Как купить квартиру в Германии? Этапы, расходы, особенности сделки - «Зарубежная недвижимость»

Правительство Германии активно реформирует законодательство об иммиграции, стремясь привлечь зарубежных специалистов – ожидается, что ещё больше экспатов потянется в эту страну; Многие из них, вероятно, будут снимать жильё, как это делает немалая доля немцев, а кое-кто задумается и о приобретении недвижимости; Кроме того, рынок традиционно интересен для инвесторов в жилые и коммерческие объекты, тем более сегодня можно рассчитывать на выгодные условия; Что из себя представляет процесс покупки квартиры в Мюнхене, Берлине, Дюссельдорфе или Лейпциге, расскажем в подробном материале, подготовленном совместно с экспертами ведущих агентств.

Могу ли я купить недвижимость в Германии?

Иностранцы имеют право приобретать жильё в Германии на тех же условиях, что и сами немцы. Важно, что законодательство этой страны не ограничивает нерезидентов в выборе типа недвижимости и локации. Это отличает Германию, например, от Австрии или Швейцарии, где зарубежным покупателям требуется получать разрешение специальной комиссии по распределению земель.

Документы, необходимые для покупки квартиры или дома: загранпаспорт и будет плюсом справка из банка о состоянии счёта, которая послужит доказательством серьезности ваших намерений.

В последнее время часто запрашивается также подтверждение источников происхождения средств.

Россияне и белорусы сегодня испытывают трудности при покупке недвижимости не только в Германии, но и везде в Европе. Тем не менее, провести сделку возможно при наличии определённых предпосылок и условий.

Если у Вас есть ВНЖ, а, ещё лучше, ПМЖ Германии или страны ЕС, вы имеете право: переводить на свой немецкий счёт любую сумму, получать кредиты в немецком банке, вкладывать деньги в акции – то есть производить со своими средствами любые операции наравне с гражданами Германии, в том числе приобретать недвижимость.

Если у Вас нет ПМЖ страны ЕС, но уже был открыт счёт в каком-либо европейском банке и на нём достаточно средств для оплаты недвижимости и сопутствующих расходов – вы можете купить жилую или коммерческую недвижимость в Германии. Распоряжаться своими деньгами, которые уже лежали на счёте, клиент вправе без ограничений в том случае, если он не внесён в санкционные списки.

При этом пополнить свой счёт на сумму, достаточную для покупки собственности, невозможно, так как в юрисдикции ЕС для россиян и белорусов действует ограничение на хранение средств – не более 100 000 евро. Этого мало для такой крупной сделки, как приобретение недвижимости. Цены на квартиры, скажем, в Мюнхене стартуют от 300 000 евро. В окрестностях Дюссельдорфа за такую сумму можно купить небольшую квартиру.

Отметим, что сегодня банки Германии часто отказывают россиянам и белорусам в открытии счёта. Тщательная проверка происхождения средств – слишком трудоемкий процесс, которого немцы хотят избежать и не брать таким образом на себя риски.

Однако наличие банковского счёта в Германии не является обязательным условием для сделки. Переводы можно выполнить и из-за рубежа, хотя, следует сделать оговорку, что не все застройщики на это идут. Чаще всего покупатели из РФ и РБ пользуются счетами, открытыми в Турции, Грузии, Казахстане. Перечисления из России на счета организаций или физических лиц, принадлежащих к юрисдикции «недружественных» стран, к которым относится и Германия, невозможны.

Граждане Грузии, Казахстана, Армении, Азербайджана, других стран бывшего СССР, кроме России и Беларуси не ограничены в открытии счетов и переводе денег из других стран при выполнении обязательного условия – подтверждения легального происхождения средств.

Гражданам Украины включён зелёный свет на пользование банковскими услугами и совершение сделок с недвижимостью. Однако они сталкиваются с проблемой вывода денег из украинских банков. Если речь идёт о наличных, то обязательно необходимо задекларировать их на таможне.

Этапы покупки квартиры или дома в Германии

Шаг 1. Аккумулирование средств на счёте

Покупателям из России или Беларуси следует заблаговременно перевести средства на счёт в зарубежном банке. Как правило, используются счета, открытые в «дружественных» странах.

Шаг 2. Выбор объекта

В соответствии с пожеланиями клиента агентство составляет «экспозе» – предложение из нескольких вариантов квартир и домов. Далее риелторы договариваются с вами о датах просмотра понравившихся объектов и согласовывают время с продавцами или застройщиками.

Шаг 3. Бронирование

После того, как вы определились с квартирой или домом, который желаете приобрести, необходимо его зарезервировать – подписать предварительный договор (или резервацию) и внести залог. Сумма обычно варьируется от 1000 евро до 1% от стоимости объекта в зависимости от «философии» компании-застройщика или желания владельца.

Назначается дата подписания договора купли-продажи у нотариуса. Как правило, через 2-4 недели после резервирования объекта. За это время покупателю необходимо ознакомиться с условиями контракта и получить ответы на все возникающие вопросы.

Шаг 4. Подписание договора

На сделке у нотариуса присутствует продавец (или его доверенное лицо), покупатель (или его доверенное лицо), риелторы.

Кроме того, если клиент не знает немецкого языка, требуется переводчик. Согласно законодательству Германии, при подписании договора купли-продажи нотариус зачитывает все его пункты. Как правило, это минимум 17 страниц текста, поэтому процедура длится 1-2 часа.

Шаг 5. Оформление сделки и расчёты

После подписания договора купли-продажи нотариус письменно уведомляет Поземельную книгу (Grundbuch) участкового суда (немецкий реестр собственников недвижимости), налоговую службу, администрацию города, коммунальную службу и банк продавца (если им была оформлена ипотека) о смене владельца недвижимости.

В Поземельную книгу вносится предварительная запись о смене владельца, блокирующая возможность повторной продажи объекта.

При получении положительных ответов из вышеперечисленных инстанций нотариус высылает уведомление покупателю (Fälligkeit) о том, что необходимо перевести сумму по договору на банковский счёт (в зависимости от ситуации – на счёт нотариуса, продавца или трастовый счёт банка, в котором, возможно, была оформлена ипотека предыдущего владельца).

Подчеркнём, что оплата производится только в безналичной форме. Закон, запрещающий расчёты за недвижимость наличными или криптовалютой, был принят в Германии в 2022 году.

Исходя из стоимости объекта, начисляется налог на приобретение недвижимости (варьируется от 3,5% до 6,5% в зависимости от принадлежности земли). После его оплаты налоговая служба высылает документ о согласии на регистрацию нового владельца объекта в суде (Unbedenklichkeitsbescheinigung).

После поступления 100% суммы производится окончательное внесение покупателя в Поземельную книгу участкового суда.

Согласие налоговой службы (Unbedenklichkeitsbescheinigung) нотариус пересылает в суд с просьбой об окончательной регистрации нового владельца. Суд выставляет счёт за регистрацию. После его оплаты новый владелец вносится в Поземельную книгу (Grundbuch). Запись в этом реестре является свидетельством права собственности на недвижимость в Германии.

Весь процесс - от осмотра квартиры или дома, уплаты всех налогов до внесения нового владельца в Поземельную книгу занимает примерно 2-3 месяца.

При необходимости можно заказать выписку из Поземельной книги о владении недвижимостью. Её может заверить как нотариус, так и работник участкового суда (Amtsgericht) при личном обращении нового хозяина.

Налоги и дополнительные расходы

Единоразовый налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) составляет от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта. Размер зависит от региона. Например, в Берлине ставка – 6%, а в Баварии – 3,5%.

Ежегодный налог на владение недвижимостью (Grundsteuer) взимается городскими властями. Конкретная ставка Grundsteuer зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость, и может составлять от 0,26% до 1,0% от кадастровой стоимости земли и зданий. Его стандартный коэффициент – около 0,35%. Порядок расчёта фактического размера налога зависит от множества факторов. Например, на ставку влияет тип объекта, его местоположение, площадь земельного участка и его оценочная стоимость, время постройки.

Покупателю квартиры или дома в Германии необходимо заложить бюджет на сопутствующие расходы. Предстоит оплатить:

1. Регистрационный сбор (Grundbuchkosten) за регистрацию сделки в Поземельной книге – около 0,5% от стоимости недвижимости;

2. Нотариальные расходы (Notarkosten) – обычно от 1 до 1,5% от стоимости недвижимости.

3. Комиссию агенту по недвижимости (Maklerprovision) – от 3 до 6% от стоимости недвижимости.

Безопасность сделки

В Германии нотариус выступает нейтральным лицом, отвечающим за чистоту сделки и защищающим, согласно законодательству, интересы обеих сторон. В частности, перед заключением договора купли-продажи нотариус проверяет наличие и правильность оформления всех документов, таких как свидетельства о праве собственности, а также изучает сведения в земельных книгах, уточняет информацию об обременениях.

Дополнительные юридические проверки не требуются.

Рассрочка и ипотека

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы можете рассчитывать на рассрочку. Как правило, старт продаж в новостройке начинается на этапе котлована, то есть примерно за 1,5-2 года до сдачи объекта. В этом случае оплата происходит поэтапно, по мере выполнения работ девелоперской компанией.

При покупке готового объекта необходимо сразу внести 100% суммы. Иностранцы (кроме граждан РФ и РБ) могут взять ипотеку в Германии. Рекомендуем в этом случае обращаться к надёжному агентству, которое поможет получить наиболее выгодные условия от банка. Средний размер кредитной ставки – 4,5% (за 2022 год она выросла практически в три раза).

Гражданам России и Беларуси сегодня жилищные кредиты не выдают.

Можно ли провести сделку удалённо?

Если вы не можете присутствовать на подписании договора у нотариуса, то необходимо оформить генеральную доверенность на агента, адвоката или своих знакомых. Существует также возможность провести сделку через консульство Германии в своей стране.

Даёт ли покупка квартиры право на ВНЖ?

Сама по себе покупка недвижимости в Германии не даёт права на получение вида на жительства, однако наличие собственной квартиры или дома может быть существенным плюсом при решении этого вопроса. (Приобретение жилья даёт право лишь на получение въездной визы сроком до 90 дней).

В случае, если вы приобретаете квартиру или дом для личного пользования и при этом имеете высокие доходы из источников за пределами Германии, то владение недвижимостью может стать весомым положительным фактором для получения ВНЖ на основании финансовой независимости. Необходимый доход по этой программе – 4000-5000 евро на человека в месяц.

Рекомендуем обратиться в агентство по недвижимости и иммиграции. Вас проконсультируют и помогут подготовить всё необходимое для оформления заявки.

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

Ирен Верховецкую, генерального менеджера Estate-Service 24

Антонина Живалова, менеджера по продажам DEM GROUP GmbH

Артёма Тер-Минасяна, управляющего партнёра Campus Property GbR