Рынок Сочи: ориентация на элитную недвижимость для отдыха - «Новости регионов»

В силу разных причин Сочи становится все более привлекательным местом отдыха для состоятельных россиян. И если раньше речь шла в основном о покупке жилья для собственного проживания или с целью инвестиций, то сейчас политика городских властей стимулировала застройщиков на создание именно курортной премиальной недвижимости.

Дороже Москвы

Понятно, что пиковые значения могут быть сколь угодно высокими, но ничего не иллюстрировать, а вот средние цифры дают более или менее настоящую картинку. По данным федерального девелопера "Неометрия", средняя цена кв.м элитной недвижимости в городе достигла 2,4 млн рублей, что на 1% превышает показатель конца прошлого года. Из этого следует простой вывод: Сочи становится очень дорогим курортом.

На рубеже 2019-2020 гг. в Сочи было лишь четыре новостройки, где средний прайс превышал отметку 500 тыс. рублей за кв. м. Сейчас таких адресов 31. Причем в 16 случаях средняя цена кв.м выходит за пределы 1 млн рублей.

"Смотря на график роста цен на недвижимость Сочи на примере последних лет, мы видим непрерывный рост не только стоимости, но и ценности объектов строительства. Так, в 2022 году основная доля сделок приходилось на бизнес- и комфорт-класс, тогда как сейчас на рынке Сочи лидирует элит- и бизнес сегменты. При этом сумма сделок в элит-классе естественно превышает сумму сделок в бизнес- и комфорт сегментах вместе взятых, несмотря на меньшее количество сделок", - рассказал руководитель отдела продаж компании Grand Royal Residence (GRR) Юрий Логачев.

Директор по строительству GRR Дмитрий Корнеев уточнил, что по итогам полугодия элитные новостройки сохраняют уверенное второе место с долей 28,9% от всех сделок.

"По суммарному объему сделок вот уже третий год подряд лидирует бизнес-класс, в первом полугодии его доля составила 48,5%, тогда как доля сделок по жилым комплексам комфорт-класса составляет лишь 22,7%", - отметил он.

Всего по итогам первого полугодия в городе оформлено почти 3 тыс. сделок с квартирами и гостиничными номерами, сообщила заместитель коммерческого директора "Неометрии" Анна Сапегина. При этом лидирует жилищный сегмент: по данным аналитического центра Macon, за первые шесть месяцев текущего года заключено более 1,9 тыс. сделок с жилой недвижимостью и почти 1 тыс. покупок на рынке отелей и апарт-отелей.

Однако динамика сделок с апарт-отелями показала рост потребительского спроса в направлении сегмента бизнес и премиум – на него пришлось 98% сделок в первом полугодии 2024 года, оставшиеся 2% сделок совершены с объектами в сегменте элит. Годом ранее в структуре спроса фигурировали лоты комфорт-класса, на которые приходилось 5% сделок, еще 2% сделок было в сегменте элит, 93% - в бизнес и премиум.

"Мы наблюдаем, что рынок изменился. Сегодня в сегменте отелей и апарт-отелей нет покупок в комфорт-классе, в то время как спрос на высокобюджетную недвижимость растет", - отметила директор департамента аналитики "Неометрии" Ксения Рысенко.

Больше Москвы

Интересно, что Сочи заметно обгоняет Москву по доле высокобюджетной недвижимости. Доля элитных и премиальных проектов на курорте к 2024 году достигла почти 35%, тогда как в Москве она не превышает 22%, подсчитали эксперты премии Urban. По их данным, с 2020 года объем предложения в дорогих классах утроился, достигнув отметки в 3,4 тыс. лотов. Их совокупная площадь равна 163,6 тыс. кв.м. Пять лет назад этот показатель балансировал на уровне 54,3 тыс. кв.м.

Удельный вес дорогого и сверхдорогого жилья в структуре сочинской экспозиции за пятилетие прибавил 15,5 п.п., и теперь занимает треть рынка.

Сочинский рынок отличается высокой ценой кв.м и одновременно минимальным количеством крупноформатной недвижимости. Только у 34% лотов на городской витрине площадь превышает 50 кв.м. Счет объектам крупнее 100 кв.м идет на десятки – в экспозиции они занимают 0,8%.

По словам учредителя и CEO проектов Urban Ольги Хасановой, сверхкрупные ценники не выходят за круг нескольких комплексов. Так, на долю проектов MANTERA Seaview residence, Grand Royal Residence, Livingston, "Нескучный сад" и Benefit приходится 30% всех лотов с чеком 100+ млн рублей. Остальные экспонируются в комплексах "Сан Сити" и "Гранд Каскад". В ценовой категории 50+ млн рублей среди шестерки перечисленных адресов распределено 48% предложения. Юниты с бюджетом 300+ млн рублей встречаются в четырех сочинских проектах.

Следует добавить, что на вторичном рынке в настоящее время представлено шесть объектов стоимостью от 500 млн рублей.

"Среди наиболее существенных внутренних факторов, повлиявших на бурное развитие высокобюджетного сегмента в Сочи, – рост вложений в новостройки с дорогим и сверхдорогим предложением, выход застройщиков из федерального топ-100, запуск ряда масштабных комплексов, смещение интереса от реконструкции к новому строительству и переключение географических приоритетов с ограниченного для застройки Центрального района на Адлерский. К внешним можно отнести значительный приток состоятельных россиян, как проживающих сезонно, так и работающих удаленно", - рассказала о причинах роста учредитель и CEO проектов Urban Ольга Хасанова.

"Вполне закономерно, что теперь Сочи обогнал даже столицу по доле проектов премиум- и элит-класса. Сочи был и остается наиболее развитой курортной локацией России. Инфраструктура города качественно изменилась за последние три года. Прибавить к этому природные возможности, субтропический климат – и мы получим объективную картину привлекательности курортной столицы России для высокобюджетной недвижимости", – прокомментировала заместитель генерального директора, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE Елена Кабешева.

"Развитие проектов недвижимости в Сочи обусловлена новым генеральным планом и комплексным подходом к застройке. Это положительно отражается на развитие всего города", – добавила Анна Сапегина.

Кто строит

Все эти прекрасные факторы в совокупности не могли не привлечь на рынок Сочи крупные компании. Теперь можно смело сказать, что федеральные застройщики оценили этот рынок - за пять лет их доля выросла с 0% до 23%. Из города, где преимущественно строили местные компании среднего размера (почти 80% рынка в 2020-м и только 32% сейчас), Сочи стал топовым элитным курортом, где работают федералы, входящие в первую сотню общероссийского рейтинга по объему текущего строительства. По состоянию на середину лета 2024 года они взяли под контроль 23,2% первичного предложения.

Активизировались и ведущие игроки регионального уровня. Пятью годами ранее им принадлежало 14,3% высокобюджетных лотов, сегодня – 35,1% (в 2,5 раза больше). Интересная особенность сочинского рынка – обилие индивидуальных предпринимателей. Они не только сохранили свою нишу, но и успешно конкурируют с системообразующими компаниями. Удельный вес поставляемого ими предложения за пять лет увеличился в полтора раза – до 9,2%.

"В ближайшее десятилетие город ожидает серьезная инфраструктурная и логистическая трансформация, которая привлечет сюда больше инвестиций, а также крупных игроков с масштабными проектами. Было время, когда федеральные девелоперы обходили курортную столицу стороной в силу специфики местного рынка. Однако этот этап уже в прошлом. Будущее Сочи связано именно с комплексными проектами, которые будут драйверами развития территории", - уверена Кабешева.

Что строят

После 2020 года застройщики стали наращивать объемы предложения с высоким ценником. А вместе с большими игроками в Сочи появились и большие проекты, которые стали точками концентрации дорогой недвижимости.

К июлю 2024 года в новостройках с общей жилой площадью 50+ тыс. кв.м собрано 41,5% предложения. Еще 20,9% высокобюджетных лотов концентрируются в комплексах с жилой площадью 30-50 тыс. кв.м, ранее их доля составляла 5,8%. А вот вклад проектов, вмещающих по 20-30 тыс. кв.м жилья, всегда был скромным: 4% в 2020-м, 6,9% – в 2024-м.

Все прочие типы новостроек вместе формируют 30,7% экспозиции. Между тем, пять лет назад на долю малых (5-10 тыс. кв.м жилья) и сверхмалых (до 5 тыс. кв.м) проектов приходилось 37% всей выборки. Тогда основой рынка выступали новостройки, жилая площадь которых варьировалась от 10 до 20 тыс. кв.м. Из их фондов набиралось больше половины (53,2%) лотов сочинского рынка.

Доля готового жилья на фоне его общего роста несколько увеличилась – с 30,8% в 2020 году до 34% в 2024-м.

Зато потеряли в значимости проекты реконструкции. Это обусловлено дефицитом подходящих зданий в топовых локациях, эксплуатационными ограничениями, трудностями в согласовании и дополнительными финансовыми издержками. Пять лет назад реконструированные комплексы генерировали 36,2% высокобюджетного предложения на территории Сочи, летом 2024-го – менее 5%. На этом фоне строящиеся дома и гостиничные корпуса вышли в лидеры по объему – 61,4% лотов (+28,4 процентных пункта к показателям 2020 года).

Говоря о географической структуре высокобюджетного предложения, необходимо подчеркнуть, что на протяжении последнего пятилетия выборка расширилась во всех четырех районах Сочи. Но масштабы этого процесса кардинально разнятся. Так, в Центральном районе емкость локальной витрины увеличилась в 1,7 раза, в Лазаревском – в 2,3 раза, в Хостинском – в 3,5 раза, в Адлерском – в 9,8 раза. Соответственно, представительство адлерских новостроек в общегородской экспозиции подскочило с 8,6% до 26,9%. По этому показателю они обошли проекты на территории Центрального района, чей вес упал на 20 процентных пунктов – до 23,9%.

Больше всего дорогой и сверхдорогой недвижимости по-прежнему сосредоточено в границах Хостинского района – 43% (+4 п.п. за пять лет). Лазаревский район продолжает оставаться периферийным в плане современного девелопмента. Его доля снизилась на 2,3 п.п., до 6,2%.

Еще и море

"В Сочи сохраняется общая позитивная тенденция на рынке курортной недвижимости. Инвестиционная привлекательность города и проектов у моря растет, это подтверждается повышенным интересом покупателей из других регионов, например, Москвы и Санкт-Петербурга. Мы ожидаем, что в целом спрос на недвижимость в Сочи останется на высоком уровне", – уверена Сапегина.

По данным компании, апартаментами как раз чаще всего интересуются именно москвичи, которые уже распробовали этот формат недвижимости.

Что касается портрета покупателя в целом, то в 2024 году большинство покупателей – семейные, состоятельные мужчины в возрасте от 40 до 60 лет (60%). География включает в себя жителей Москвы (31%), Сочи (16%), Новосибирска (13%), и других регионов России. Чаще всего элитную курортную недвижимость покупают представители сферы строительства (21%), рынка криптовалют (10%) и добывающей отрасли (10%), сегмента HoReCa (6%) и услуг для бизнеса (6%).

Интересное наблюдение высказал представитель девелопера одного из элитных объектов. По его словам, этой аудитории купание в море в целом не интересно. Но судя по показателям, приехать понежиться в комфорте никто не отказывается. По данным IBC Real Estate, на I квартал 2024 года качественный номерной фонд гостиниц Краснодарского края составлял 18,6 тыс. единиц, из которых 79% приходится на Сочи. В прибрежных отелях насчитывалось 10,6 тыс. номеров (72%), в гостиницах горного кластера - 4,2 тыс. номеров (28%).

"По нашим данным, рост операционных показателей гостиниц побережья и горного кластера Сочи продолжится в 2024 году", - считает сооснователь и руководитель Hotel Advisors Сергей Данильченко.