Покупка недвижимости за границей. Турция, Дубай, Таиланд - «Зарубежная недвижимость»

Российским инвесторам осталось не так много стран, куда можно обратить свои взгляды и деньги. Самые ходовые направления для покупки недвижимости за границей — Дубай, Таиланд и Турция. Мы попросили экспертов проанализировать их с точки зрения цен на квартиры, их последующей доходности, условий для переезда и жизни.

Юлия Донская, Брокер по зарубежной недвижимости, автор, телеграм-канала PRO_Stambul



Недвижимость для инвестиций, недвижимость для легализации нахождения в стране или недвижимость для жизни — вот три причины, которыми руководствуются сейчас инвесторы, приобретающие квартиры за рубежом.

Покупка недвижимости в Таиланде — это чистая инвестиция, т. к. никаких преимуществ для легализации в стране она не дает. Жилье обычно приобретают для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. Примерно такая же ситуация в Дубае, но тут можно получить хотя бы ВНЖ, что позволяет воспользоваться недвижимостью для собственного постоянного проживания.

Самая привлекательная ситуация в Турции. Помимо выгодной инвестиции, можно получить гражданство на всю семью. По прошествии трех лет квартиру, по которой получено гражданство, разрешается продать и полностью вернуть вложения на получение турецкого паспорта. А также неплохо заработать на росте стоимости. Помимо этого, можно получать пассивный доход, сдавая квартиру в аренду.

Покупка недвижимости в Турции для ВНЖ — это надежный способ находиться в стране. А впоследствии, при постоянном проживании на территории Турции, инвестор может подаваться на получение гражданства. Это самый низкозатратный способ получения турецкого паспорта. Если же вы передумаете жить в Турции, квартиру легко продать, т. к. спрос на жилье на внутреннем рынке высок.

Доходность при перепродаже квартир в указанных странах зависит от правильности выбора объекта. Не все объекты приносят прибыль. Если говорить о Турции и Таиланде, то минимальные ожидания, как правило, начинаются от 20% годовых. В Дубае — 15–20%. При сдаче в аренду доходность зависит от типа аренды — долгосрочная или краткосрочная. В Таиланде, учитывая круглогодичный туристический сезон, сдавать в аренду выгоднее, чем в Турции или Дубае.

Самая недорогая недвижимость в Турции и Таиланде. Здесь можно приобрести квартиру на этапе строительства от $60 000. В Дубае же цены значительно выше, минимальный порог $ 130 000. За эти деньги можно приобрести квартиру в спальных районах, достаточно удаленных от центра.

Данил Шуховцев, агентство недвижимости DDA Real Estate, CEO, Дубай

Сейчас стоит покупать тем, кто:

— Ищет комфорт в проживании, качественное образование для детей, хороший климат и экологию, безопасность. Особенно, если говорить про Дубай.

— Инвесторы. Все три страны — надежные источники для инвестиций. А самое главное — прибыльные, так как каждый год набирает обороты рост цен. Сейчас самое время выгодно покупать недвижимость, в том числе и коммерческую. Рынок еще не перегрет, прогнозируется хороший рост цен. Это можно заметить по проектам, которые сейчас возводят застройщики.

Каждая страна достаточно разная, везде есть свои преимущества и нюансы. Квартиры дешевле, чем в России, а качество жизни выше. Цены постоянно растут, а со сдачей жилья в аренду никогда не возникнет проблем. Не подошел климат — такое можно услышать от некоторых людей. Но география стран позволяет выбрать погодные условия, комфортные для каждого.

ВНЖ в Турции, например, имеет массу преимуществ. Но многое зависит от района, где вы приобретаете недвижимость, и от суммы вложений. Также важен выбор агентства, которое будет вам помогать с подготовкой документов и подачей на ВНЖ.

Доходность. Все зависит от объектов, планировки, района и суммы, которую вы инвестируете. Также важно, доход от перепродажи или от аренды?

В среднем доходность:

- Дубай: Перепродажа 20–25%. Аренда 7–15%.

- Таиланд: Перепродажа 10–15%. Аренда 10–15%.

Порог покупки недвижимости начинается:

- Дубай: от 7 млн рублей.

- Турция: от 5 млн рублей.

- Таиланд: от 3 млн рублей.

Также нужно учитывать, что есть беспроцентные рассрочки на покупку.

Михаил Клименков, основатель цифрового агентства недвижимости WELCOME 24

В настоящее время не так много гостеприимных для россиян рынков недвижимости. Стоит рассмотреть каждый в отдельности.

Рынок недвижимости в Турции, Таиланде и Дубае в 2023 существенно отличается от предыдущего года. Произошли изменения в спросе и предложении, а также в цене за квадрат.

Потребительское поведение (мотивация) российских покупателей изменилась с начала 2023. Россияне избавились от «лихорадочного» состояния, неосознанных покупок, и стали тщательно отбирать объекты, присматриваться и оценивать рынки.

Кому сейчас стоит, а кому нет покупать недвижимость в Дубае, Турции или Таиланде?

Ключевые особенности рынков:

Таиланд: рынок недвижимости, который по итогам 2023 даст хорошую доходность относительно других рынков недвижимости.

- Бангкок — идеальный вариант, чтобы получать стабильный рентный доход, а также для стартап-команд. Покупка недвижимости дает возможность получить SMART-визу командам технологичных проектов. Сейчас строятся объекты новой эпохи девелопмента Таиланда с развитой инфраструктурой, функциональными планировками.

- Паттайя — локация, доступная для входа с меньшим бюджетом, чем, например, Пхукет. Здесь идеальные условия для жизни семей, а также фрилансеров. Более того, рядом с Паттайей строится инновационный город будущего Digital Park Thailand, который увеличит количество новых рабочих мест. Поэтому приобретение недвижимости здесь привлекательно как для жизни, так и для получения рентного дохода.

- Пхукет — недвижимость привлекательна как для долгосрочного проживания, так и для сдачи в аренду. Предложение качественных объектов (надежный девелоперов и удачная локация) крайне ограничено как в сегменте вилл, так и кондо. Существенный объем предложения был продан в 2022, и к началу 2023 рынок ощутил реальный дефицит в новых проектах.

Дубай. Рынок недвижимости имеет перспективы дальнейшего роста за счет двух основных факторов: государственная поддержка бизнеса, а также инфраструктурные инвестиции.

• Идеальный мировой хаб для инвестиций, а также релокации бизнеса — налоговые преимущества, «все под рукой» — штаб квартиры мировых компаний, новая столица мирового богатства.

На рынок регулярно выходят новые объекты, которые «поглощаются» очень быстро.

Приобретение недвижимости в Дубае сейчас идеально:

1. Для долгосрочных инвестиций.

2. Для получения рентного дохода как в новостройках, которые сдаются в текущем году, так и в объектах вторичной недвижимости.

3. Для проживания «сегодня и сейчас»,.

Турция: турецкий рынок недвижимости достаточно разнообразен — это и столичные премиальные проекты, и курортные низкобюджетные. Вариативность выбора, прежде всего, для потенциального клиента.

Покупка недвижимости в Турции закрывает реальную потребность в полноценном «втором» доме для россиян по ряду причин: ментальность (да, россияне знакомы не первый год с турецкой культурой), комфортный вход по стоимости (для любого сегмента рынка), разнообразие форматов недвижимости и др. Поэтому основные причины:

1. Второй дом для долгосрочного проживания и отпускных.

2. Диверсификация активов в доступные рынки недвижимости.

3. Для получения рентного дохода.

Какой может быть потенциальная доходность от недвижимости в Турции, Таиланде и Дубае?

Доходность

Каждый из этих рынков имеет свою специфику, прежде всего, климатическую. И, несмотря на высокую доходность в пиковые периоды, покупатели должны реально оценивать доходность, не соблазняясь двузначными цифрами пиковых периодов.

Доходность от сдачи в аренду (по отношению к рыночной стоимости объекта недвижимости):

- Таиланд: среднегодовая доходность 5–7% (есть программы по фиксированной доходности до 6% годовых). В высокий сезон объекты курортной недвижимости могут приносить свыше 10%, в частности премиальные объекты на о.Пхукет.

- Дубай: среднегодовая доходность до 8% (при грамотном управлении и наличии арендаторов), в высокий сезон доходность может вырасти до 15% (в расчете каждого конкретного периода). Но по мере приближения жаркого сезона, доходность снижается за счет сокращения количества туристов и преобладания отпускного сезона у экспатов, работающих в Эмирате.

- Турция: среднегодовая доходность до 4–6% (в зависимости от формата объекта, локации). В высокий сезон доходность может вырасти до 8–10%. При этом периоды высокого и низкого сезонна будет отличаться здесь. Например, Стамбул и Анкара привлекают туристический поток в то время, когда в Анталье и Бодруме он снижается.

Минимальный порог входа на рынок новых проектов:

- Турция — минимальная сумма от 3 млн рублей (район Мерсина).

- Дубай — от 10 млн рублей (отдаленные от залива районы).

- Таиланд — от 4 млн рублей (проекты в Паттайе и даже на о.Пхукет).

Шамиль Муталов, независимый финансовый консультант

Кому сейчас стоит, а кому нет покупать недвижимость в Дубае, Турции или Таиланде

Решение о покупки следует принимать на основе своей финансовой стратегии. Если для человека важно предотвратить определенные риски или важна диверсификация активов по странам, то определенно стоит рассматривать покупку недвижимости в этих локациях. Они имеют хороший инвестиционный потенциал.

Покупка недвижимости ради ВНЖ в Турции — стоит ли игра свеч

Получение ВНЖ в Турции по аренде в данный момент проблематично. Заявители массово получают отказы. Есть отказы и у моих знакомых, которые были вынуждены срочно покинуть страну. Покупать недвижимость только ради того, чтобы получить ВНЖ, я бы не советовал. Если учитывать инвестиционный потенциал объекта, то имеет смысл.

Марианна Жиганова, ведущий эксперт по недвижимости в ОАЭ, Emirate Dubai, Москва

Покупка недвижимости интересна как для инвесторов, так и для людей, которые хотят переехать в ОАЭ на постоянное место жительства и получить ВНЖ. А также для тех, кто хочет иметь в собственности недвижимость в одном из самых топовых городов мира, получить Emirates ID, периодически прилетать в страну и пользоваться всеми благами, которые предоставляет государство.

Существует множество вариантов, как вы можете заработать на покупке недвижимости. Например, приобрести проект на стадии строительства и внести в течение полугода 30%. Далее вы получаете возможность переуступки прав и можете продать лот уже по более высокой стоимости. Цели и планы могут быть у всех различными, однако их объединяет, то что после приобретения недвижимости в ОАЭ вы получите много плюсов.

Количество и суммы сделок в ОАЭ растут каждый месяц: проекты пользуются все большим спросом. Конкретная доходность проекта зависит от очень многих факторов, начиная от застройщика и заканчивая концепцией самого проекта.

На данный момент я могу назвать первоначальное значение потенциальной доходности: ROI составляет от 6% и доходит до 14% годовых. Если же мы говорим о перепродаже, то бывают кейсы, когда за 4 месяца клиент зарабатывал более 50% стоимости, которую он изначально заплатил. Для этого нужно успеть сверх выгодно приобрести «горячий» проект и вовремя успеть его продать.

Если мы говорим о приобретении недвижимости на первичном, либо на вторичном рынке, то можем отталкиваться от суммы в 200 000 $. Это будет студия в современном комплексе, с парковочным местом, круглосуточной охраной и т. д. Если же вы хотите приобрести недвижимость на стадии off-plan, то мы даем возможность оформить покупку с без % от застройщика. Вам нужно внести от 10% до 20% от стоимости лота, а дальше уже платить равными долями в течении нескольких лет. Для первоначального взноса вам вполне может хватить 25 000 $.

Альтернативное мнение

Вадим Юлдашев, основатель строительной компании «ЮКО»

Покупку недвижимости в ОАЭ, Турции или Таиланде сегодня можно рассмотреть только для сохранения денег: потенциальная доходность от недвижимости в этих странах невелика.

Цены на строящееся там жилье взвинчены с тем зазором, что после сдачи домов стоимость квартир возрастет. Но будет ли соответствующий спрос — не факт. В Дубае, например, рынок недвижимости уже перенасыщен, и инфраструктура рядом с новыми домами не будет создаваться с той же скоростью. И поэтому цена на жилье, скорее всего, останется в том же диапазоне, даже может немного откатиться назад. При сроке строительства до двух лет денежные средства не увеличатся в маржинальности.

А в Турции проекты, которые сейчас находятся на стадии котлована, уже оцениваются в рыночную стоимость. То есть после сдачи дома цена останется либо прежней, либо с небольшой маржой. Но после выплат налогов, комиссии риелторам можно выйти в ноль или вообще остаться в минусе. Пожалуй, рассчитывать на прибыль возможно только при изменении курса валюты в будущем.

При этом азиатское направление мне кажется наиболее перспективным из-за увеличивающегося потока туристов и растущих объемов строительства жилья. В Дубае же стоимость туристических пакетов уже ниже, чем в Египте, а еще 10 лет назад путешествие в Дубай считалось статусным. Это говорит о превышении предложений и, соответственно, снижении стоимости, в том числе и жилья.

Приобретение недвижимости в Турции может быть более привлекательным для тех, кто заинтересован в получении вида на жительство. Но стоит учитывать ряд оговорок: объем инвестиций для получения ВНЖ начинается от 50 тысяч долларов, есть территориальные ограничения для покупки жилья иностранцами и др.

Порог входа в Дубае, в крупных городах Турции равен 30% от стоимости недвижимости. При средней стоимости квартиры в 120–200 тыс. долларов порог входа составит порядка 36–60 тыс. долларов, или 3–5 млн рублей. При этом, как я уже отметил, получить в дальнейшем прибыль с такой сделки маловероятно. Не думаю, что сейчас вложения в недвижимость в этих странах своевременна.

На мой взгляд, вложения в российскую недвижимость сегодня гораздо перспективнее с точки зрения потенциальной доходности. В 2020–2021 годах рынок недвижимости был растущий, в начале 2022 года этот рост замедлился из-за нестабильности в связи с СВО. Сегодня существующая ситуация становится более привычной, и спрос на жилье вновь начинается расти. И капиталы инвесторов сейчас будут возвращаться в страну, а небольшие потребительские капиталы скорее всего останутся за границей.