Жилье в Черногории: сколько стоит и как купить - «Зарубежная недвижимость»

Вместе с экспертами рассказываем об особенностях и механизме покупки недвижимости в Черногории, а также о ценах на жилье

Могут ли россияне купить недвижимость в Черногории

Граждане России могут купить в Черногории жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Речь идет о квартирах, виллах, апартаментах, домах, говорит директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. По словам эксперта, россиянам разрешена также покупка мини-отелей, гостиничных комплексов, магазинов и лотов в апарт-отелях. Можно приобрести и земельный участок за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также участков на заповедных территориях на островах, в зеленых зонах и национальных парках, добавляет эксперт по рынку недвижимости Черногории Игорь Петров.

Есть ли ограничения для россиян при покупке

Все анонсированные поправки в законодательство, результатом которых может стать запрет гражданам России приобретать недвижимость в Черногории, пока не приняты. Но и без них процедура покупки усложнилась, говорит Алексей Швырков. По словам эксперта, стало сложнее оформить сделку, потому что и продавец, и покупатель должны находиться в стране. Непросто перевести деньги из России, так как Черногория входит в список недружественных стран.

Жесткие ограничения для россиян, скорее всего, не будут приняты, но определенные неудобства для покупателей уже есть, добавляет Игорь Петров.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости

В 2015 году вступили в действие поправки к «Закону об иностранных гражданах». Они предусматривают выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Черногории на любую сумму.

Что представляет собой рынок жилья Черногории

Черногорский рынок недвижимости ориентирован не только на местных покупателей, но и на иностранцев. В прибрежных городах строят много новых жилых комплексов различного уровня. Но при этом, по словам экспертов, есть проблемы со сроками строительства проектов, которые нередко сдают в эксплуатацию с опозданием на три-четыре месяца. Обширен вторичный рынок, где продается много объектов, значительная часть которых приходится на курортные города и поселки: Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Ульцинь, Бар и Петровац.

Немалая часть рынка жилья в Черногории приходится на своего рода дачи, в которых можно комфортно проводить лето и наслаждаться солнцем и морем, говорит генеральный директор компании ALESKANIYA Алексей Швырков. При этом, по словам эксперта, надо помнить, что такое жилье мало подходит для круглогодичного проживания, так как после окончания туристического сезона, к концу сентября, жизнь во многих районах Черногории замирает.

Сколько стоит квартира в Черногории

Основной рынок жилья приходится на пять городов: Будву, Херцег-Нови, Бар, Тиват и Пераст.

По данным агентства недвижимости Monte Hills, средняя цена 1 кв. м в квартирах и домах составляет на начало августа 2023 года:

- на рынке новостроек Будвы — €4,1 тыс. (426,5 тыс. руб.), а на вторичном рынке — €2,9 тыс. (310,3 тыс. руб.), в доме — €2,4 тыс. (258 тыс. руб.);

- в новостройках Херцег-Нови — €3,1 тыс. (322,1 тыс. руб.), на вторичке — €4,3 тыс. (455 тыс. руб.), в доме — €2,5 тыс. (264,7 тыс. руб.);

- в новостройках Бара — €2,5 тыс. (259,7 тыс. руб.), на вторичном рынке — €2,2 тыс. (232,3 тыс. руб.), в доме — €1,4 тыс. (152,8 тыс. руб.);

- в Тивате — €3,4 тыс. (360,5 тыс. руб.) в новостройке, а на рынке готового жилья — €4,1 тыс. (426,4 тыс. руб.), в доме — €3,4 тыс. (357,2 тыс. руб.);

- в Петроваце — €1,6 тыс. (170,3 тыс. руб.) первичном рынке, а на вторичке — €2 тыс. (210 тыс. руб.), в доме — €3,4 тыс. (358,8 тыс. руб.).

Как купить жилье в Черногории

Покупка жилой недвижимости для иностранцев в Черногории, несмотря на анонсируемые ужесточения, на сегодняшний день не сильно отличается от процедуры ее приобретения в других странах. Вот основные этапы:

- внесение депозита, который в большинстве случаев составляет не более 5% от общей суммы сделки;

- заключение предварительного договора купли-продажи (делается только через нотариуса);

- заключение основного договора купли-продажи (делается через нотариуса);

- регистрация права собственности в кадастровом управлении Черногории.

Эксперты обращают внимание, что как предварительный, так и основной договоры купли-продажи составляются только на черногорском языке. Помимо нотариуса, при их оформлении должен присутствовать местный лицензированный переводчик. Он переводит все главы договора, сопутствующие документы и помогает общаться с нотариусом и собственником (при покупке жилья на вторичном рынке) или представителем застройщика (при приобретении жилья в новостройке).

Покупатель должен иметь следующие документы:

- заграничный паспорт;

- номер счета в банке на территории Черногории, с которого при сделке будут перечисляться деньги;

- справку о семейном положении.

Продавец должен иметь следующие документы (при продаже жилья на вторичном рынке):

- паспорт;

- оригиналы документов на недвижимость;

- согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;

- выписку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;

- квитанцию об оплате коммунальных услуг.

Что должно быть в договоре купли-продажи

- Информация о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными: фамилия, имя, отчество (если есть), паспортные данные.

- Заявление покупателя о намерении приобрести недвижимость.

- Подтверждение оплаты регистрационных сборов.

- Информация об объекте, его точное описание и выписка из Единого государственного реестра с информацией о недвижимости.

- Цена объекта, схема и сроки выплат.

- Обязанности продавца и покупателя.

- Пункт о защите от возможных претензий третьих лиц (для вторичного рынка).

- Подписи продавца, покупателя, нотариуса и переводчика.

Какие налоги платит собственник недвижимости в Черногории

- Покупатель должен заплатить налог на оборот недвижимости — это 3% от стоимости объекта. Сделка облагается налогом, если новостройку или вторичное жилье продает физическое лицо.

- Ежегодный налог на владение недвижимостью составляет от 0,25% до 1% и рассчитывается по базовой стоимости недвижимости.

- Туристический налог с объектов, которые расположены в туристической зоне (Подгорица и вся прибрежная полоса). Для владельцев недвижимости этот налог рассчитывается, исходя из среднего количества дней пребывания туриста в стране — 45 дней.

Формула расчета

(S/15 кв. м) × 45 × n × 0,5, где

- S — площадь объекта,

- 15 кв. м — фиксированный метраж, на который делится площадь,

- 45 — туристический сезон в днях,

- n — цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1,0),

- 0,5 — коэффициент заполняемости.

Можно ли купить жилье в Черногории дистанционно

По словам Алексея Швыркова, гражданин России для оформления сделки должен посетить страну или прислать своего представителя с нотариальной доверенностью с ее заверенным переводом на черногорский язык.