Зарубежная недвижимость под ВНЖ в 2023: тренды спроса россиян и альтернативы «золотым визам» в ЕС - «Зарубежная недвижимость»

Программы ВНЖ и гражданства за покупку недвижимости традиционно пользуются высоким спросом у клиентов из России, стран СНГ и БРИКС. В начале 2023 года ряд стран-провайдеров «золотых паспортов» и «золотых виз» объявили о закрытии программ или ограничении целевых групп. Аналитики Tranio изучили тенденции спроса в странах, где эти программы ещё действуют, и рассмотрели альтернативы, доступные для покупателей зарубежной недвижимости.

По данным Tranio, за последний год в Топ-3 стран, где россияне выбирают недвижимость под ВНЖ или паспорт, вошли Турция (21% заявок), Кипр (17%) и Испания (13%). В начале 2023 года активность россиян на турецком рынке недвижимости снизилась в сравнении с прошлым годом, но спрос остаётся высоким: по официальным данным, в апреле и марте россияне купили здесь соответственно 1183 и 1175 жилых объектов и всё ещё лидируют среди иностранцев по количеству сделок.

Интерес к Турции поддерживает возможность оформить при покупке недвижимости как ВНЖ, так и паспорт — и за год число заявок на инвестиционные программы в этой стране выросло на 103%. Спрос инвесторов на жильё Черногории, напротив, снижается после отмены программы «золотого паспорта»: за год число заявок сократилось на 62%. Однако у иностранных владельцев недвижимости, включая и россиян, сохраняется возможность оформить ВНЖ для постоянного проживания в Черногории.

Топ—10 стран для покупки недвижимости под ВНЖ

Страна покупки недвижимости с целью получить ВНЖ / паспорт

Доля заявок на покупку, %

Средний бюджет под ВНЖ / паспорт

Динамика заявок, %

1

Турция

20,5%

€275 000

+103%

2

Кипр

16,7%

€355 000

+139%

3

Испания

12,6%

€500 000

+74%

4

Греция

9,2%

€250 000

+97%

5

ОАЭ

8,9%

€300 500

+109%

6

Франция

5,1%

€300 000

+249%

7

Португалия

4,8%

€350 000

—7%

8

Германия

4,0%

€311 000

—42%

9

Черногория

3,7%

€140 000

—62%

10

Таиланд

1,8%

€242 500

+280%

Другие страны

12,7%

Все страны

100%

€201 500

Источник: Данные Tranio по заявкам клиентов из России и СНГ: доли и бюджеты за период с 01.05.2022 по 01.05.2023, динамика заявок – к аналогичному периоду годом ранее.

Самыми востребованными направлениями в Европе остаются Кипр, где можно оформить ПМЖ за инвестиции в новостройки от 300 тысяч евро, и Испания, где предоставляются «золотые визы» за покупку недвижимости от 500 тысяч евро. Обе программы по-прежнему доступны для инвесторов из России и других стран СНГ. Согласно сведениям источника The Times, россияне получили более 700 «золотых виз» в Испании по итогам 2022 года.

Остаётся популярной «золотая виза» Греции, которую сейчас можно получить на паспорт стран СНГ, за исключением России, при покупке недвижимости на сумму от 250 тыс. евро. Греческие власти планируют с 1 августа 2023 года повысить порог выдачи «золотых виз» до 500 тыс. евро, в связи с чем этой весной наблюдается приток запросов от инвесторов, желающих успеть закрыть сделку по старым условиям. В Португалии программа «золотых виз» закрывается: новые заявления от инвесторов перестанут регистрировать уже в июне, и уже весной отмечен спад заявок на покупки в этой стране.

Альтернатива «золотым визам»: поворот к Азии и программы FIP

По данным Tranio, у клиентов из России и СНГ растёт интерес к Таиланду: за последний год количество заявок на подбор недвижимости под ВНЖ выросло на рекордные 280%. Для получения инвестиционного ВНЖ Таиланда требуется приобрести недвижимость стоимостью от 10 млн бат (290 тыс. долларов).

Рынок недвижимости ОАЭ уже стал самым востребованным среди инвесторов из России, и эмиратские «золотые визы» тоже набирают популярность — за год количество заявок на них выросло на 109%. В Дубае собственники недвижимости могут получить ВНЖ при покупке на сумму от 205 тыс. долларов, в Абу-Даби — доступны «золотые визы» при покупке на сумму от 545 тыс. долларов. Власти Эмиратов Шарджи и Аджмана заявляли о том, что рассматривают запуск аналогичных программ.

Клиенты Tranio, планирующие инвестиции с целью получения ВНЖ в этом году, также рассматривают объекты во Франции и Германии. Несмотря на то, что обе эти страны не выдают визы за покупку недвижимости, во Франции собственникам жилья становится проще получить ВНЖ для FIP (financially independent person, то есть для лиц с доходом из-за рубежа), а в Германии — есть возможность оформить ВНЖ для предпринимателей при владении и управлении арендной недвижимостью (коммерческой и жилой). Эксперты Tranio отмечают, что российские покупатели рассматривают немецкую недвижимость не только для переезда, но и в качестве дистресс-актива для инвестиционного портфолио.

У россиян ранее были востребованы «золотые визы» Португалии, однако за последний год их выдача на паспорт РФ фактически не проводилась, и уже скоро эта программа закрывается. Соответственно, клиенты переключаются на изучение альтернатив: в ЕС лояльными к российским инвесторам сейчас остаются Кипр и Испания. Из новых трендов стоит отметить рост интереса россиян к получению второго паспорта в других странах СНГ, который чаще оформляют не с инвестиционными целями, а для реструктуризации капитала.

В дальнейшем с гражданством СНГ можно участвовать, например, в программе «золотой визы» Греции. В то же время заявки россиян на travel-паспорта Карибских стран больше не принимаются. Этой весной был пик заявок от российских клиентов на «золотой паспорт» Гренады — непосредственно перед закрытием программы. Для всех, кто успел подать документы в установленные сроки, оформление паспортов сейчас ведётся в штатном режиме.

Михаил Буланов

исполнительный директор и партнёр Tranio

Вариантов оформления резидентского ВНЖ при покупке недвижимости за рубежом довольно много. Ниже приведём только условия по «золотым визам» и инвестиционным ВНЖ, которые к ним наиболее близки и в настоящее время доступны для граждан РФ. Помимо требований к стоимости объекта и ожидаемому сроку выдачи, инвесторам стоит обратить внимание на типы и обязательные сроки владения недвижимостью, а также период, через который возможно претендовать на гражданство.

1. ВНЖ и паспорт Турции

ВНЖ для владельцев недвижимости:

- стоимость объекта — от 50 или 75 тысяч долларов (в зависимости от региона);

- оценка недвижимости проводится лицензированным оценщиком;

- первичный ВНЖ выдаётся на 1-2 года, с правом продления;

- после 5 лет резидентства — можно претендовать на гражданство;

- срок оформления — от 2 месяцев.

«Золотой паспорт» за инвестиции в недвижимость:

- от 400 тысяч долларов — для готовой или строящейся недвижимости, подходящей под условия программы;

- оценка недвижимости — по кадастровой стоимости;

- действует бессрочно при владении недвижимостью от 3 лет, оформляется сразу после проверки заявки;

- срок оформления — 4-9 месяцев, на время рассмотрения выдаётся ВНЖ.

2. ПМЖ Кипра

ПМЖ на Кипре выдаётся за инвестиции в новостройки от 300 тысяч евро.

- Срок владения для сохранения ПМЖ — 5 лет.

- Через 7 лет можно подавать на гражданство.

- Срок оформления: 3-9 месяцев.

3. «Золотая виза» Испании

«Золотая виза» предоставляется за инвестиции в недвижимость на сумму от 500 тысяч евро. Подходят и готовая, и строящаяся недвижимость.

- ВНЖ выдаётся на 5 лет, с правом продления ещё на 5 лет.

- Через 10 лет резидентства — можно претендовать на гражданство.

- Срок оформления: 4-12 месяцев.

4. ВНЖ Мальты

ВНЖ Мальты по программе The Global Residence Programme можно получить за покупку недвижимости на сумму от 220 или 275 тысяч евро (в зависимости от региона).

- Первичный ВНЖ выдаётся на 1-2 года, с правом продления.

- Через 5 лет резидентства — можно подавать на ПМЖ, но прийти к гражданству этим способом сложно.

- Срок оформления: 3-4 месяца.

5. ВНЖ в Дубае (ОАЭ)

ВНЖ на 3 года предоставляется владельцам недвижимости стоимостью от 205 тысяч долларов (для готовой недвижимости).

ВНЖ на 10 лет предоставляется за инвестиции в недвижимость на сумму от 545 тысяч долларов (для готовой недвижимости и некоторых строящихся объектов от государственных застройщиков).

- Первичный ВНЖ выдаётся на 3 года или на 10 лет, с правом продления на период, пока недвижимость остаётся в собственности инвестора.

- Нет ограничения по общему сроку продления ВНЖ, но паспорт по этому основанию в дальнейшем не выдаётся.

- Срок оформления: 2-4 месяца.