ЮАР. Особенности страны и рынок недвижимости - «Зарубежная недвижимость»

Южноафриканское СМИ сообщает, что граждане России активнее интересуются недвижимостью в стране, особенно объектами в диапазоне от 500 000 до 1 млн евро и выше; Рассказывают, что в Кейптауне сегодня всё чаще можно услышать русскую речь; Число россиян, приезжающих в этот отдалённый от Европы уголок планеты, явно выросло; Что привлекает в ЮАР иностранцев? Какие перспективы и риски? Каковы тенденции рынка недвижимости и цены на дома и квартиры? Расскажем в новом материале.

О стране

Южноафриканская Республика – самое развитое в экономическом отношении государство континента. Население – 60,6 млн человек, а ВВП на душу населения в 2022 году составило 6685 долларов США. ЮАР имеет мощный производственный и финансовый секторы. Это крупнейший в мире экспортер золота и платины. Ключевой источник иностранной валюты – туризм. Активно развивается сельское хозяйство, в том числе благодаря избытку дешёвой рабочей силы. На многочисленных больших и малых винодельнях ведётся производства вина, в том числе известного автохтонного красного из сорта «пинотаж». Выжатое в окрестностях Кейптауна оливковое масло по качеству не уступает греческому или итальянскому, так как есть рабочие руки и техника, чтобы быстро доставить только что снятую с ветки спелую оливку на маслобойню и получить отличный продукт.

Ещё одна важная особенность ЮАР – высокие правовые стандарты во всех сферах бизнеса. Вести дела безопасно. Например, в сфере недвижимости все сделки обязательно идут через юриста, который зарегистрирован в Ассоциации юристов Южной Африки (LSSA). Он следит за чистотой процедуры. Риелторская деятельность в стране лицензируется и регулируется Законом о специалистах по недвижимости (PPA), что также защищает продавцов и покупателей от мошенничества и непрофессионализма. Передача прав собственности на объект происходит в соответствии с Законом о передаче имущества.

ЮАР – в принципе высокоразвитая страна во многих аспектах. Здесь достойный уровень медицины (в частности, была проведена первая в мире пересадка сердца), есть хорошие школы и университеты мирового уровня. Не говоря уже о гостиницах, молах, ресторанах, качество блюд и цены в которых приятно удивляют европейцев.

Теперь добавьте к перечисленному главное – умопомрачительную красоту природы Южной Африки. Ради невероятных видов на слияние двух океанов с самой юго-западной точки планеты – мыса Доброй Надежды (самая южная точка другая – Игольный мыс), ради знакомства с африканскими пингвинами, ради сёрфинга и плавания, ради захватывающего сафари в ареале обитания животных «большой пятёрки» – слона, льва, леопарда, носорога и буйвола, миллионы туристов ежегодно прилетают в ЮАР (2,3 млн в 2021 году, по данным статистики). Некоторые из них в итоге влюбляются в эти места и остаются навсегда.

ЮАР занимает довольно обширные территории (по площади как две Франции), и климат в разных частях отличается. У побережья он похож на средиземноморский, в глубине материка – умеренно континентальный. На юго-западной оконечности со стороны Атлантического океана прохладнее, чем на юго-восточной со стороны Индийского. Средняя температура в Дурбане почти на 6 °С выше, чем температура воздуха на той же широте на берегу Атлантики. Лето в Южной Африке длится с ноября по март. В эти месяцы стоит жаркая погода, но случаются и дожди. В Кейптауне много осадков выпадает в зимний период (с июня по август).

И в довершении – бонус. В ЮАР не распространены характерные для Африки инфекции, специальных прививок не требуется.

Путь Южной Африки

История борьбы небелого населения Южноафриканской Республики с апартеидом – государственной политикой сегрегации людей разных рас, проживающих на одной территории – будоражила умы и сердца неравнодушных по всему миру в конце прошлого века. Лидер протеста против расовой дискриминации, 27 лет отсидевший в тюрьме, триумфально вышедший на свободу и выигравший президентские выборы Нельсон Мандела, стал символом бескомпромиссной борьбы с несправедливостью и в сущности победы в этой борьбе. Это выглядело на тот момент как сказка со счастливым концом, но спустя время выяснилось, что быстрых и однозначных решений запутанных вопросов всё же не бывает.

Злосчастный апартеид пал уже четверть века назад, но, тем не менее, социальные проблемы, по-прежнему в основном имеющие расовую подоплёку, так и остались неразрешёнными. Города страны поделены на контрастирующие между собой зоны – цивилизованные районы, запросто выдерживающие конкуренцию с европейскими и американскими (а порой и выигрывающие в ней), и так называемые «тауншипы» – территории, где проживают беднейшие слои, зачастую без электричества и удобств, и куда не стоит соваться туристу. Из 60 млн населения страны в трущобах (их здесь называют rural areas или locations) живёт 19,9 южноафриканцев, ещё около 20 млн – в очень бедных кварталах и лишь 20 млн – в цивилизованных условиях. Конечно, такое расслоение не может не создавать определённую напряжённость в обществе.

Стоит отметить, что деления на «белые» и «чёрные» районы, как при апартеиде, конечно, нет. В хороших локациях много людей с чёрным цветом кожи, достигших высокого социального положения. Это менеджеры, бизнесмены, врачи, бухгалтеры и так далее. Но то, что большинство жителей беднейших кварталов – небелые, это факт.

Южноафриканская Республика – большой межрасовый, межэтнический, мультикультурный котёл. Расовое разнообразие представлено белыми, чёрными, цветными (метисами) и азиатами (потомками завезённых сюда англичанами индийских и индонезийских рабов). Добавьте к этому тот факт, что чёрное население принадлежит к разным племенам, а белое – к разным виткам колонизации: голландской (их потомков называют бурами, но корректнее говорить – африканеры), французской (гугеноты спасались бегством от притеснений на родине) и британской. Голландцы обосновались в этой части континента первыми, затем, спустя полтора века, здесь высадились британцы с намерением их потеснить и потеснили частично в ходе англо-бурских войн, «подаривших» человечеству идею рыть окопы и воевать в форме цвета хаки.

Как видим, каша, заваренная историей в этом месте, может оставить далеко позади этнические противоречия, будоражащие другие части планеты. Одна из вещей, которые без сомнения объединяют южноафриканцев, – регби. После победы сборной ЮАР на недавнем чемпионате мира во Франции в стране был объявлен общенациональный выходной. К слову, команда Южной Африки единственная в мире, кому удалось взять кубок уже четырежды.

Да, правительство не смогло пока победить бедность и расслоение, однако в государстве много что идёт неплохо, как благодаря ресурсам, так и благодаря целенаправленным усилиям.

Как рассказывают наши собеседники, живущие здесь не один десяток лет, в стране находиться безопасно, если намеренно не идти в неблагополучные районы. «Туда никто из приезжих и не ходит, потому что делать там нечего». Чтобы чувствовать себя увереннее, иностранцу первое время лучше полагаться на кого-то знающего.

Тенденции рынка недвижимости

После крушения апартеида в ЮАР наступил экономический подъём, одним из проявлений которого стал бум на рынке недвижимости, который продолжался с 2000 по 2006 год. В это время цены на жильё росли в среднем на 20% ежегодно. Тенденция достигла своего пика в октябре 2004, когда годовой рост цен составил 35,7% (32,5% в реальном выражении). Причин активности рынка было несколько, в том числе появление финансово стабильного чёрного среднего класса, возвращение капиталов из-за границы, реформа ипотечного кредитования, восстановление стабильности и безопасности.

Однако ситуация изменилась после мирового финансового кризиса. С 2008 по 2009 год цены на квартиры и дома снизились на 3,2% (-16,5% в реальном выражении). С 2007 по 2021 год цены на жильё в стране выросли примерно на 69%, но с поправкой на инфляцию фактически упали на 19%. Затем в 2022 году номинальные цены на квартиры и дома выросли на скромные 2,9%, но снизились на 4,28% в реальном выражении. По мнению аналитиков Global Property Guide, рынок недвижимости Южной Африки в последние несколько лет был вялым, главным образом из-за высокого уровня безработицы, низких доходов домохозяйств и неразвитости ипотечного рынка. К слову, чемпионат мира по футболу, проходивший в стране в 2010, существенного влияния на общий понижающий тренд не оказал.

По данным Статистического бюро Южной Африки (Stats SA), рост цен на недвижимость в Кейптауне намного превышает показатели в целом по стране. С 2010 по 2022 год жильё на курорте подорожало на 141% в номинальном выражении, опередив другие мегаполисы.

Сегодня активность покупателей в ЮАР по-прежнему низкая, что связано в том числе с ростом процентных ставок по ипотеке. Объём жилищного строительства сокращается. Прогнозы First National Bank на ближайшие месяцы пока неутешительные. Ослабление рынка жилья, вероятно, продолжится из-за замедления роста ВВП (2021 –4,9%, 2022 – 2%, прогноз на 2023 – 0,9%).

Следует, оговориться – в популярных туристических локациях цифры другие. Как обычно в этой сфере, надо знать, какие места будут развиваться, и инвестировать именно в них. Одним словом, увидеть рост капитализации вашего объекта реально, если грамотно подойти к его выбору, несмотря на общие настроения рынка.

Прибрежные районы страны, особенно Кейптаун, уже долгие годы в поле зрения зарубежных инвесторов. Пик активности иностранцев пришёлся на 2008 год, когда их доля в общем количестве сделок составила 6,5%. В 2023 году на нерезидентов приходится лишь 3,7% продаж недвижимости. Люди с паспортами других стран реже приобретают квартиры и дома в ЮАР по многим причинам, включая негативный опыт закрытых границ во время пандемии, хотя, учитывая падение курса ранда к доллару и евро, такие покупки сейчас намного выгоднее, чем 10-15 лет назад (с сентября 2011 года по сентябрь 2023 курс национальной валюты упал с 7,58 рандов до 18,97 рандов за доллар США).

Большая часть зарубежных инвесторов в недвижимость ЮАР – европейцы: преимущественно из Великобритании, а также Германии, Италии, Голландии и Франции. Приезжают покупатели из африканских стран, таких как Мозамбик, Зимбабве, Ангола, Камерун и Нигерия. Китайцев и эмиратцев интересуют объекты в Квазулу-Натале и районе Дурбана. Из этих стран приходит много крупных игроков, вкладывающих в строительство гостиниц и других объектов.

Некоторые иностранцы покупают жильё для того, чтобы переехать, открыть здесь бизнес или устроиться на работу (уровень зарплат у врачей, например, высокий). Но у большинства европейцев цель – инвестиции. Доход от сдачи недвижимости в аренду выше среднего, который реально получать в других странах.

Согласно данным Global Property Guide, в Йоханнесбурге валовая доходность от сдачи внаём квартир варьируется от 9 до 16%, при этом в 3-м квартале 2023 года в среднем по городу она составила 12%. В Кейптауне этот показатель ниже и колеблется от 5 до 12%, в среднем – 7,5%. В Дурбане сдача внаём жилья приносит от 7 до 12%, при среднем показателе по городу в 10%. В Центурионе валовая доходность от аренды – от 10 до 12%, при среднем показателе по городу в 11%.

В Кейптауне прибрежное жильё обычно используют для сдачи в посуточную аренду. Летом, в высокий сезон, – иностранцам, а зимой – местным. Виллы в хорошей локации дальше от океана выгодно сдавать на длительный срок.

Российские инвесторы и покупатели из других русскоязычных стран были на рынке недвижимости ЮАР и ранее, но, как пишет местное СМИ, их присутствие стало ощутимее в последние месяцы, особенно в элитном и премиальном сегментах, которые здесь представлены качественно и разнообразно. Вероятно, россиян в числе прочих плюсов привлекает лёгкость проведения расчётов, при том что во многих других государствах крупные покупки усложнились из-за санкций.

Более доступные предложения качественного жилья в ЮАР также имеются. Бюджет на приобретение студии в Кейптауне в хорошем районе ближе к морю стартует от $60 000, квартиры с 1 спальней – от $80 000, квартиры с 2 спальнями – от $100 000. Студия дальше от побережья обойдётся в сумму от $50 000.

Регионы ЮАР и цены на жильё

Кейптаун и Западный Кейп

Страна разделена на девять провинций: Западный Кейп, Квазулу-Натап, Северо-Западная Провинция, Мпумаланга, Восточный Кейп, Свободный Штат, Хаутенг, Северный Кейп, Лимпопо.

Самый популярный туристический центр – Кейптаун – расположен в Западном Кейпе. Помимо Атлантики в городе две наиболее узнаваемые природные достопримечательности: Столовая гора, которая благодаря усечённой вершине напоминает собственно стол, и гора Львиная голова. Примечателен также остров Роббен, известный тем, что на нём отбывал заключение Нельсон Мандела.

Красоты Кейптауна привлекают голливудских (и не только) режиссёров. В городе часто проходят съёмки фильмов и рекламных роликов, а многие местные попробовали себя в роли актёров.

Большая часть застройки идёт вдоль океана. Жители прибрежных районов наслаждаются видами на волны и скалы. Есть также районы дальше от воды, но зато у леса, и у них свои поклонники.

Около 60% жилья в Кейптауне принадлежит иностранцам.

В центре города много исторических домов с дорогими, изысканно обставленными квартирами. Такой тип жилья здесь принято называть heritage. Однако разнообразно предложение элитной и премиальной недвижимости и в новых домах. Например, роскошная просторная квартира с частным бассейном и стильной обстановкой, расположенная в новом малоэтажном комплексе у океана, стоит $950 000.

Шикарная 5-комнатная вилла с гаражом на 6 машин на побережье продаётся за $1,632 млн.

Риелторы рекомендуют обратить внимание на новый район Блауберг, расположенный у западной оконечности города напротив острова Роббен. Эта локация всего в 25 минутах езды от центра, а цены на недвижимость при этом в 2 раза ниже.

Например, готовая видовая квартира с 2-я спальнями в 100 метрах от берега сейчас в продаже за $147 000. Апартаменты с 3-я спальнями в 500 метрах от пляжа предлагаются за $176 000. С просторного балкона можно любоваться океаном, островом Роббен и Столовой горой.

Есть вариант с 3-я спальнями и дешевле – квартира с террасой на 1-м этаже охраняемого комплекса, 3 спальни, за $128 000.

Восточный Кейп

Туристический маршрут из Кейптауна в Порт-Элизабет, центр Восточного Кейпа, называется «Путь садов». Считается, что путешествие по нему, которое может занять несколько дней, – лучший способ увидеть самые живописные пейзажи ЮАР. Восточный Кейп славится великолепными песчаными пляжами Индийского океана, идеальными и для купания, и для сёрфинга, а также богатейшими национальными парками.

Недвижимость в районе Порт-Элизабет дешевле, чем в Кейптауне.

Например, 5-комнатные апартаменты у побережья в охраняемом комплексе с бассейном и казино в Порт-Элизабет предлагаются за почти $215 000.

В небольших посёлках можно купить неплохие недорогие дома. Например, аккуратный домик в закрытом прибрежном комплексе в продаже за около $190 000.

Ещё один компактный дом на берегу океана выставлен за около $180 000.

Йоханнесбург

Йоханнесбург считается экономической и финансовой столицей ЮАР. Это крупнейший мегаполис в стране. Он расположен в глубине материка и окружён лесами. Здесь расположены штаб-квартиры больших международных и национальных компаний.

В центре города много высотных домов, немало также старинных зданий в колониальном стиле, ведётся и новое строительство.

Самые привлекательные районы Йоханнесбурга находятся в его северной части, включая такие пригороды, как Данкелд, Гайд-Парк, Хоутон, Иллово, Инанда, Мелроуз, Паркхерст, Парктаун, Парквью, Сандхерст, Саксонволд и Вестклифф. У семьи Нельсона Манделы есть дом в Хоутоне.

Недвижимость в ЮАР для иностранцев

Зарубежные граждане вправе покупать любую недвижимость в Южноафриканской Республике. Рынок хорошо отрегулирован, сделки безопасны. При приобретении квартиры или дома налога не предусмотрено, при продаже – налог от 13 до 27%. При сдаче в аренду необходимо оплачивать налог на прибыль по прогрессивной шкале (от 18 до 27% в зависимости от дохода, который приносит объект).

Россияне в последнее время обращают большее внимание на эту страну. Как рассказывают наши собеседники, в ресторанах, кафе всё чаще слышна русская речь. Одна из причин – действительно тёплое отношение к людям из России, причём как со стороны чёрного населения, так и со стороны белого.

Прямых рейсов в ЮАР из РФ сейчас нет. Обычно туристы сегодня летят в Кейптаун или Йоханнесбург с пересадкой в Дохе либо Стамбуле. Такая поездка занимает примерно 19-24 часа. Билеты в обе стороны стоят от $900-1000.

Россияне могут находиться в Южной Африке без визы до 90 дней, что очень удобно.

Для тех, кто заинтересован остаться дольше, существует несколько способов получения ВНЖ. При устройстве на работу в местную фирму оформляют Critical Skills Visa. Для желающих открыть компанию на родине Илона Маска предусмотрена Business Visa. Есть также Retirement Visa для обеспеченных пенсионеров и людей, имеющих пассивный доход.

Благодарим за помощь в подготовке статьи эксперта компании RENTSALE по продажам недвижимости и иммиграции в ЮАР Дариуса Яковчука, а также руководителя агентства RENTSALE Юлию Титову и эксперта Дениса Иващенко.

Источники:

Global Property Guide. Price history

Global Property Guide. Price trends

Stats SA

News24

Business Live

Worldbank.org

PPRA

Statista