Юг продолжает дорожать. Насколько перспективно это направление для покупки недвижимости - «Новости регионов»

Названы регионы России с самым быстрым ростом цен на жилье. Все это города юга, где цены на недвижимость выросли больше, чем на 110%. Мы узнали у экспертов, чем вызван такой бурный рост цен на недвижимость, что происходит со спросом и предложением южных городах, какие перспективы у этого рынка?

Дмитрий Иванов, старший менеджер отдела бронирования, Нмаркет.ПРО: Краснодар

Рост цен начался с марта, тогда средний ценник был около 70 тыс./м2. Связано это с совокупностью многих факторов:

• Люди боялись, что закончится государственная поддержка ипотечных программ, и спрос на первичную недвижимость рос.

• Вдобавок к этому нестабильность курса доллара и рубля. Люди «скидывали» наличку в недвижимость.

• В течении года были и продолжаются проблемы с выдачей разрешения на строительство. Застройщики вынуждены повышать цены на остатки и демпинговать.

• Застройщиков обязали строить помимо ЖК школ и детские сады рядом с ЖК.

• Поскольку теперь застройщики строят с применением эскроу-счетов, не всегда застройщик регулирует ценообразование. Уже банки ставят условие — какая будет рыночная стоимость объектов недвижимости.

Как я указал выше, сейчас возникают проблемы с выдачей разрешений на строительство. Многие застройщики уверяют, что новые стройки появятся к концу года. Некоторым повезло больше, и старты продаж новых комплексов начались со второй половины лета.

Сейчас, поскольку остатки у застройщиков не увеличиваются с той скоростью, как было в прошлом году, они вынуждены в большинстве переходить на динамическое ценообразование (одна квартира продается, остальные переоцениваются в большую сторону). До конца года ждем, что появятся стройки, рост цен стабилизируется на старые добрые +3–5 тыс. руб за м2.

Александр Ванчура, председатель правления Концерна «РУСИЧ»

Чем вызван такой бурный рост цен на недвижимость

Прежде всего — льготной ипотекой. В самом начале этой программы потенциальные покупатели курортной недвижимости из мегаполисов и крупных северных городов получили возможность приобрести недвижимость в популярных туристических локациях по привлекательной цене, так как стоимость квадратного метра была еще на допандемийном уровне, но сниженные процентные ставки существенно уменьшали кредитную нагрузку.

Второй фактор роста цен — это сама пандемия и, как следствие, закрытые границы. В таких условиях многие инвесторы не решаются на сделки с зарубежной недвижимостью у моря. Поэтому хорошей альтернативой является покупка недвижимости на отечественном побережье, куда всегда можно прилететь без ПЦР-тестов, а также в случае закрытых границ и отмены международного авиасообщения, которое мы наблюдали весной 2020.

Что происходит со спросом и предложением южных городах

Тренд на рынке жилого строительства в Краснодарском крае задает Сочи. Здесь введен мораторий на жилую застройку, что безусловно сказывается на объемах продаж и стоимости квадратного метра в существующих объектах.

С начала 202 цены на недвижимость в Сочи выросли на 77%, и сейчас средняя стоимость квадратного метра в Олимпийской столице составляет 315 000 руб/м2 на первичном рынке и 236 000 руб/м2 на вторичном рынке недвижимости. Количество предложений на первичном рынке (6872 объекта), значительно уступает количеству лотов на вторичном рынке (13800 объектов).

В Анапе ощущается дефицит элитной недвижимости. В городе всего лишь два проекта, которые можно отнести к этому сегменту — это ЖК «Золотая бухта» и резиденция «Европа».

Средняя стоимость квадратного метра в городской черте 105 000 руб. С августа прошлого года цены выросли на 40%. Здесь ощущается дефицит предложений на первичном рынке, так как новые разрешения на строительство будут выдаваться не ранее следующего года. Сокращение земельных участков под жилую застройку согласно новому генплану города приведет к удорожанию земли. Это неминуемо скажется на экономике проектов будущих ЖК.

В Новороссийске фиксируют спрос на рынке загородной недвижимости. Это связано с дефицитом предложений в сегменте бизнес-класса. Целевая аудитория покупателей с бюджетом на покупку в 10–15 млн рублей переориентируется на покупку загородных домов премиум-класса.

Каково состояние рынка в южных городах

Несмотря на высокий курортный летний сезон, в осенний период отмечается спрос во всех сегментах — от комфорт-класса до загородных домов и таунхаусов. Как в Москве и Санкт-Петербурге, в крупных курортных городах снизились объемы продаж в целом по рынку. Но при этом стоимость квадратного метра остается на прежнем уровне, и в ближайшее время кардинальных изменений в ценовой политике не будет.

Вслед за Сочи и Анапой, возможно снизится количество новых проектов в Краснодаре, так как строительство и ввод инфраструктурных объектов в рамках реализации новых ЖК носит уже обязательный, а не рекомендательных характер, как это было ранее. Многие девелоперы уже не так оптимистично входят в новые проекты, а крупные игроки в некоторых случаях пересматривают бизнес-модель, что неминуемо ведет к удорожанию квадратного метра.

Какие перспективы у этого рынка

Перспективы рынка недвижимости в прибрежных локациях и Краснодарском крае в целом зависят от инвестиций в регион. Глобально речь идет о рабочих местах, о развитии дорог, аэропортов, морских портов, транспортной и социальной инфраструктуры.

Так как объемы продаж в курортных локациях зависят в том числе и от внутренней миграции, покупателям из других городов важно наличие садов, школ, спортивных объектов в непосредственной близости от места проживания, неважно постоянного или сезонного.

Поэтому именно развитие экономики региона и поддержание ее на хорошем уровне, делает инвестиции в местную недвижимость целесообразными.

Анна Салютина, адвокат, адвокатская палата Ростовской области, эксперт по недвижимости

Сочи — самый крупный, развитый и популярный курорт в России, окруженный фантастической природой. Кто-то переезжает сюда из-за мягкого климата, кому-то жилье у моря нужно в качестве дачи, кто-то хочет заработать на курортной недвижимости.

На рынке жилья в 2021 году бум. Статистика продаж квартир в Сочи фиксирует рост спроса в 7–9 раз по сравнению с 2019 годом. Следом за спросом растет цена на квадратные метры. Есть несколько причин, по которым цены на сочинские квартиры обогнали московские:

- Переход на удаленку. Границы закрыты и Сочи стал центром притяжения для фрилансеров и удаленщиков. Транспортная доступность Сочи без необходимости оформления загранпаспортов и виз сделала город достойной альтернативой курортам Юго-Восточной Азии.

- Переход на эскроу-счета. Теперь покупатель квартиры кладет деньги в банк и ждет окончания строительства. Благодаря этому, количество застройщиков уменьшилось, а качество жилья повысилось.

- Запрет на «жилые помещения». Дома с жилыми помещениями выстраивали на земельных участках, отведенных под ИЖС, с нарушениями этажности и геологической разведки. Запрет уменьшил количество жилья на рынке.

- Простота регистрации прав собственности и возможность купить жилье у моря в ипотеку.

- Запрет на строительство, введенный властями города с 1 июля 2021 сроком на два года. Администрация Сочи анонсировала разработку нового генплана с учетом развития инфраструктуры.

- Высокая стоимость строительных материалов в условиях отсутствия крупных гипермаркетов и сложной транспортной логистики.

Специалисты прогнозируют в ближайшем будущем дефицит жилья в городе и новый виток цен на недвижимость, поэтому приобретать квартиры в Сочи по-прежнему выгодно.

Дмитрий Бурмистров, основатель инвестиционно-залоговой платформы «Красный Джин»

Выросший в пандемию спрос на дома и коттеджи по всей стране плюс возможность удаленно работать подогрели большой покупательский интерес к курортной недвижимости. По оценкам экспертов рынка, спрос на недвижимость в Краснодарском крае превысил 50%-й порог в начале текущего года. Еще один немаловажный фактор, повлиявший на решение россиян перебраться на юг страны на постоянное место жительства — это неопределенная дата возобновления туристических поездок по миру.

Сейчас в Сочи можно купить однокомнатную квартиру в районе 10 млн руб (средняя стоимость квадратного метра в Сочи в пандемийный период подскочила до 170 руб. за м2. Это на 60% больше докоронакризисного уровня). Дом с видом на море стоит около 25 млн руб., а 6 соток земли без коммуникаций в отдаленных районах города можно приобрести за полцены «однушки» в Сочи.

Резкий рост спроса на курортную недвижимость не только увеличил ее стоимость, но и снизил объемы предложений. Надо отметить, что на скачок цен повлияла себестоимость строительства в целом (стоимость ряда стойматериалов за последние два года выросла в два и более раз), доступность льготных ипотечных программ и низкие депозитные ставки, которые подстегнули интерес местного и 25% населения из других регионов России к недвижимости как к инвестиционным объектам.

На снижение предложения оказала влияние не только реформа всей строительной отрасли по стране с введением новых звеньев в цепочки поставок и рабочие процессы, проектного финансирования, эскроу-счетов, но и новые требования местных властей к объектам жилой недвижимости. Новый генеральный план, ПЗЗ, мораторий на выдачу разрешений на строительство «заморозили» начало строительства новых объектов (нужно заново переделывать земельно-правовую и проектную документации) как минимум на полтора года.

Плюс снижение допустимой нормы этажности и процента застроенности земли могут вызвать не только увеличение стоимости квадратных метров, но и их дефицит на фоне высокого спроса.

Хочу обратить внимание на сложившуюся экономическую ситуацию и в связи с этим отметить, что цены на жилье не могут расти бесконечно, и рано или поздно они столкнутся с пределом потребительских возможностей. Тем более, в этом году условия льготной ипотеки изменены, а ЦБ не планирует снижать ключевые ставки.

Допускаю корректировку цен на жилье в Краснодарском крае до конца года в размере 5–7% как в сторону положительной динамики, так и отрицательной. Могу предположить два сценария развития ситуации. Первый — это рост цен в связи с сохранением покупательских возможностей. Второй — корректировка цены на квадратный метр с незначительным снижением и появлением на рынке недвижимости достаточного количества новых объектов.

Константин Борисов, агент по продаже недвижимости, Геленджик

На стоимость недвижимости, как и на стоимость любого другого товара, влияет два фундаментальных фактора: спрос и предложение. От их баланса и зависит стоимость того или иного объекта в конкретном регионе. Давайте разберем их более подробно на примере рынка недвижимости города Геленджика. А именно, самом ликвидном сегменте — квартирах.

Итак, спрос. Геленджик — исключительно курортный город. С хорошо развитой курортной и лечебной инфраструктурой. Уникальными климатическими условиями и живописными окрестностями. Принимающий ежегодно более миллиона человек за курортный сезон. И те отдыхающие, которые влюбились в город после отдыха и имеют финансовую возможность приобрести недвижимость, составляют в итоге 90% покупателей.

То есть, если мы сравним потенциальных покупателей любого более-менее крупного города России, то увидим, что там 80–90% потенциальных покупателей — местные жители, меняющие свою локацию по личным причинам. То есть потенциальный спрос формируется практически из того населения, которое проживает в этом городе.

В Геленджике всегда всё было наоборот. 90% потенциальных покупателей — это иногородние люди. Таким образом, мы имеем в потенциальных покупателях всю страну! Отсюда и берется постоянный и стабильно высокий спрос.

Теперь рассмотрим, что происходит с предложением. Здесь нужно привести немного предыстории. Возьмем 2017–2018 годы, как последние наиболее стабильные по динамике цен на недвижимость. В эти годы еще велась активная застройка города. И одновременно строились как минимум 5–7 жилых комплексов. К тому же, было большое количество предложений от инвесторов в недавно построенных комплексах. Ну и не забываем про вторичный рынок.

То есть, на рынке одномоментно продавалось 2000–3000 квартир в строящихся ЖК, плюс перепродажи от инвесторов, плюс вторичный рынок, — это еще 1500–2000 различных квартир. Итого, одновременно в продаже было не менее 3 500 квартир. Скажу, что это достаточно много для города с населением примерно 65000 человек.

На сегодняшний день строительство новых объектов приостановлено на неопределенный срок. Последний жилой комплекс был достроен и сдан в 2019 году. На момент ввода в эксплуатацию там оставалось не более 5–10% квартир от застройщика. И если сейчас открыть любой из крупных интернет-агрегаторов и сформировать поиск квартир от собственников, то мы увидим всего лишь несколько сотен квартир. Таким образом, предложение за последние два года сократилось не менее, чем в 8–10 раз. При этом, нельзя сказать, что спрос упал. В такой ситуации становится вполне логичным нынешний рост цен.

Те объекты, на которые раньше никто не обратил бы внимания, просто потому что они были чистым неликвидом на фоне остальных, сейчас становятся привлекательными. Не скажу, что сегодня совсем нечего выбрать. Но выбор стал очень сложным.

Сейчас стоит вопрос наличия того объекта, который подходит под параметры покупателя. Если 2–3 года назад, подбирая объект, я мог предложить покупателю список из пяти-десяти полностью подходящих под его параметры квартир, и мы выбирали ту, у которой была более интересная цена. То сейчас стоит вопрос — а найдем ли мы вообще объект, соответствующий запросу покупателя?

Ну и еще нужно понимать, что есть много объектов со скрытыми изъянами, выявить которые может только специалист, работающий на рынке много лет, знающий эти объекты еще с фундамента.

Поэтому, касаясь вопроса выбора, хочется предостеречь потенциальных покупателей от серьезных неприятностей, связанных со скрытыми дефектами (юридическими или физическими) объектов, о которых сможет рассказать только профессионал.

На мой взгляд, состояние рынка в Геленджике, как впрочем и на всем побережье, можно охарактеризовать как уникальный шанс для инвесторов. А также — последнюю возможность для граждан со средним доходом приобрести недвижимость на Черноморском побережье России. Через 2–3 года человеку со средним доходом даже в ипотеку это будет уже не по карману.

Исходя из написанного, перспективы вполне очевидны. На сегодняшний день, приостановлено строительство новых ЖК в Анапе, Новороссийске, Геленджике и Сочи. Приостановлено, читай «прекращено». Так как ни в открытых источниках, ни в инсайдерских кругах нет информации, когда будет возобновлено строительство. То есть объектов с каждым днем становится всё меньше. А количество желающих купить себе дачу у моря не убывает.

Не стоит питать иллюзии, что темпы роста цен на недвижимость снизятся. При самом смелом прогнозе можно предположить, что они немного замедлятся. Но произойдет это не завтра. А только тогда, когда цены вырастут еще в несколько раз, и бОльшая часть людей просто не сможет позволить себе покупку. Даже в ипотеку.

Тем не менее, покупка недвижимости на Черноморском побережье сегодня — это одно из самых ликвидных и безопасных вложений денег.