годовых, а краткосрочной — 12% (это одна из самых высоких в мире цифр).

С.Д.: Какова доля инвесторов на этом рынке?

Р.М.: По нашим покупателям — 50 на 50. Как правило, инвесторы, выходящие на рынок Дубая, так и остаются здесь. Получили деньги с одного проекта и сразу же вложили в 2–3 другие стройки. Но много покупок делается и для себя.

«Дубай для россиян — это место, где восемь месяцев лето»

С.Д.: Зачем? Собираются переехать в Дубай?

Р.М.: В Дубае очень много россиян. Часто жилье здесь покупают те, кто собирается жить в Эмиратах и работать дистанционно. Ну или те, кто планирует проводить в ОАЭ много времени — отпуска, праздники, каникулы.

Дубай для россиян — это место, где восемь месяцев лето. Более того, даже зимой здесь часто бывает 25–27 градусов тепла. Красота, правда? А вот три летних месяца в Дубае очень жаркие. Находиться здесь в это время сложно.

Нужно сказать, что Дубай весьма удачно расположен: из многих точек мира лететь сюда всего 4–5 часов. Благодаря этому сюда можно легко прилететь даже на несколько праздничных дней. Из Москвы и большей части российских городов-миллионников в Дубай летают прямые рейсы.

С.Д.: Какой срок планирования для инвестиций можно считать безопасным?

Р.М.: Существует две инвестиционных стратегии — короткая и длинная. О короткой мы уже сказали выше: вложил 30% от стоимости жилья, и через шесть месяцев идет инвестиционная перепродажа.

Длинная стратегия состоит в том, чтобы покупать недвижимость и ждать, лучше до окончания строительства. Это даст максимальный доход. Плюс объект не обязательно сразу продавать, можно в дальнейшем сдавать его в аренду.

Однако «добывать» хорошие проекты очень сложно. Дубай — город, где все новые проекты распродаются буквально за неделю, а то и за день.

Более того, существует система депозитов для инвесторов, когда покупатель через своего риелтора (а в Дубае практически всё делается через риелторов) вносит деньги на депозит, и как только застройщик начинает новый проект, еще до закрытых продаж, он предлагает лоты таким инвесторам.

С.Д.: Каков годовой прирост к стоимости недвижимости, которая уже существует в Дубае?

Р.М.: Все зависит от локации и типа недвижимости. Проект может расти на 15% в год, а может и на 30%. Важная особенность в Дубае — имя застройщика также имеет значение.

С.Д.: А в каких районах покупать объекты не нужно, где они не дорожают?

Р.М.: Сегодня россияне покупают недвижимость везде. Могу сказать, что самый популярный район — Dubai Marina (Дубай Марина). Очень красивая локация: море, пляж, небоскребы, много кафе и ресторанов. А еще очень много россиян, повсюду слышится русская речь.

Второе по популярности место — рукотворный остров Palm Jumeirah (Пальма Джумейра), который часто называют восьмым чудом света.

Много территорий в стране отведено под бизнес. Самый популярный деловой район — Business Bay (Бизнес Бэй). Его можно сравнить с нашим Москва-Сити, только Business Bay больше и выше. Недвижимость здесь также востребована у россиян.

А еще наши покупатели нередко выбирают зеленые районы, коттеджные поселки, среди которых очень популярен Dubai Hills (Дубай Хиллс).

С.Д.: Ты говоришь, что в Дубае большой дефицит объектов. Можно ли что-то купить за относительно небольшую сумму?

Р.М.: Можно купить студию. Деление квартир в Дубае идет не по количеству комнат, а по числу спален. Оne bedroom — это спальня, гостиная и санузел. Стартовую отметку я бы планировал в районе $205 тыс. Как раз вложив эту сумму, можно начать оформлять вид на жительство. Это очень важная опция в Эмиратах.

Еще один момент, который нужно отметить: застройщик, начинающий новый проект, должен выполнить план по озеленению и инфраструктуре. В каждом доме в обязательном порядке должны быть бассейн, фитнес-центр, парковка.

Много здесь наземных парковок, которые могут занимать в здании несколько этажей.

Квартиры сдаются с полной отделкой. 30–40% застройщиков оснащают свои объекты встроенными кухнями, посудомоечными, стиральными машинами и т. п. Метраж, как правило, в 1,5 раза больше, чем у нас. Для Дубая очень важно, куда выходят окна — если на море, стоимость квартиры растет.

«Недвижимость — это командный вид спорта»

М.П.: Как устроен риелторский рынок Дубая?

Р.М.: Его отличает очень высокая конкуренция: здесь работает несколько тысяч компаний. Некоторые агентства существуют уже около 20 лет. Активно присутствуют на рынке европейские риелторские компании. Крупных местных игроков со штатом в 400–500 агентов здесь тоже много.

Нужно сказать, что вход на риелторский рынок Дубая стоит довольно дорого. Основные статьи расходов на старте — регистрация фирмы, открытие расчетного счета, получение лицензии, запуск офиса. Для каждого принятого на работу сотрудника нужно оформить разрешение и лицензию.

Кроме того, каждый риелтор в обязательном порядке должен пройти обучение и сдать экзамен. Только тогда он имеет право работать на рынке. ОАЭ — это страна с правилами и законами, и лучше их не нарушать.

М.П.: Кому-то из российских агентств недвижимости удалось наладить работу с клиентами из других стран или их аудитория — только россияне?

Р.М.: Российские компании, вышедшие на рынок 15 лет назад, обслуживают покупателей недвижимости из Европы, Индии, Японии. Нужно отметить, что застройщики очень лояльно относятся к риелторам.

М.П.: Как в Дубае выглядит ситуация с классифайдами?

Р.М.: Есть два мощных агрегатора, которые работают на продажу и аренду. И на них присутствуют фейки, не буду скрывать. Так, как работает Циан, агрегаторы в Дубае пока не могут.

С.Д.: В Дубае пересекается множество культур, национальных особенностей. С чем сталкиваются люди, которые приезжают сюда жить и работать?

Р.М. В этом городе живет около 3,5 млн граждан. Дубай сегодня — это большой многонациональный праздник.

Действительно, существует много правил, которые не следует нарушать. Например, здесь запрещено фотографировать людей и машины. В Дубае очень большое внимание уделяется безопасности, на улицах множество камер наблюдения.

С.Д.: Почему ты выбрал своим делом именно недвижимость?

Р.М.: Это интересная отрасль, здесь много возможностей, вариантов для воплощения своих желаний. Нужно помнить, что недвижимость — это люди, ты работаешь с клиентами и своими сотрудниками.

Я бы сказал, что недвижимость — это командный вид спорта. Рынок постоянно меняется, и ты должен меняться вместе с ним. У меня есть свои приоритеты: новостройки массового сегмента, вторичный рынок в Москве, Дубай и Турция, где мы также продаем недвижимость.

С.Д.: Какие у тебя планы по развитию?

Р.М.: Двигаться дальше. Мы хорошо развили наш центр межрегиональных сделок. Рынок недвижимости я чувствую на кончиках пальцев именно через потоки региональных сделок. Как раз исходя из пожеланий наших региональных клиентов мы стали заниматься Дубаем и Турцией.

С.Д.: Как ты отдыхаешь?

Р.М.: В прошлом я профессиональный спортсмен, и у нас с единомышленниками есть комьюнити. Мы встречаемся, общаемся, играем в футбол, баскетбол. Еще люблю театр, путешествия. Например, в Дубай (смеется).

Но, честно говоря, если я несколько дней не работаю, начинаю чувствовать дискомфорт. Как говорил Конфуций: «Найди себе работу по душе, и тебе не придется работать ни одного дня».

Справка

Роман Мурадян,

управляющий директор «Миэль на Киевской»

Образование

- Степень MBA Института бизнеса и делового администрирования Академии народного хозяйства при правительстве РФ по специальности «Маркетинг, управление продажами».

- Диплом Калининградской школы международного бизнеса.

- Профессиональное обучение и стажировка в Швеции.

- Участие в конгрессах Национальной ассоциации риелторов США (NAR).

Карьера

- С 2009 г.: управляющий директор «Миэль-Франчайзинг». Занимался развитием и поддержкой франчайзинговых офисов «Миэль». В этот период «Миэль-Франчайзинг» получила все высшие франчайзинговые награды на рынке недвижимости.

- С 2021 г.: управляющий директор «Миэль на Киевской». Развивает подразделения, работающие на первичном и вторичном рынках столичного региона. Создал центр межрегиональных сделок. Открыл направление продаж недвижимости в Дубае.